图文直播:2015第四届搜铺网西部商业地产峰会(2)

　　【摘要】：2015年8月14日，下午两点，2015第四届搜铺网西部商业地产峰会在成都·明宇科华豪雅酒店隆重开幕。会前，正值夏暑的成都迎来如注的大雨，但商业地产圈的精英们并没有被酣畅淋漓的大雨阻挡住脚步，纷纷盛装出席。

　　此次峰会由搜铺网主办，现场聚集了来自西部地区的优秀商业地产项目、全国知名品牌，以及行业内知名专家、名企高管、商业精英等约500人齐聚一堂，共同展望西部商业地产新的发展趋势。

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　　【主持人】：非常感谢陆先生非常精彩的分享！作为一个普通消费者来说，我们的陆先生有很多都说到了点上，比如我平时逛街的时候，尤其在成都这样 一个幸福指数这么高的城市逛街的时候，我会在不经意间去对比很多商业的综合体，比如说我看电影去万达，去娱乐区IFS、太古里等等，有很多高端的商业业态 给我带来的体验是完全不一样的，我在前一段时间，我妈妈来到成都，带她到成都逛街，感受成都的生活，成都很多的旅游点他去过了，我带他去了蛟龙港，里面有 一个海洋公园，我很喜欢，虽然很远，但我还是愿意驱车去那边，因为那满足了我的很多需求，我可以买东西，我可以吃饭，我可以玩，我可以和朋友在里面聊天， 里面有海洋馆，有动物园咖啡馆，这就是一个粉丝效应，我之前在微博上，很多朋友圈都了解到这个动物园咖啡馆，我在那发现这个觉得太新奇了，我马上拍照发朋 友圈，很多朋友看到以后也去了，我觉得商业地产确实是一个很值得研究的东西，这只是我作为一个消费者出发点来谈到的一点点个人的感受，刚刚通过陆先生非常 专业的解析以后，我确实感觉到了非常专业的机构，会对商业地产有至关重要的影响，其实作为消费者并不傻，因为消费者可以从很多细节中感受和体会到商业地产 团队运作过程中的用心的程度。刚才这样一个分享，我相信我们现场很多朋友也感触颇多，这是我一点个人的感触，接下来将继续进行我们会议的环节，接下来我们将是商业地产项目的推荐环节。掌声有请明宇集团的李光明先生。

明宇集团的李光明先生做项目推荐

　　【李光明】：尊敬的各位领导，各位来宾，下午好！非常高兴能够借今天搜捕网这个平台就明宇集团在成都的商业项目对大家进行一个推介，这也是明宇 集团在继南充明宇广场这个大型的商业项目之后在成都开发的一个精品商业项目，因为大家都知道对明宇来讲，明宇的酒店、写字楼，业内还是比较有知名度，我们 商业这一块也是在这几年在各个城市，全国开始推出，这里我会简单给大家介绍一下明宇集团。明宇集团有三大业务板块，我们的酒店、地产、金融，酒店方面目前 在全国有30多家五星级酒店，除了在成都之外，包括北京、长春等城市都有我们的酒店项目正在开发和建设，或者是运营。金融方面，我相信了解的人都知道，我 们同时是南充商业银行的较大股东，我们同时投资了一些民行，还有旅游方面的投资我们这几年也在发展，特别是在西双版纳有两万多平的旅游地产项目正在开发当 中，在成都像青城山有项目，在三圣乡有七彩田野的项目。其中重要的板块，也是我们明宇集团的支柱产业，就是我们的地产方面，在地产方面我们有四条产品线， 在各个城市开发，首先是我们的精品城市综合体，在成都的东大街明宇金融广场，那是典型的精品城市综合体项目，还有微智城市综合体，这是在今天我给大家隆重 推荐的明宇ISC项目，这就属于一个比较典型的微智城市综合体，我们现在正在开发当中的，同时我们很多商家已经建立了合作，我们的南充明宇广场，我们在青 城山的项目是属于旅游度假综合体，这是我们目前正在打造的四条产品线。我们现在看到的明宇大厦，我们现在所在的这一栋楼，是明宇集团的总部所在地，还有我 们的明宇金融广场，以及西部国际金融中心，这两个项目都是东大街，明宇ISC等一下详细解读，在天府大道核心项目的微智综合体项目，这是我们南充明宇广 场，这样一个大型的商业综合体，其中有购物中心，还有风情商业街，包括我们在座很多的商家正式签约进驻这个项目。我们在宜宾、泸州也在发展一些项目，陆陆 续续将会呈现出来。在全国来看，像长春，新疆的喀什，云南的西双版纳，向国外我们有安哥拉也有项目，目前在全国来看像北京、乌鲁木齐、喀什，四川就不用说 了，还有长春我们都进驻了，下一步会向上海这些城市陆陆续续开发我们的项目。

