图文直播:2015第四届搜铺网西部商业地产峰会(1)

　　2015年8月14日，下午两点，2015第四届搜铺网西部商业地产峰会在成都·明宇科华豪雅酒店隆重开幕。会前，正值夏暑的成都迎来如注的大雨，但商业地产圈的精英们并没有被酣畅淋漓的大雨阻挡住脚步，纷纷盛装出席。

　　此次峰会由搜铺网主办，现场聚集了来自西部地区的优秀商业地产项目、全国知名品牌，以及行业内知名专家、名企高管、商业精英等约500人齐聚一堂，共同展望西部商业地产新的发展趋势。

2015第四届搜铺网西部商业地产峰会隆重启幕

　　【议程安排】：

　　【主持人】：赵语萌

　　13：30-14：00     签到

　　14：00-14：10     致辞：搜铺网CEO盛涛、明宇地产商业集团（总裁）周平

　　14：10-14：30     嘉宾演讲：搜铺网商业地产研究院院长 陆兴泰

　　14：30-14：50     商业地产项目推荐

　　14：50-15：10     品牌商推荐

　　15：10-15：40      高峰论坛

　　【对话嘉宾】：

　　星浩资本副总裁兼星浩商业商业管理公司总经理 贾耀勇

　　万达院线副总裁 曾光

　　广州奥园商业集团重庆区域公司总经理 王晓元

　　商业派臣（上海）投资管理有限公司董事长 耿乃兴

　　成都银泰城总经理 周旭

　　大未来投资有限公司董事总经理 吴佳俊

　　15：50-16：10 品牌推荐

　　16：10-16：30 嘉宾演讲：智慧商圈：购物中心的未来之路

　　万达电商首任CEO、智慧商圈创始人 龚义涛

　　16：：30-16：50 商业地产项目推荐

　　18：00-20：00 招待晚宴（表演、颁奖、抽奖）

       下午两点整，2015第四届搜铺网西部商业地产峰会正式拉开帷幕！

　　【主持人】：尊敬的各位领导，各位嘉宾，尊敬的女士们，先生们，大家下午好！欢迎各位莅临2015第四届搜捕网商业地产招商对接会以及高峰论坛的活动现场，非常高兴也非常荣幸能再次受到搜捕网的邀请，与现场这么多商业地产的精英人士们相聚在这样一个现场，活动开始前请允许我代表主办方对今天莅临 现场的每一位领导、嘉宾表示最为衷心的感谢和热烈的欢迎，欢迎大家的到来！我们这一次会议也是特别邀请到了很多重量级的嘉宾来到现场，接下来请允许我为大家介绍：（介绍嘉宾）

　　我们今天也是邀请到了很多其他的合作伙伴来到现场，再次对大家的莅临表示最为衷心的感谢和热烈的欢迎，其实我们这一次商业地产西部论坛这样一个 峰会的召开，我相信我们在座的每一位来宾朋友们都有特别深的感触，因为在两年前我主持搜捕网举办的这样一个地产峰会的时候，我就了得到了一个信息，说成都的商业地产是全国排名排名前列的，这是数量啊，我刚刚又更新了这个数据库，目前成都的商业地产在全国乃至世界总量排名还是比较靠前，可以说应该是排名排名前列，确实成都作为中国商业地产这样一个较具代表性的城市，完全都不缺乏我们说商业个体的存在， 缺乏的是商业体一个精英品牌的存在，所以说我们这一次召开的这样一个地产峰会，我相信在座很多来宾朋友都非常的有感触，今天下午我们的会议就召开了很多的 论点，比如说是我们的城市经济快速的崛起，知名房产的转型突破，市场竞争的熊熊角逐，2015年将怎样的出路？错过了地产的房产黄金十年，我们怎么样来渡 过白银十年的论点，我们将展开一个讨论，我相信现场很多的朋友都想进入到主题环节了，接下来首先掌声有请搜捕网CEO盛涛先生致辞！

