2017年沧州房地产市场分析报告购房者调查分析篇

沧州购房者调查分析篇

5.1|消费者购房目的：改善型需求占比近半

提要：与往相同，改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为 2017年沧州房地产市场的主导力量。

5.1.1|消费者拥有房产情况：拥有一套房产的受访者占比最多

图 1反映了2017年沧州消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比 21%，该部分人群主要是刚性需求消费者；46%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比14%，其中三套住房拥有者占比19%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。

▼图 1消费者拥有房产情况

调查显示，已经拥有一套住房并且购房目的主要是改善居住条件的受访者所占比重较大。无房者的受访者占21%，可见沧州购房者中，真正无住房的刚性需求仅占市场需求的21%，其余 79%的消费者已经拥有住房。由此可见，沧州纯刚性购房需求已不再强烈，改善和投资需求占比较高。

5.1.2|消费者购房目的：改善居住条件近半投资需求上升

▼图 2消费者购房的主要目的

如图 2所示，55%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重较大，占据市场的主导地位；22%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；出租获长期回报占20%，短期倒手赚取差价的占3%，投资需求占比23%，相比 2016年投资需求占比25%，2017年购房者投资需求略有下降。搜狐焦点网分析，2017年楼市政策不断缩紧，对炒房行径打击力度大，或在一定程度上影响投资者的投资意愿。

综合分析消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2017年拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者占比55%，这与2016年的调查结果相比有所上升，但总体来说并无太大差异。改善型需求群体表现出更为明确和清晰的购房意向，但购房意愿并不迫切。

5.2|消费者购房需求：一手房是购房者优选房价直接打折较受欢迎

提要：2017年沧州购房者优选的房源类型依旧是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小；房价直接打折仍是大多数购房者较受欢迎的促销方式

5.2.1|消费者购房优选房源：一手房源最受青睐

图 3反映了2017年沧州购房者在购房时优选的房源类型情况。其中，72%的购房者表示购房时优选一手房源；10%的购房者表示愿意购买二手房源，另有18%的购房者表示两种房源均可接受。

▼图 3消费者购房优选房源类型

研究数据发现，沧州购房者中多半购房者倾向于一手房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，排名前列，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房的购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价格较高等原因，选择二手房购房者所占比重较小。选择“无所谓”的购房者占比与  2016年并无太大差别。

5.2.2|消费者倾向的促销方式：房价直接打折

图 4反映了最受沧州购房者欢迎的促销方式。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重较高，高达80%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为13%，选择特价房的购房者占比为6%，1%的购房者选择了赠送面积，没有购房者选择赠送实物这一促销方式。

▼图 4消费者倾向的促销方式

分析可以看出，在所有的促销方式中，最受购房者欢迎的还是房价直接打折这种促销方式，其次是根据付款方式制定优惠政策。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者现实资金情况而定，比较具有随机性；选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着沧州购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低。综合来看，在房价上的促销最受购房者青睐，因此开发商可根据购房者心理调整优惠策略。

5.3|消费者购房倾向：运河区依旧是购房热点区域青睐户型面积减小

提要：2017年小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，60-90平方米户型最受购房者欢迎。此外，沧州极少数购房者购买力与房价水平持平；“价格”回归为影响消费者购房的首要因素，沧州运河区更受购房者青睐，高新区热度上升

5.3.1|消费者购房优选类型：小高层住宅依旧受青睐

图 5反映了2017年沧州消费者优选商品房房源类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比44%居首位，高层住宅产品占比 27%居第二位，多层住宅产品占比 20%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为 9%。可见，多层、小高层、高层住宅产品依旧最受购房者的青睐。此外我们认为，部分消费者倾向于多层建筑，与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。另一方面，高层住宅因为价格偏低，并且沧州市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的优选房产业态。

▼图 5消费者购房优选业态

花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。然而根据沧州居民目前的购买力水平而言，购房更加趋于理性注重实际，高端住宅很难大众化。并且，由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，从而使高端住宅项目土地供应少，市场范围狭窄。

5.3.2|消费者购房优选户型：青睐的户型面积减小

通过图 6我们发现，2017年沧州消费者最为青睐的户型为60-90平方米，占受访者的37%；33%的消费者在购房时优选90-120平方米的户型；23%的消费者在购房时倾向120-140平方米的户型；4%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下的占比为 2%；还有1%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。

