搜狐焦点特别解析:兰州人对九州板块的傲慢与偏见

2017年，兰州房地产普遍呈现供需量增长的状态，但是兰州市主城区房价却有个奇怪的现象，城关中心区新建商品住宅价格普遍早已过万，雁滩板块也因一线品牌万达的入驻使得住宅价格飙升，但同样地处城关中心区的九州板块，房价只有市中心的一半，仅一条佛慈大街相隔的项目都已过万，而九州新建商品住宅的价格竟然还有近80%的房源始终位居6字头。

搜狐焦点《6逼了，我都九州》系列稿件，旨在深入探讨、剖析九州房价的“秘密”。此前，我们为大家解读了九州‘9字头的区位 6字头的命’，详情请点击:关注兰州九州板块现象：9字头的区位 6字头的命。今天，小编继续揭秘‘九州低房价的傲慢与偏见’。

☛傲慢

1：一线品牌的定价对九州房价的推动有限

较于部分本土企业，兰州人更钟爱万达、恒大到碧桂园、中海以及保利等一线品牌房企。毋庸置疑，这些品牌在产品竞争力上是有很大的优势。但是 ，我们可以看到，每一个板块的房价，事实上最终都是被这些品牌提升起来的。比如城关万达广场商铺现较高卖到10万/㎡，直接拉升雁滩板块商业地产价格。目前，万达广场斜对面的智慧MINI国际售价已经达到17800元/㎡左右。而与九州同样地处城关黄河北的青白石，由于兰州碧桂园的开发，目前别墅较高价格已达到4万/㎡以上，普通住宅7600元/㎡左右；再比如安宁三滩，由于中海、恒大、保利这三大一线品牌的进入，目前房价已全线破万。

再看九州，恒大绿洲二号院项目目前售价达到9700元/㎡，虽对九州板块房价也有拉升，但由于板块内部开发企业大多为本土企业，并没有表现出在价格上的迅速跟进。

九州板块在售项目开发商详情一览

2、一线房企推广优势强 九州房企却仅潜心做项目

一线品牌房企本身就有品牌影响力的效应积累，回顾一线房企品牌进驻兰州的历史，几乎每一个楼盘都在刚进入阶段，便在兰州范围内开展地毯式的广告宣传，且投入较高的营销费用，宣传效果更佳。

加之，在这些一线品牌房企的宣传过程中，因品牌溢价效应凸显，他们将品牌和营销推广促销活动一体化，相辅相成，提升宣传效率，传播范围更广，制造出更深的影响力更深。

然而，作为大多数都是本土开发商开发的九州板块，相较于一线品牌房企，推广资金等方面投入较少。但对于九州较多的中小房企来说，先做项目再做品牌是开发商最稳妥的思路。与其一直做品牌宣传落不到实处，不如先潜心做好一个项目，因此，九州板块商品房便在质量上升的同时，房价便有相应的优势。

☛偏见

偏见1：九州板块形象差

九州，1988年成立都市经济开发区，2006年升格为省级开发区，虽隶属于城关区，但因九州板块群山环绕，当时交通极为不便、配套不完善等因素，在人们眼中是一片“不毛之地”，“市容市貌脏乱差、建筑格调单一、商品房档次低”等标签便贴在了兰州人对九州的印象中。

现实与改进：市容市貌方面，根据2017年城关区委经济会议，要紧盯九州片区，争取省市批准《九州经济开发区“增容扩区”规划》，全面启动实施三条岭、三条沟土地整理开发工作。今年九州将以打造靓丽九州为切入点，统一规范、设计，采用简洁、明快、协调的装饰线或装饰色块，更新北环路九州段沿线商铺门头，8月高标准实施开发区“城市管理一体化示范街”(北环路)建设，提升九州“颜值”。

建筑格调与商品房档次方面，目前，入驻九州的实力大盘越来越多，这些开发商在注重房屋质量的同时，也在外观格调设计、居住舒适度等方面花了更大的心思：恒大绿洲二号院园林与欧式建筑理念设计、天昱凤凰城温泉会所、天源9号大型湖景……一系列的小区内部配套满足业主生活与休闲所需。