　　今天给大家介绍一下明宇ISC，国际青年交流中心，从项目的案名可以明显的看出来，我们这个项目是针对年轻一族，明宇ISC项目是位于天府大道 和华府大道交界的位置，我们的项目投资10—15亿。下面我给大家介绍一下商业街区，我们整个定位是一个较具活力的时尚创意街区，我们一再强调这个项目体 量并不是很大，它可能会和现有的一些其他的项目，比如说他和大型的购物中心有一些区别，它是针对每一个领域做的主题型的商业，而并不是那种大而全，什么都 有的商业综合体，对它来讲是年轻有活力。我们根据消费群体出发，根据他的需求做项目招商。首先我们从三个方面来看，首先这是青年的主场，我们一再强调年轻 人喜欢的，这儿都有，这儿会成为成都的一个名片，在这里有很多新型的业态在这里呈现，未来会成为天府新城，整个成都南区的时尚地标。这个项目来讲有核心的 优势点，我想给大家一一介绍一下，首先是地段方面，从这一张图上可以看出来，从成都的天府大道和华府大道交界的位置正好是位于成都的CBD区和CLD区， 旁边有大型的财富园区，还有孵化园，软件园，这样的一些年轻人比较聚集的产业，还有很多企业的存在，从地段上来说有先天的优势。周边的人口来看，周边除了 华府新区、大原片区，现在来说比较成熟的就是有一些盘，特别是强调的天府软件园区以及我们高新产业集中楼宇内办公人数达到6万人左右，旁边有一些高校将会 成为我们项目主要的人群，这是我们对周边做的一个市调（PPT），入住率啊，人口基数。第二个是这个项目非常重要的核心和亮点，我们项目是一号线的地铁直 接可以到项目是入户连接的，这里虽然是一个效果图，但是可以很好的表现出我们项目和地铁之间的一个联动，它的通道是直接通到我们地铁站周边，是我们一号线 华府大道站的一个重要的接驳点。在运营方面，现在我们也是在这样一个平台下，我们的O2O平台，我们的O2O平台可能配合现在的一些大型企业，或者是一些 IT企业，在做一些合作，我们相对是以项目为基本点，主要是项目2.5公里范围内的商圈来打造，可能和有一些小区比较类似，这是我们今后在项目中重点会去 投入的方面。

　　这是我们商业地产的布局，主要分三个板块，排名前列个是品质生活这一个板块，是周边配套服务类的，第二个是休闲区域，在这个区域有三个独栋的商业 楼，和一个两层的商业群楼，主要是以休闲类的餐饮加一些文创类的业态进行组合，比较适合年轻人在里面休息、洽谈一些事情，最后一个红色部分是我们在酒店下 面的群楼部分，他们会有一些精品的商业，精品的零售，五这是我们的酒店群楼部分，我们考虑了针对年轻人喜欢的体育或者是一些数码、运动类的业态。中间这个 休憩驿站主要是咖啡酒吧餐厅和创意休闲的业态。品质生活这一块是给项目周边生活，有一些人在这儿办公，有一些人在这儿居住的生活配套，从整个项目的商业配 套来看有局部的三四层的地方，基本上是一二层的物业，在负一层因为是直接连通地铁站的，我们会有大型的超市，以及加了一些时尚创意的零售板块，我们有部分 的商家已经确定了，像一二楼部分我们针对不同的区域会有一个业态，但是整个业态的平台来看未来是一类消费群体，像我们的项目针对18—45岁，真正的项目 来讲更多的是像25—45岁之间这样的群体。

　　下面是几张项目的效果图（PPT），从天府大道看过去的效果图，这是整个项目的效果图，这个是华府大道，我今天的介绍就到这里，很高兴排名前列次把这个项目推荐给大家，有兴趣的朋友们和商家，外面有我们的展位，可以进行一个沟通，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢！非常感谢李总给我们带来的分享，特别期待我们的ISC能为我们90后带来怎样的城市综合体的体验。接下来我们将会进行的环节是品牌商的推荐环节，首先邀请的品牌商是来自于上海斕曦服饰公司董事总经理（ ）为我们带来的PASSTYLE的品牌推荐！掌声有请！