　　【盛涛】：大家下午好！今天外面还下着大雨，特别感谢大家百忙之中冒雨来参加我们的峰会，再次代表主办方对大家的到来表示衷心的感谢！搜捕网今年是第四届 了，我们争取一年一次，在成都举办峰会，刚刚主持人讲了，西部这几年是商业地产一个大的区域，包括成都，包括重庆，我们也希望作为全国性的商业平台，搜捕 网能阻止更多的外地的品牌到成都来，到西部来，也是一如既往的希望我们和西部的开发商朋友们多合作，搜捕网其实已经成立了有11年，因为我们是04年就开 始在做，但其实真正开始全国范围的做市场是12年的时候，今天我们会陆续上线搜捕网四川站，还有沈阳站，还有上海站，到年底搜捕网除了刚刚说的几个分站以 外，以及浙江、安徽、山东，在年底会上线北京站、广东站和湖北站，也是希望在座的朋友一如既往的支持搜捕网，谢谢！

　　最后祝大家身体健康！

搜铺网CEO盛涛为大会致辞

　　【主持人】：好的，非常感谢盛总的致辞，其实刚刚盛总也提到了，搜捕网希望通过这样一个平台能整合更多的资源，能为我们西南商业地产注入更多的活力和血液，接下来掌声有请明宇地产商业集团总裁周平先生致辞！

　　【周平】：尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们，先生们，大家下午好！

明宇地产商业集团（总裁）周平为大会致辞

　　搜捕网举办的西部地区商业地产峰会已第四次在成都举行，每年来自各地优秀的行业专家和商业精英们在此分享经验，启迪思维，是一次共创共融的商业 盛会，在此我谨代表明宇集团向出席今天会议的各位来宾，各位朋友表示热烈的欢迎！明宇集团自1996年成立以来，已经经历过20年的成长历程，目前我们已 经完成了在北京、成都、南充、长春、新疆乌鲁木齐、云南西双版纳等地，未来将积极拓展上海、广州、南京等重点城市的热点区域，同时也在加速实现明宇的全球 版图，除在非洲安哥拉开发了我们的一个项目以外，我们在海外巴黎布局的排名前列家酒店也将正式启动，目前我们也正在努力的实现从地产开发到商务地产的综合运营 和服务上的转型，西部地区一直是我们明宇集团的主战场，现有的商业体量超过200万平方米，面积超过100万平方米，除了两大超高层建筑以外明宇集团在不 断的探索市场和创新产品，将未来的重心转至智能综合体，我们的明宇大厦，南充明宇广场等都是我们集团今年重点打造的品牌项目，今天我们携手搜捕网共同举办 这次盛会，希望与各位行业精英共同探讨和寻求发展之路，共建共融，最后衷心祝愿各位来宾身体健康，家庭幸福，预祝大会圆满成功，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢，非常感谢周总的致辞，刚刚周总也简单为我们介绍了明宇集团在国内乃至海外的商业布局，我们也相信明宇这样一个优秀的企业将会为我 们带来更多商业地产新的碰撞的火花，亲爱的现场来宾朋友们，接下来我们邀请的是搜捕网商业地产研究院院长陆兴泰先生做嘉宾演讲，掌声有请！

　　【陆兴泰】：非常荣幸有这个机会代表搜捕网商业地产研究院，就我们这一段时间的工作做一个分享和汇报，我的主题是说商业地产的新常态以及趋势解读，由于工作关系我每年要接触30个以上的项目，涉及上到县城和乡镇，还有 地级市，我们除了一线城市很少接触以外，绝大多数都在接触，从几十个商业项目中我们不断在观察、考核，中国商业地产究竟每年在发生哪些改变，同时结合我们 的研究团队，也结合我本人的经历，我一直从零售业下来这么多年，我们一直在试图解读商业地产作为中国零售业较大的载体，它未来随着零售业的改变和消费者的 改变，它有哪些改变？我今天从三个方面来谈，排名前列个是商业地产的现状和问题，第二我们在解读趋势的时候，我们首先解读一下当今消费者发生了哪些改变，然后 才是商业地产未来的趋势，最后我会给中小开发商，尤其是带有销售物业形式的开发商提几点建议，这是我的内容安排。