这个结果与2016年数据有所不同往年，沧州购房者更青睐90-120平方米的户型，搜狐焦点网预测，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。而 2017年，沧州购房者更青睐 60-90平方米户型，相对于往年调查数据有所增加。搜狐焦点分析认为青睐60-90平方米户型的购房者多为刚性需求者，当90-120平方米的户型需要花费更多的资金的时候，一部分刚需就会将目光转向相对较小的户型。市场影响着人们的购房心理和购房预期。

▼图 6消费者购房优选类型

除此之外，在调查中购房优选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重。另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比较大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。总体来说，比起大户型相对较高的房价总额，中小户型因其总价较低，低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

5.3.3|消费者能承受的房屋单价：极少数购房者购买力与房价水平持平

图 7反映了2017年沧州消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示50%的消费者在购房时能承受的房屋单价为7000元以下；13%的消费者在购房时能承受的房屋单价为7000-9000元；有25%的购房者能承受9000-10000元的购房单价；10%的购房者能承受10000-15000元的购房单价；有2%的购房者能承受15000元以上的购房单价。

▼图 7消费者所能承受的房屋单价

由图 7可以看出，沧州大多数消费者能承受的房屋单价为7000元以下，这部分人群相对来说资金承受能力较低，并不能负担沧州目前均价万元左右的房价水平。然而据此项调查数据显示，仅有12%的购房者能承受10000元以上的房屋单价，这表明仅有极少数购房者的购买力与沧州现阶段房价水平相符，但仍不能确定其购买意愿能够达成。另外不难看出，沧州消费者所能承受的房屋单价水平，与消费者优选的业态仍具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高，因此，沧州购房者较弱的购房能力与其所青睐房地产业态具有很大的矛盾性，不利于购房意愿的实现。同时，沧州消费者所能承受的房屋单价水平与现阶段保定商品房价格也具有一定的矛盾性，与沧州现阶段的房屋价格水平不符。

5.3.4|消费者购房优选付款方式：住房公积金贷款为优选

图 8反映了2017年沧州消费者购房优选的付款方式调查中，40%的受访者选择了住房公积金贷款，37%的受访者倾向于商业银行贷款，6%的受访者倾向于一次性付清，16%的受访者选择了分期付款，没有受访者选择民间借贷，还有1%的购房者选择了其他的付款方式。

▼图 8消费者购房优选付款方式

公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势，还具有首付低、利率低等优势，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。但由于很多人没有公积金，所以更多的购房者选择了商业贷款，商业银行贷款也成为沧州购房者比较容易接受的贷款方式，但商业贷款相比公积金贷款更加重了还款压力，因而公积金贷款成为人们优选的贷款方式。

此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占6%，这一数据与往年相比呈现下降趋势。我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。但占比逐渐缩小，可以体现出沧州购房者的购房资金能力在下降，这与沧州较高的房价与较低的工资水平不符有关。

5.3.5|消费者所能承受的月还款额：2000-2500元占比较大

图 9反映了2017年消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况数据显示，受访者月还款额在1500元以下的占16%，1500元至  2000元之间的占30%，受访者月还款额2000-2500的占  33%，受访者月还款额在2500以上的占21%。由此可见，月还款额在2000-2500元的购房者所占比重较高，这一数据与2016年相比，沧州消费者月还款额能力下降，但符合沧州居民现阶段的工资水平。

▼图 9消费者购房时所能承受的月还款额

5.3.6|受房价压力影响购房者对高新区意愿增加

图 10反映了2017年沧州消费者购房时的优选区域的分布情况。数据显示，购房者选择居住区域运河区高于其它三区，其中选择运河区买房的消费者占据了受访者的 47%；选择在新华区买房的消费者占据了受访者的 29%，在高新区买房的消费者占据了受访者的20%，在其他区买房的消费者占据了受访者的4%。

▼图 10消费者购房优选区域

搜狐焦点网分析，沧州购房者依旧倾向于在主城区购房置业的主要原因，一是运河区西南部发展势头迅猛，城市建设规划不断，新建楼盘云集，发展潜力无限，二是高新区对于沧州消费者也具有较高的吸引力，高新区高新产业云集，并且新城规划建设逐步进入正轨，另外，高新区有着四通八达的交通网，出行又方便。综合来看，沧州购房者更青睐主城区项目。相比2016年，沧州购房者对高新区的购房意愿略有上升。分析原因，2017沧州房价爆发，使高新区成为热点区域。