上海斕曦服饰公司董事总经理

　　【上海斕曦】：目前我们PASSTYLE单品牌在国内已经有15年时间，是跟LV现在的艺术总监合作的原创的一个品牌，我们PASSTYLE是这样 的，我们做的是一个时尚的集合店，一个多品牌的店，整体上我们做单品牌以后，我们做PASSTYLE之后，现在整体的时尚机会发生了变化，都是在走年轻的 时尚的个性的潮流的这样一个路线，所以我们在12年就开始了，主要一个市场的情况，就是我们公司的分析，一个我们认为在经济的层面，房地产经济的方式逐步 过渡为主导发展经济，零售行业是传统百货很难满足消费者个性化的消费需求，电子商务是网络与实体点无缝对接是相互依存，互相补充的销售并行渠道，商业模式 是大平台跨界结合是未来商业模式的发展的方向，人口结构我们认为是消费主力人口为80、90后、00后，拥抱三大结合拥有未来，消费方式我们认为消费日趋 个性化，慢消费时代已经到来了。我们结合这样一个品牌的定位，我们的设计风格是轻奢侈品多品牌的销售风格，这是我们一个时尚的定位，因为时间关系就不展开 了。

　　这是我们公司的发展历程，我们创立的时间是2007年，我们做品牌运营已经有十多年的历史了，整体的风格是轻奢侈的多品牌风格，品牌的封装是时 尚、前卫、先锋、潮流，管理公司我们是上海斕曦服饰有限公司，我们主营的是一线品牌以及设计师风格轻奢侈品牌的产品，PASSTYLE酒吧，我们经营范围 包括男女服饰，鞋品、包包、饰品、化妆品、咖啡、酒吧等等，我们PASSTYLE单品的风格是一样的，整体的商业模式是做一个跨界经营，包括我们有4D酒 吧，包括一些国际的化妆品，我们和国际一线品牌当季的设计师推荐的一些设计师风格的产品下，有潮流的产生为主，第二个产品线是当下比较火的设计师品牌 （PPT），我们的风格是走的时尚、高端、潮流、前卫的这样一个的路线，我们做了一个产品色彩的展示。这是我们在做的一些产品详情，这是男装（PPT）， 这是我们自己品牌的，PASSTYLE品牌男装的部分，这是我们品牌的女装部分，这是我们的店铺空间形象，这是我们店的实景图，是用手机拍的照片，这是我 们PASSTYLE品牌的陈列。这是我们开店的标准，我想我们都是做一些主流的购物中心，一楼主力的位置，一般的店铺面积是做到500—1500之间，这 些我就不讲了，大家大概看一下，这是我们目前主要的一些店铺，在西南地区我们在重庆解放碑的协信星光广场，在南京同曦、浙江的伊藤、春熙路的王府井总店， 沈阳的卓展商铺，长春卓展商铺，石家庄、大连、常州、西安等地都有，我们目前在国内有40多家店铺。我们正在筹备做一个4D的酒吧，这个酒吧很好玩。我们 单品牌这一块目前在两岸三地有60多个明星在宣传我们这个品牌，我们所有店铺开业他们也会过来做一些活动和推广，这是我们的发布会。这是我们的一个大概的东西。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢您，接下来我们将进入到一个高峰论坛的环节，我们请到了很多重量级的对话嘉宾，将会跟大家展开讨论，我们要讨论的主题是两个字“突围”，如 何在商业过渡开发的城市突围？其实我觉得这个主题特别符合成都，也特别符合西南市场，我个人也是非常期待一会儿的讨论环节，将会碰撞出怎样的思想火花。希 望现场的其他朋友都能加入进来。接下来有请高峰论坛的嘉宾：首先有请星浩资本副总裁兼星浩贾耀勇，万达院线副总裁曾光，广州奥园商业集团重庆区域公司总经理王晓元，派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴，成都银泰城总经理周旭，大未来投资有限公司董事长总经理吴佳俊，有请！接下来我们把话筒交到耿总的手中。