搜捕网商业地产研究院院长陆兴泰先生做嘉宾演讲

　　首先我们看一下商业地产的新常态，我自己总结了几句，这几个点是我们历年来看下来商业地产多多少少会存在的问题，排名前列是由于没有适合商业地产的 金融产品，一般的商业地产项目都必须部分散售来平衡我们的现金流，大家知道真正的商业地产是一种现金流的经营行为，如果所有的商业地产都持有不销售没有经 济的回报，持续的开发就难以维持，国内大部分的商业地产怎么来平衡这个现金流呢？很多都是用住宅地产来平衡，但是有一些商业地产项目是没有住宅项目的，没 有住宅项目怎么办呢？我们现在大量的是用商铺的分割销售来平衡现金流，但是商铺分割销售对后面的运营会存在很多的问题，我们后面会谈到，这就是目前存在的 一个现状，所以我们行业内都期待未来地产的金融产品能尽早出现，能彻底解决这个问题，也就是说从产业的角度来看，商业地产是这个行业，现在只有进入的机 制，没有合适的退出机制，要要退出就只能卖商铺，没有其他的退出机制。

　　第二由于现在的投资客，我们的准业主，比任何时候都专业，我们现在的准业主，各位开 发商你们在操作中就能感受到现在的业主很专业，算投资回报率，了解我们商业业态的布局，会知道这个区域的商业规划，他们比任何时候都专业，也就是说我们用 原来的那一套手段现在已经非常困难了，大部分的商铺都遇到很多的困难，我们把这个称之为“冰冻期”，这种现象已经非常明显。我们曾经在一个商业地产项目上 遇到一个什么现象呢？业主不相信这个项目能操作成功，这个项目给业主讲我们招来了某某大超市，但是业主就是不相信，为什么呢？因为现在市场上很多商业地产 项目在整个的操作，尤其在销售过程中，有一些手段是夸大其词的手段，最后采取什么方式呢？最后采取的方式是把正式的合作合同，影印了以后贴到销售大厅，这 种情况下我们的业主还要看是否真的要买，才愿意投资了，业主对商业地产的运营的未来其实是没有信心的，一般按照最近和售价来计算投资汇报在1.9— 3.5%，银行的回报都比这个高，租金回报已经不是很好的投资渠道了，几年前可以达到6% —8%，我们很多商业地产的开发商在商住销售的时候进行返租，我们返租的汇报才6%—8%，我们的商业资金流在未来出现了问题了，第二个是散售的失败案例 太多。

　　第三个是因为上述两个原因，资金问题困扰着大部分的项目，融资成本越来越高。

　　第四个由于缺乏专业人员，项目筹建速度缓慢，现在商业地产的筹建，我们 大量的人看到原来的开业日期都往后推，最长的推三到四年，推一年以上是非常常见的了。有的甚至于就无限的拖长，排名前列个缺专业人员，第二缺工程人员，第三缺 专业的投融资人员，我们刚刚说商业地产是一个资金密集型的产业，没有合适的投融资，光靠我们简单的财务人员来是有问题的，这也是很多中小开发商遇到的困惑 之一，永远解决不了资金问题，资金永远不能匹配这个项目的很多工程的进度。

　　第五个方面由于缺乏商业的资源导致项目不断的被推迟开业甚至开不了业，这里面有 三个原因，排名前列是商业资源太少，项目太多，第二是招商周期拉长，第三是商业条件苛刻，我们在座有很多是商铺代表，你们也很清楚，这两年受欢迎成为越来越 好，你们的条件越开越高，商业地产的甲方变成了乙方。