5.3.7|价格回归为影响人们购房的主要因素

由图 11可以看出，2017年价格因素是影响沧州购房者选房的重要因素，占比为29%；其次，区域地段和证件情况分别占比8%；消费者对配套的关注指数占比均为9%；消费者对周边环境的关注指数占比均为9%；消费者购房时对户型考虑占比为9%；消费者买房对开发企业品牌的要求占比为5%；期房现房要素占比为5%；交通占比为6%；物业情况占比为7%；施工进度占比为4%，其他要素占比为1%。

▼图 11影响消费者购房的要素指数

综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，价格成为 2017年影响沧州消费者购房的首要因素，分析原因，或是近年来飙升的房价使购房者更加关心是否有承担买房的经济能力，对于刚性购房需求和改善型刚性需求的购买群体来说，资金问题还是影响置业的重要因素。其次，区域地段依旧是影响沧州购房者选房的重要因素，表明消费者对周边环境要求高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量和居住舒适度的需求也日益提高，更加注重享受生活。另外，证件情况这一要素对购房者的影响没有变化。分析认为，随着沧州房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大，消费者选择证件情况作为首要考虑因素的比重上升，体现了沧州消费者日趋理性的购房观念。户型、交通、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系，但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高，出行不再是难题。

5.4|消费者市场预期：预判政策走势持续收紧但观望情绪仍高

提要：2017年沧州消费者的购房意愿不迫切，观望心态仍旧较强，购房意愿基础薄弱。整体来看，多数消费者认为楼市政策会持续收紧，且沧州房地产未来成交将有所下降。

5.4.1|有明确购买意愿的购房者占极少数多数观望意识强

在调查中，有21%的受访者表示一年之内买房；10%的受访者表示将在半年之内购房，另有 4%的受访者表示会在三个月之内购房，65%的受访者表示何时对买房还很迷茫。可见沧州购房者观望情绪仍然较大，消费者的置业意愿依旧不强烈。

▼图 12购房者多长时间内买房

此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。分析可知，打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿虽然明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。打算在三个月内买房的购房者，多为急性刚需购房者，这部分人群目前已有明确的购房意向。

数据显示，65%的购房者还处于迷茫中，据分析，这部分人群或许是因为对于房产走势尚不明确，正处于观望状态，其次部分消费者是因为目前没有购房能力。搜狐焦点网建议，购房者应在明确认知自身购买能力和居住要求的情况下，合理把握购房时机。

5.4.2|消费者对政策走势的判断：持续收紧占比较大

针对国家调控政策的调查，22%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有24%的受访者认为下阶段房地产政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；17%的受访者认为未来政策走势不太明朗；37%的受访者表示下阶段政策会持续收紧，出台新的房地产调控政策。

2017年沧州多数消费者认为楼市政策会持续收紧，这一结果与2016年有明显区别。搜狐焦点网预测，根据目前沧州房地产经过近一年的调控后来看，楼市回归理性，不断降温，为了坚持“房住不炒”的基本论调，对平稳态势加以巩固，下一阶段政策松绑的可能性较小。

▼图 13消费者对政策走势的判断

5.4.3|消费者对沧州房地产成交走势的判断：成交量下降成主流

如图所示，21%的受访者认为沧州房地产市场未来成交走势将稳中有升；39%的受访者认为沧州楼市未来成交状况会有所下降；16%的受访者认为沧州房地产未来成交走势将保持平稳；另有 24%的受访者表示沧州楼市未来成交走势不明朗。

相对于2016年的数据，2017年认为沧州房地产市场未来成交走势将有所下降的购房者占比上升。根据目前沧州房地产市场情况来看，严查的态势已经影响了沧州房地产成交量。

▼图 14消费者对下阶段沧州房地产成交走势判断

搜狐焦点网分析认为，房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。目前本阶段沧州楼市降温，购房趋于理性。建议开发企业应根据市场情况，客观预测市场发展和政策走向，同时参考购房者的消费心理，理性推出下一阶段产品，切勿出现跟风与盲目涨价现象，而对市场造成大量同类产品的挤压与滞留。对于购房者而言，应冷静理性，从自身情况出发合理购置房产。

【前言】

【2017年沧州房地产市场分析报告全国篇】

【2017年沧州房地产市场分析报告沧州楼市整体表现篇】

【2017年沧州房地产市场分析报告沧州房地产市场分析篇】

【2017年沧州房地产市场分析报告沧州土地市场篇】