《商业过度开发的城市突围》论坛

　　【耿乃兴】：这一次论坛的题目，应该直接一点，在成都这个城市如何突围，我在沈阳做过项目，我做过三年，我记得2003年的3月份有一次全国会议 上，我们行业有一个非常资深的人物说了一句话，他说商业地产过热，编了一句顺口溜，他说沈阳已经疯了，当时我在沈阳感同身受，后来还有第二句话是成都疯了，成都的情况比沈阳稍微好一点，后面还有一句话鄂尔多斯已经住院了，已经在抢救阶段了，所以我们一直对成都的市场心存敬畏，在沈阳的激烈搏杀就在说，我 自己一直避免进入商业过渡开发，我在想为什么过渡开发，是众筹的开发商联手，共同导演了这样一个泡沫，这个话题很沉重，我先问问在成都做项目的，看从你们 的角度，对这个城市，我们嘉宾少有的女士，从您开始，银泰是我们商业地产开发领域的一个标杆企业，像我做单一的项目，如果是银泰城我就很恼火了，我非常想 知道作为一个国内知名的地产开发商，你们来到成都是不是感受到这种整体的压力？如果有的话，你们在这个过程中做了哪些调整？

派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴

　　【周旭】：很沉重的一个话题，其实这个东西突围不仅仅是一片红海，银泰进入成都排名前列个项目开始到现在也有十几年的时间了，我本人也是成都人，所以说 对成都相对而言是比较了解的，而且银泰在成都选的这两个项目，目前这两个项目是所有全国的商业模式谈虎色变的区域，成都的南边区域，因为我前期跟很多的开 发商接触过，他开始说你在成都拿地啊，南边，就说这个可能难办了，项目做下来，我们从南边数这些企业过来，我深深的感受，排名前列个虽然那么多，但是大家排名前列 个要注意的是定位，刚刚前面陆院长讲过，包括我们做精尖也该考虑这个东西卖给谁，谁来消费，把这个问题想明白，特别是成都的南边很多项目，是由当地的地产 开发商来做的，他在做这个项目的时候是没有让商业前期介入的，往往是修得差不多了，才开始想我要开始招商了，我请代理公司来招商，或者是请职业经理人来招 商，如果物业已经做成了，我相信神仙也很难改变有一些东西。我给大家讲一下，我们曾经去温江拿一个项目，当时是我去看的，那个项目已经修完了，我不告诉大 家是哪一家，他让我们去入驻，我跟我们总部的领导看完了以后，我们排名前列个想法是这个项目的位置非常好，如果让我们接，这个楼没有办法做，因为他用地产的思 维来做商业，没有办法！项目挺好的，而且成都的西部，整个西边是缺综合体的，万达青羊做的那个项目就靠西边，还比较看好它，成都排名前列个关于客群定位，要想 明白，这个做给谁的？是区域性的，还是像IFS那样面对全省的。第二个大家觉得南边红红火火，我不是为成都银泰城这个项目做宣传，大家能看到从二环往绕城 这个区域里面，集中了六家左右的购物中心，但是并不以为着确实是过渡了，但是你过了绕城往南，到华阳，特别是到麓山国际这些高档社区，你可以去问一下麓山 国际的消费者，他们在哪消费？他们还开车进城去消费，我觉得这个过渡是一些区域性的过渡，成都还是有一些少有点，当时政府在规划的时候，就一窝蜂的，曾经 不是有一个微信讲过，谁地拍了以后给成都人民留下了什么，因为当时拿地的原因。第三因为是地产商做的开发，现在他会觉得把商业更多的前期介入，前期没有介 入的话招商起来很困难，另一个很多拿地产的思维来看商业，商业是要养的，刚刚说1.9—3.9个投资回报率，这个你自己来投资，你随便给投资银行，现在的 余额宝四点几，今年的春节前还能做到6—7，你想想完完全全从资金的投资上来讲，这样的商业项目肯定是很痛苦的，3.5的回报已经做得非常高了，因为现在 已经过渡竞争了。第四个原因，前期已经开发了这么多了，所有的品牌商进来不是热闹的，是要挣钱的，购物中心有一个较大的问题，我要怎样去运营，不是把商招 完了放在这就可以活下来， 需要运营，需要企划，需要有团队支撑，但这个过程的时间是否是投资者能忍耐的，第二他是否专业。曾经我问了一个国内的快时尚品牌，我问他，其实另一家场子 比我先，你为什么不进？他说我最担心的是后面怎么办，如果我来了后面经营不起来，购物中心是群体效应，是整合营销的效应，为什么购物中心和街边店有区别， 购物中心需要的是整体的营运，开发商不具备这样的能力的时候，可能会对自己的整个盈利情况产生一些问题，我大概就说这些！谢谢大家！