　　第六个同质化不可避免，差异化必须体现，我这里给大家提醒一下，首先商业地产的开发到今天为止，我们所有人都在提必须差异化，但是各位 知道差异化的点在哪里？还有一个，有没有可能做到百分之百的差异？我建议同质化是必须的，你没有60%—80%以上的同质化，你这个项目有很大的问题，意 味着你被边缘化，第二差异化是必要的，第三差异化是基于80%以上的同质化基础上进行的，第五个差异化是有风险和成本的，里面一定是有风险和成本的。第五 个创新是差异化的一条途径，我们这里提到建筑的创新，空间的创新，设计上的创新，以及业态的创新，现在我们用的最多的是业态创新，尤其是空间创新也是不断 被利用，比如说我们的综合体说的场内环境场外化，场内空间场外和，大家都知道购物空间一般的层高都是6米左右，我们电影院的层高达到9—12米，你发现有 一些项目经过创新，层高拉高了9米，把场外的绿植移到了室内，这叫场内环境场外化的感觉，在场内，在餐饮，在喝咖啡的时候你感觉是在户外的感觉，这种已经 出现了， 任何创新和差异化都意味着你背后是巨大的成本和可能的风险。

　　第七个部分地方的商业地产项目处于一种“无规划”阶段，这里面主要的是两个，排名前列政府没有商业 规划，我们看到一些地区在人口远远不能支撑的情况下，规划出两到三个城市副中心，这个非常的担忧，主要有两个方面的原因导致了这个问题，排名前列是政府没有商 业规划，第二是大量的投资商进入，应该说随着商业地产竞争白热化的加剧，但是投资方仍然有投资冲动，为什么？因为土地价格成本低，所以就冲动。

　　第八个部分 三四线城市，甚至五线城市成为了商业地产的重灾区，这里面有两点，一个是有的县城居然有两到三个商业中心，人口最多的是180万，人口最少的是30万，在 这样一个人口区间范围内，绝大部分县级市的城市人口在10—30万之间，这样一个区域建两到三个商业地产项目不可想象，第二个人口的特别数量不能支撑商业 规模，成都市商业地产数量能达到前几位，确实是这样一个情况，得益于四川人口大省，我们在业内经常开玩笑讲，成都这个城市竞争非常激烈，但是四川省很多地 级市都很不错。第九个叫散售型物业统一经营困难重重，我们刚刚说商业地产没有退出机制。曾经返租统一经营是一种商铺销售的王牌手段，但现在看来，我个人认 为更想一个金融理财产品，各位还记得我前面一页，我们的投资汇报是1.5到3点几，我们的返租汇报是6%—9%的承诺，这里面的差价是要开发商来承担的， 大家都知道这种策划有风险，返租带有散售物业的商业地产怎么做呢？这里面有非常多的技巧和做法，当然我们在座有很多专家，接下来这些专家会讨论到这个问 题。接下来给大家分享中国商业地产发展趋势的解读。现在存在着一些问题，未来往哪走呢？我们在这里有两电梯式，排名前列商业地产成为零售业的载体，其发展趋势 跟消费者的变化有直接的关系，这是一个大的原则，其实所有的商业活动，任何的变革都是由消费者的改变引起的，如果没有消费者的改变我们就不用开会了，我们 就按照原来的方式一定成功，也不用承担很大的风险，也不用投入很大的成本。第二当今社会一切商业的变革动力归根到底都是消费者的不断改变引起的，我们要解 读商业地产的发展趋势，首先我们来看消费者发生了什么改变，第二再来解读商业地产的趋势。

