戴德梁行:兰州写字楼空置率递增 2017年攀升至22%

随着房地产的发展，纯住宅模式的项目已日渐式微，写字楼作为重要业态越来越多地出现在市场中。近几年来，兰州写字楼市场供应量逐年攀升，据搜狐焦点网不完全统计：截止2017年8月31日，兰州在建写字楼建筑共有20个，可供应办公面积141.48万平，加上正在办理前期手续和土地整理的16个待建项目，合计306万平的待建面积。

未来五年内，兰州写字楼可供应建筑建面积565.6万平。就区域来说，城关区、七里河区、安宁区密集开发商业办公项目，开辟兰州商业地产的多核竞争时代。（详情链接： 2017兰州在建写字楼20个 五年内供应将超500万平）

8月31日，戴德梁行在七里河互联网创新大厦举行了‘兰州写字楼大数据分享及媒体发布会’，与参会嘉宾及媒体共同回顾和探究了兰州写字楼市场的发展变化情况。

以下为《兰州写字楼市场发展报告》数据详情

城关与七里河成写字楼租赁市场较大供应，空置率逐年攀升

兰州写字楼市场起步较晚，2015年整体空置率17%（平均出租率83%），随着市场放量的增加，尤其是主城区类甲级写字楼的投入使用，2017 年空置率攀升至22%。

兰州自2016年，类甲级写字楼租赁市场供应逐渐增大，其中城关区写字楼租赁市场供应292809㎡，占总供应量的65.35%，主力新供应项目为2013年后新建并在近一年交付的写字楼，以长业金座、红星财富中心、伊真大厦为主；七里河区以兰州中心、甘肃互联网创新创业大厦为代表的租赁供应，占市场份额的22.58%。

城关区类甲级写字楼以特别地段优势，租金相对平稳，平均租金128元／㎡，客户较为稳定，空置率9%左右；乙级写字楼受市场新入市项目影响，空置率32%左右，平均租金94元/㎡。同时，受增值税税率政策、物业服务、硬件配套等因素影响，单一业权写字楼成为房地产建筑类、金融保险类、互联网信息类、全国性企业等大面积承租客户的优选。

2017年，七里河写字楼市场受兰州中心运营租赁影响，区域平均租金达72元/㎡，创历史新高，七里河与西固区总体空置率 28%；安宁区受地理位置的局限，成熟写字楼目的性及区域性办公企业居多，以黄河印象及罗马大厦为代表的整租客户占据主导，区域整体空置率22%。

兰州为西北商业/写字楼土地成交增长之最，重点项目销售去化周期西北先进

从中国西北商业/写字楼土地成交市场来看，兰州区域土地成交面积、楼面地价仅次于西安。土地成交建筑用地面积自 2012 年到 2016 年的 5 年间，西安，西宁，银川较高值皆出现在2013年，且2016年较5年前用地成交面积分别下滑54%、67%、8%，而兰州成交面积增长率高达600%以上。

随着兰州高新区、兰州新区区域发展的持续推进，更加注重区域商业写字楼配套及质量的更新换代，加之期间兰州品质写字楼租赁市场供不应求，商业/写字楼土地逐渐投放市场。自2013年开始，成交面积呈大幅增长趋势，其中2015年兰州商业/写字楼成交土地建筑用地面积2872096㎡，2016年1729134㎡，皆是西北四省同期较高，可以预测，未来3至5年，品质写字楼尤其是类甲级写字楼销售及租赁市场将进入全面爆发期。

从写字楼销售去化率与去化速度来看，兰州主城区因有亚欧国际（年去化面积38000 ㎡左右）等优质地段重点写字楼的高去化率及低去化周期，区域平均去化周期22个月，年平均去化面积24166㎡；重点地段的类甲级写字楼项目，因较为系统的营销推广，较为合理的规划及完善的硬件配套，去化周期可以控制在12到17个月，年平均去化面积可达30000—39000㎡；而安宁区写字楼平均销售去化周期47.5个月，年去化面积6182㎡。随着写字楼土地市场与类甲级写字楼销售市场的进一步放量，投资客户的缓慢增长，年去化率将会大幅度放缓，去化周期将加长，初步估算，未来3至 5年，销售去化周期及去化率将至少下降15%。

房地产及金融保险类企业成主要租户构成，面积需求明显

2016年，互联网，金融业，房地产业为中国白领收入前三大行业。作为房地产业，兰州住宅市场从2011年49.96亿元销售额增至2016年372.46亿元，5年间销售额增幅 600%以上，销售均价为西北城市较高；地产高投资与产出特点成为类甲级与乙级写字楼承租的主导力量。而随着金融创新的内地化，各大银行、保险证券、投资等金融业基于强大的承租能力，及相对稳定性，其对写字楼租赁需求保持旺盛态势，构成了写字楼租赁市场的第二大行业；其中，2016年，城关区较大的两宗租赁交易，平安惠普5400平米酒钢大厦落址及中国人寿2300平米IBC中海国际落址为较好证明。从数据来看，兰州写字楼租户结构中，地产类行业与金融证券类企业数量共占比37%，如按面积计算，占比超50%。

未来5年，甲级写字楼（超高层）或超六成客户将来自金融证券与房地产业，且更加注重单一业权及物业服务，而新金融与互联网+信息类企业办公面积将有明显增加趋势。对于2.5线城市的兰州来说，此企业数量缓慢增加的现状，及对甲级写字楼的硬件需求，将会导致原有老旧写字楼的空置率大幅提升，市场租金及售价阶段内或有小幅回落。

戴德梁行西北区董事总经理巫保民表示：“国家“一带一路”政策导向将使更多的大型企业落户兰州，甲级写字楼的需求短时间内将会缓慢升温；同时，受此影响，未来 5 年，写字楼租赁市场空置率将会持续上浮，租金及售价或会出现小幅回落，写字楼硬件配套、单一业权、物业服务等成为竞争主体。”