兰山山顶远眺九州

偏见2、九州板块史上出现过滑坡事故

兰州地处青藏高原与黄土高原的交汇处，地质造构复杂。而兰州九州又是典型的两山夹一沟的特殊地形条件，导致地质灾害频发，也导致老兰州人民对九州滑坡、地质问题担忧。早在2013年，在兰州九州的武警训练基地阶段，边坡滑坡问题每况愈下，甘肃地质灾害防治工程勘查设计院及时因地制宜进行工程治理，消除隐患危险，对于该地区边坡滑坡问题，采取综合治理方式，治理包括局部性消坡加格构工程、截排水系统建设以及适度植被绿化工程等，成功治理了该路段边坡滑坡问题。

现实与改进：因为九州人口的增加，兰州市政府越来越重视九州地质对人民群众早晨的安全隐患问题。目前，兰州国土勘测和地质环境监测中心也在九州设置了观测站，布置专业仪器采集数据，及时收集信息治理的同时，也通过增加九州绿植率等措施防患于未然。

纵观九州出现过的滑坡事故，滑坡地段均位于边坡地段，而九州现开发的商品房项目大多为推山造平地，挖山工程均已挖到岩石层，推山项目也均位于平地地段，远离松土与边坡，也从根本上杜绝了滑坡问题。

边坡滑坡治理

偏见3、九州板块地基塌陷顾虑

九州开发区自2006年升格为省级开发区开始，开发项目多为独体楼，且多为兰州不知名企业，建筑技术落后，房屋质量差，时长会有房屋地基塌陷事故发生，也导致老兰州对超底价的九州置业望而却步。

现实与改进：因九州地基问题，九州板块现开发项目地基建设过程中，挖山造地的同时，将地基打到地质稳固的泥质砂岩，泥质砂岩单轴饱和抗压强度极强，且新建住宅均为全地下室设计，不存在局部地基沉降，做到地基地质不存在地下水，地质稳定。

机械干作业成孔灌注桩

地基深入泥质岩层

偏见4、九州板块生活配套不全

有人说：买房，其实就是买生活。早年的九州发展较慢，九州板块的交通问题在早前一直为人诟病，人们常戏称：九州是一个“外人进不去，里面的人出不来”的地方。除了道路交通，教育、医疗、商业等基础生活配套也较为落后，导致鲜少有人在九州置业，从而形成恶性循环。

现实与改进：随着北环路的开通、S417#路以及规划路的扩建，九州的交通骨架已日益完善，加之元通大桥的通车，九州与市中心已无‘距离’。道路通畅后，目前的九州版块，生活配套日益完善，教育、道路交通、商业、环境等一应俱全：

九州在售项目自带生活配套一览

九州板块生活配套一览

偏见5、九州板块环境脏乱差

在九州板块开发之前，因地质问题加之群山环绕，故而在兰州人固有的概念中，九州的环境十分恶劣，甚至是一片“不毛之地”。

现实与改进：

对内，九州目前各大开发项目，除了在保证房屋质量的同时，也致力于小区内的环境园林建设，各有特色的外立面设计+颇具风格的园林景观，也将九州楼市拉入改善时代。

九州在售项目绿化

对外，根据2017年城关区委经济会议，要紧盯九州片区，争取省市批准《九州经济开发区“增容扩区”规划》，全面启动实施三条岭、三条沟土地整理开发工作。今年九州将以打造靓丽九州为切入点，统一规范、设计，采用简洁、明快、协调的装饰线或装饰色块，更新北环路九州段沿线商铺门头，8月高标准实施开发区“城市管理一体化示范街”(北环路)建设。

同时，为使九州中心花园广场整体景观环境和谐美观，提升和改善城市面貌，为辖区居民群众提供休闲娱乐的场所，九州经济开发区广场公用设施改造工程也于10月开工。

根据规划，九州将形成以九州生态园为核心、街道社区美化、山坡绿化为重点的生态建设体系。依托白塔山公园、五一山公园、徐家山森林公园、黄河风情线等生态资源，重点发展九州生态园、青白石农业观光园、九州台休闲山庄等绿色产业带，将打造北城区的旅游品牌。

兰州九州开发区规划图

目前，九州尚在发展初期，九州板块的傲慢与偏见正使的这个板块处于“置业”的较好时机，相比于城内的拥堵，九州有着更为广阔的发展空间，相比于城内的房价，九州的房价又更贴近于事业刚刚起步的年轻人的承受范围，由上图数据也可看出，九州的房价正在不断走高，升值空间显而易见。

接下来，兰州搜狐焦点还将就九州版块的土地、商品房销售等数据进行系列报道，请持续关注！