　　首先我们看消费者有哪些改变，现在的消费者，我个人提出来有两大特征，排名前列是叫游戏，第二叫情感，现在的消费者不满足于物物交换，钱物交换，他 希望能有游戏的成份，希望能有情感的因素，这是跟以前不一样的，所以我说消费者去商业单位的目的变了，以前叫吃饱穿暖，追求品牌，追求品质，追求性价比， 但是现在叫购物、吃饭、约会、社交、商务、发呆等等，这是他们去商业地产的目的，在这种情况下现有的很多商业综合体，尤其是百货超市已经不能满足了，所以 才需要购物中心的诞生，他们可以融合在一起来做。有一句话透视消费者的行为，一句话就可以解决这个问题，以前王健林有一句话，说购物中心是吃出来的，这句 话的印象我非常深，我今天说的是吃饱了喝足了玩累了顺便买点东西。他们不盲目听从，只买自己喜欢的，而不是买较好的或者最贵的，通常消费者经过50、 60、70、 80年代的发展，我们曾经出现只买最合适的，后来到了只买最贵的，后来只买较好的，到现在只买最喜欢的，有很大的差。第三个他们希望自己去探索更多，在消 费的过程中有强烈的参与感和体验感，所以我们这里提出综合的感受和体验，视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉，我们餐饮、娱乐方面促销和管理的空间非常大。这几 年在购物中心中有一个潮品汇，各种潮流产品组成一个60-200平米的店，这种店的生意都很好。我们观察有消费者在这么小一个店面里面，逛和看的时间超过 半个小时，这是我们现场调查的，我们就问他看完以后买吗？不一定买，他非常的喜爱，这是一种情感的沟通，个性化的沟通。高情感的消费需求是混搭、故事性营 销将成为所有购物中心的营销手段之一，还有现在的消费者是指尖上的一代，整天拿着我们的智能手机，从实际生活中我们感受到，作为消费者拿一个手机出去消费 基本上没有任何问题，为什么？支付可以在手机，原来只要带钱带银行卡，到今天都可以不用带。还有超过一半的人每周会更新社交平台，购物中心的本质是配套， 但今天由于消费者的改变已经赋予了它的更多的功能，是什么呢？社交功能，有超过20%的人是几乎天天看视频网站，我们现在有一个流量的问题，如果没有流量 的问题，我相信手机上视频可以看得更多，当然这个流量问题我想迟早会解决的。三分之一的人愿意在社交平台跟人分享。我们再看价格和品质的并存，有这么一句 话，钱多人不傻，我们最喜欢说钱多人傻，现在他们是钱多人不傻，场景活动比一般的促销活动更加重要。

　　我们接下来看再有一个现象，叫国外抢购风现象，从欧洲的奢侈品到日本马桶盖、电饭煲、大米都被抢购了，香港占中期间，2014国情期间16万人 涌入韩国抢购化妆品和成衣，中国的消费者在国外非常受人尊重，为什么？国外说只有中国大陆的消费者特别有钱，还说香港人和台湾人不像你们出手这么大方。国 内的消费心现象是什么？国内的购物中心除了百货没有人，其他地方都是有人的，国内的购物中心可以用几个次，排队的餐厅，拥挤的车站和机场，，各种休闲场所 的人声鼎沸，以上说明什么呢？中国的中产阶级已经诞生

　　并迅速扩大，我有一个印象现在大部分的90后出生在中产阶级家庭，他出生父母已经完成了原始的积累，专家预估目前中国的中产阶级已经达到一个亿，而且这个群体正在快速的增长，一个月前股市的行情，有人说中国的中产会少三分之一，但只要人在，只要股市在都会回来的。

　　所以我们的结论是什么呢?排名前列个结论是年轻人掌握着当今社会的消费话语权，第二个是存在的消费群层，现在不是大众传播，是圈层传播，精准营销，消费者从会员变成了粉丝，由原先的以优惠为核心的会员体系辩证了以情感为纽带的黏度极强的粉丝团，第四个结论是当今消费者处在一个全通道、全商圈、全天侯、碎片化的一个全新的圈子里。中产阶级正在诞生，并且正在引领中国消费升级，中产阶级有一个最的的特点，就是愿意为高性能付出更高的代价，在这样的情况下，传统的一直被视为商业灵魂的价廉物美的经营理念在中产阶级那里应该不在有效，当然，大众消费经济仍然大量存在，这个金字塔尖还是少部分人，整个中国的消费快速升级的速度没有减慢，你现在接受的有一些不是中产阶级，但是若干年，三到五年后就会成为中产阶级，这需要我们对客户的培养、培育，也需要全新的理念。

