搜狐焦点特别解析：九州低房价背后的理智与情感

城关区一直是兰州的政治、经济、文化、金融中心，房地产业发展十分迅速。纵观兰州整体房价，有一奇怪现象：“主城三区（城关/七里河/安宁）商品房价格几乎全部过万，城关区较高房价已接近两万，在此态势下，地处城关中心区的九州板块房价却在“六字头”左右。

搜狐焦点《6逼了，我的九州》系列稿件，旨在深入探讨、剖析九州低房价的“秘密”，系列稿件相关链接：

关注兰州九州板块现象：9字头的区位 6字头的命

搜狐焦点特别解析:兰州人对九州板块的傲慢与偏见

上一期《6逼了，我的九州》为大家解析了兰州人对九州板块的傲慢与偏见，今天，小编将为大家揭秘九州低房价背后的理智与情感。

一、九州——兰州主城区为数不多的‘价格洼地’

据搜狐焦点网每月房价数据，除青白石/九州板块外，主城区房价几乎全部破万，一些新兴板块，如七里河马滩板块房价也已全部过万。（10月兰州房价播报）目前，主城区仅有青白石（8000-9500元/㎡）/九州板块房价未过万，且九州板块大部分房价在六字头左右，可以说是城关区最后的“价格洼地”。

九州版块在售商品房价格表

论造成九州“低房价”的原因：

☛品牌效应“限制”九州房价：较于部分本土企业，兰州人更钟爱万达、恒大、碧桂园等一线品牌房企，但每一个板块的房价事实上最终都是被这些品牌提升起来的。而九州板块多为兰州本土房企开发项目，目前房价较高的恒大绿洲二号院售价达9700元/㎡（精装），对比同在新兴板块（马滩）的恒大帝景均价在11600元/㎡（精装），恒大绿洲二号院的定价则显得“后劲不足”。

☛对比全国知名品牌，九州房企宣传投入少：回顾一线房企品牌进驻兰州的历史，几乎每一个楼盘都在刚进入阶段，便在兰州范围内开展地毯式的广告宣传，且投入较高的营销费用，然而九州板块大多为本土开发商，相较于一线品牌推广方面投入较少，先做项目再做品牌是九州房企最稳妥的思路。

☛土地成本低：目前九州板块的9个在售项目，基本无拍卖土地，其中一部分为房企自行推山造地，另一部分为政府划拨出让，故而土地成本较低。

☛老兰州的‘老’观念：早前的九州交通不便，且房屋质量堪忧，老兰州人早已对该板块的商品房画上了大大的叉号。随着城市扩张，如今的九州较早前已不可同日而语，但部分人仍戴着‘有色眼镜’看九州。

二、九州已成刚需阵地

纵观九州目前在售商品房项目有一共性：偏中小户型/房价较低/交通较方便，已然成为兰州的‘刚需阵地’。

九州产品多半为刚需原因：

☛市场影响：九州版块多半项目规划设计较早，加之早些年交通较为不便，若是建改善户型很难吸引购房者前来置业；

☛政策影响：2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，行业内的人称之为“7090”政策，即90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，须达到开发建设总面积的70%以上。该政策在2014年已经取消，受该政策影响，九州板块房源多为90㎡左右的中小户型。

☛观念影响：九州发展至今20余年，截至目前未有超过140㎡的改善户型，一方面是受政策、市场等主观因素的影响，另一方面，九州商品房项目拿地较早，受规划设计的限制，鲜少有新的户型产品出现。

三、九州房价代表开发商的‘态度’

据统计，九州版块开发商多为本土房企，定价“求稳”，对追求“暴利”野心较小，在该板块起关键性作用的几个大盘（如：恒大绿洲二号院/九洲城二期/天昱凤凰城等）虽对板块房价有所提升，但由于板块内部开发企业多为本土房企，并没有在价格上迅速跟进，致使九州板块整体房价始终趋于平稳。

四、如今的九州

早前，九州版块房地产以住宅为主，仅有少量底商和沿街商铺满足居民生活中的购物需求，如今，九州开发商们在自身“下功夫”，项目配套不断提升，真正实现在家门口就近满足“5+2”生活所需。

交通方面，随着北环路的开通、S417#规划路的扩建、元通大桥的通车，九州的交通骨架已日益完善，据小编粗略计算，从九州出发，半小时内可畅达兰州万达/西关/南关商圈。

九州版块配套一览表

九州部分在售大盘配套一览

网友看九州：九州升值潜力不可言喻

在兰州搜狐焦点购房交流群中，网友们对于九州也颇有争议：

☛九州是主城区最后的“价值洼地”，但除恒大之外，九州的开发商整体品牌价值不高，若想发展，还须有几家像恒大这样全国性的实力房企进驻。

☛兰州限购升级后，很多人认为“最得利”（不限购）区域首推和平和兰州文创城；其次是定远和新区。结果城关区的九州“大火”！令人意外！九州，是主城区最后一片“价值洼地”。

部分网友讨论截图

接下来，兰州搜狐焦点还将就九州版块的土地、商品房销售等数据进行系列报道，请持续关注！