成都银泰城总经理周旭

　　【耿乃兴】：周总反复在强调很不容易，我们这里出现一个特例，吴总原来做过LV的中国区团队，招商方面他肯定是有各种资源，现在也做投资，我们周总 一再强调这个城市，这个地方非常难做，吴总现在在做的项目叫未来中心，您是怎么评价的？如何突围确实很难，我的办法是什么，我想在座各位想听的是你为什么 来？你来了有什么打算？

大未来投资有限公司董事长总经理吴佳俊

　　【吴佳俊】：我们上午聊了三小时关于怎么突围，成都本身是一个文化底蕴很好的城市，弄的现在像三国时期一样，所有人都来竞争，之所以做了高大上的是 因为我做顾问以后胆子变大了，我发现做顾问不好做，顾问公司是做汉堡，饿了吃汉堡，条件够了吃肉，我很喜欢成都，我爱吃辣，成都美女又多，我放弃了这么多 年的顾问，来成都趟这个浑水，有很好的合作伙伴，位置也是不错的位置，我们从排名前列次接触到今天正好两个月，我们6月14排名前列次见面，今天刚好8月 14，60天，从排名前列次吃火锅开始一直到我们签约，我们参与投资，参与经营管理，我们有酒店，有写字楼。成都有高大上的IFS、太古里，我们做不了，没有 这么好的地段，也没有这么好的物业，也没有投那么多钱，王府井是当地优秀的企业，有很多值得我们学习的，同时我自己本人之前也是王府井的顾问，我对成都有 特殊的感情，我觉得成都要做一个新鲜的玩艺儿，传统我做不了，百货我也做不成，很好的日本企业伊藤洋华堂的服务我也做不了，我只能做一个好玩的东西，就像 谈恋爱一样，这个项目你想做得好玩，面积也大，酒店需要要有，我们按照五星级的酒店来做，我们有一家艺术酒店，也是超五星的标准，我们引进了一个高档的酒 吧，完全为成都量身订做的高端酒吧，将近三千平，是很好玩的，我们商业的定位是比较潮的，整体动感，潮的感觉，很森林的感觉。这个成本很高，你看这里适合 谈恋爱，适合放松，我一直在思考怎么样把别人留下。昨天我和陆院长和盛总交流过，我说大部分招商别人招什么我们招什么，不知道该往哪里走，不清楚，这就像 谈恋爱，一厢情愿不容易创造，你爱他，他不爱你，因为你抓他抓不到，早晚会出现事故，分道扬镳，你说他不好，他说你不负责，要两情相悦，就像任何一个商户 到这儿来，他进来我们就是他的保姆，我们就是他的管家，共同一起存在，我希望我们未来的商业就这样子做，要好玩，给予，成就！谢谢大家！

　　【耿乃兴】：吴总刚刚说的我归纳一下，他刚刚提到他是做LV，做顾问公司，给很多公司做过，在行业有非常高的声誉度，然后他和本地一个开发商，这可能是一种突围的方法，作为一个本土的开发商。

　　【吴佳俊】：我声明一下我们是合资企业，成都的大未来是我们共同持股的企业，不是顾问了。

　　【耿乃兴】：我知道，我说你的合作伙伴，你的股东是本地开发商，突围的一种方法是什么呢？作为一个本土的开发商去找一个有操作能力的公司合作，是不 是这个概念，这也是突围的一种方式，当然还有一个找银泰城合作也可以啊，我找万达，他也有开发实力，又有实力，又有品牌美誉度，这也是我们的方式之一。公 司怎么突围？老板作为投资商这也是一种方式，刚刚吴总提到的要好玩，要有自己的个性，小开发商做不到，找顾问公司，到职业经理人，找有品牌的开发商合作也 是突围的方式，这是我替吴总做的归纳。第三位专家我想请王总，王总是成都人吧，现在在奥园地产担任重庆分公司的总经理，现在请您作为一个老的成都的商业地 产的人士，您对这个如何突围，突围的角度您有怎样的想法？
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