　　分析了消费者的改变和现状以后，我给出了商业地产发展的趋势，有几个趋势的预判，排名前列个是基本创新，出现新的融资模式，商业地产退出机制逐渐建立和健全。第二个二三线城市将成为商业地产发展的下一个机会，第三从三位一体到三权分立，三位一体是什么概念呢?目前的商业地产开发商都是由开发商，商业地产都是由开发商一个人完成的，从开发建设，物业持有到敬业管理，未来需要金融产品的支撑，行业出现洗牌和整合，这个也是未来的趋势，去主力店化将成为趋势之一，我们现在大量的超主力店，原因是几个原因，排名前列是主力店开店有压力，经营有压力，第二开发商认为主力店不能给出非常好的回报，购物中心的功能全新诠释，既是城市配套，又是社交场所，项目开发出现多样化的发展趋势，准确的市场定位成为项目成功的一个重要保障，绝大部分都不太重视前期的规划和定位，他对这个城市非常了解，所以你们来不如跟我走，其实不然，他没有站再一个系统的高度来分析这个市场，以及产品怎么定位，就导致后期存在很大的问题，从商业业态来讲，餐饮类、娱乐类、休闲类、学习等非购物类业态比重呈现上升趋势，购物中心的社交功能将更加突出，集合店大量涌现，未来将占据商业体的重要位置，还有社区商业将得到极大的发展并且有可能成为商业地产避险的一个渠道，这一点我特别想给大家讲讲，叫商业业态不断的创新，新业态不断的出现，未来商业将趋向“大同”，这只是代表我个人的观点，我认为未来百货和超市大业态的概念将会被淡化，未来所有的购物中心中购物类业态就有若干个店的组成，这些店包括圣贤、食品、服饰、化妆品、电器、数码、家居、潮品、礼品、杂品等等，其中杂品店会成为未来非常重要的力量，因为我不久前去日本考察，这些国家的商业也遇到很多的问题，跟我们遇到的问题不一样，但是你可以看出来一些做法，能看出一些未来的趋势，我也希望有机会能和大家沟通，我有很多自己的感受。购物中心的空间将更加多变灵动，场内出现文创和旅游结合的全新业态，我们已经往文化类、场景类结合了，购物中心屋顶综合开发将成为一个趋势，我们一般的房子顶都是放设备的，我们现在发现这个有点可惜，因为购物中心，一般的都是做到五层，再往上走很难，现在有的购物中心，有的开发商不愿意牺牲，开发七八九成，所以像高层的业态放什么，这个也有很大的空间，希望在座各位去研究，购物中心屋顶的综合开发利用将成为一个重大的趋势，它可以结合旅游、健身、教育、景观等等，智慧广场将成为未来购物中心的一个趋势，从停车、购物、支付、休息等各个环节，最后我利用两分钟时间给开发商提几点建议，这是肺腑之言，可能有的人听起来不以为然，排名前列不要指望能在较短时间内把商铺按照计划出售完毕，需要提前做好资金准备，为什么呢？我们的商铺总有一两个高参，告诉你大胆的开发，商铺会卖掉的，但事实是卖不掉，你要做好思想准备，第二尝试把自己当做零售企业而不是普通的开发商，所谓的C端思维，你要考虑解决三个问题，排名前列个是你的商铺卖给谁，第二谁来经营，第三谁来消费，商业地产就三个问题，一定要把这个问清楚，如果你这三个问题都没有答案，我建议你推迟开发。第三个建议叫谨慎拿地，尤其是不要被土地价格蒙蔽眼睛，开发周期更重要，一般要控制在24—36个月之间，什么意思呢？我最近碰到好几个开发商拿的项目，我一看必死无疑，他为什么拿呢？他告诉我土地成本太低了，这时候我也给大家建议，他们很多拿了有非常的后悔，其中一个开发商我说你去跟政府谈一下。第四个拿地时关注所在的德商也规划，第五个商业团队介入越早越好，拿地的时候就介入较好了，第六个是前期的商业策划和定位研究非常关键，商业地产开发商普遍存在一个毛病，前期不重视，运营管理很重视，其实这两个很重要，恰恰是招商这个环节，你把前期的工作做足了，后期的规划好了以后，中间环节没有想象的那么难，无非是落地的概念，最后一个是相信专业的力量，要充分利用社会上细分的专业机构来帮你完成综合开发和经营。我的演讲就到这里，谢谢！ 

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