政策频出 黄埔增城番禺领涨广州后市

10月，广州房地产市场显然延续了“金九月”的成交热度。截至10月19日，10月广州一手住宅网签量已经破万套。在市场稳定看涨预期之下，以首次置业群体，二孩需求改善型自住买家为代表的置业需求，成为支撑目前市场成交的主流力量。

国庆七天小长假广州成为楼市最令人满意的城市。数据显示，国庆黄金周不仅武汉、天津等二线城市楼市成交大幅下滑，甚至北京、上海等一线城市也出现下滑，但广州仅一手住宅就成交4236套，环比涨超500%。作为目前最为健康的市场，广州房地产市场表现令人满意。业内专家分析认为，尽管政策频出，但是广州楼市后势仍将稳定向上。

国庆网签环比涨超500%

放眼近6年广州国庆黄金周的成交状况，2016年的成交量无疑是最为惊人的。2011年-2015年成交套数基本在500-800套左右，而2016年却成交4236套环比涨超500%。据相关研究机构提供的监控数据显示，国庆七天每日成交自10月1日达到成交量较高峰，成交1740套，而后10月2日为黄金周第二个高位，成交688套。而此后成交套数相对较为稳定，10月3日降至259套，而10月4日、5日广州新政出台当日，市场也只是冲高到354套、349套，到了10月6日，只成交了220套。广州国庆黄金周后期受政策因素引起的楼市成交量波动并不大，并没有因为楼市新政而出现不理性的突击抢房潮或者成交骤冷的情况。

国庆小长假广州成交4238套，其中黄埔成交1338套，同比涨1990%，为全市成交量最多的区域。拉动成交的楼盘主要是长岭居和知识城板块。郊区方面，番禺和增城分别成交1050套和1099套，涨幅分别是1229%和436%。番禺方面以频繁加推拉动成交量暴涨，增城方面则是朱村、新塘版块热盘畅销所致，而其余各区成交量都出现上涨。

均价方面，白云区、增城区、黄埔区上涨幅度较大，分别涨66.73%、46.14%和34.3%。作为市区价格洼地，受到刚需一族青睐的黄埔区，随着长岭居拍出高价地块，地铁6号线2期开通在即，网签均价逐步上涨。作为郊区价格洼地的增城，多热盘均价破1.4万。

刚需置业动力仍在

尽管在10月一开局就出现政策潮，但是从10月成交量来看，显然市场购房动力并未受到多大的影响。在10月份过去的三分之二的时间里，破万套的成交量当中，显然刚需的成分更重。特别是在节后的首周，广州十一区共网签4610套一手住宅，创下了今年周成交的新高，而其中，增城、黄埔等刚需楼盘集中区域的众多成交更反映出现时刚需置业动力仍在。对于自住买家来说，趁早入市的心态还在持续。

而在节后，由于新政策的出台使得市场产生一定的担忧情绪，但从成交量来看，显然刚需入市的积极性并没有受到多大的影响，反而成交持续攀升。根据房王数据中心显示，上周增城网签1013套，稳坐成交榜首，而新黄埔的环比涨幅较高，原萝岗以133.8%的涨幅售出844套住宅，原黄埔虽然总量不大，但是成交量也在增加，广州东部两区的楼市火热可见一斑。

后市预期稳定上扬

对于后市，合富房地产研究院顾问黎文江在接受本报记者采访时分析称，“广州在今年最后几个月中，市场仍将稳定向上。”他指出，今年广州房地产市场的主要依赖于信贷政策的宽松从而刺激刚需入市。尽管政策频出，但目前广州主力仍将是首次置业以及换房的刚性需求。“只要信贷政策不大幅收紧，目前稳定的广州楼市仍将持续。”同时他也指出，在政策信号之下，开发商应该更多将目标客户群定在刚性需求之上，保持市场价格的稳定。

针对广州市场，某机构分析认为，从发展商角度看，特别大部分发展商对广州收紧政策持乐观态度。尤其是一些中心区高端盘，由于货量本身就不多，卖一套少一套，在目前大市持续上涨的背景下，反而有楼盘收紧货量，有意放慢销售速度。根据某机构研究部调研发现，广州的买家在购房决策时，更倾向于与北、上、深等一线城市的政策对比，其它二三线城市的政策变动，对广州买家的触动并不大。

某机构认为，近期广州政策确有收紧预期。由于广州一直执行较为严厉的限购政策，因此此轮若是收紧调控，预计调控的主力方向将是收紧信贷。但是，从市场需求角度分析，截至9月底，广州一手住宅库存周期仅6.4个月，一手住宅供不应求状态短期难以调节，因此即便限贷收紧，预计广州楼市短期需求或将回落，但长期需求仍将集聚，价格涨幅虽可能收窄，但大幅下调的可能性却不大。某机构研究部预测，继金九银十后，第四季度广州楼市在价格可控范围内依然会畅旺成交。

网络调查：六成受访者准备入市

广州房价已连续17个月上涨。数据显示，2016年9月，广州一手住宅网签均价达17961元/平方米，同比去年9月上涨了20.02%。再加上从10月一开局，楼市政策就不断出台，买家的心态会否由此产生变化？在近日的一项网络调查发现，显然买家的入市心态并未受到影响。有7成的受访者仍然认为广州房价会继续上涨，而准备入市买房的也达到六成。

则出台的公积金新政策，有业界人士认为，受到影响的购房群体有三成左右。但这显然没有成为买家入市的主要障碍。调查显示，有高达59%的人打算在近期入市置业。而在不买房的人当中，由于房价太高买不起的比例就达到46%。值得关注的是，在打算入市的6成人士当中，首次置业的比例高达46.29%，而改善型的也有31.8%，投资需求仅为21.91%。

对于广州房价水平，有49.07%的受访者认为“房价高，难以接受”，有37.58%的人认为“一般，可以接受”，认为不高的仅为13.25%。对于后势的预期，认为广州房价会上涨的比例超过7成。其中49.07%的人认为继续缓慢上涨，有22.15%的人会加快上涨，认为下滑的比例仅为17.29%。

记者观察：买家入市心态仍积极

每次遇到有政策出台的时候，市场都会短暂性地出现观望。显然从10月开始，广州也会经历一个短时期的买家“思考期”。对于后势的走向以及是否应该出手置业现时应该仍然有买家在考虑。但是，记者在市场中发现，显然此次的观望强度远弱于以往。仔细思考就可以发现，尽管今年广州楼市走势较为积极，成交量也在攀升，价格也稳中有升，但随之而来的却是去库存节奏的加快。也就是说，今年楼市最明显的特征不是成交量，也不是价格，而是去化速度。

目前广州市场当中，拥有可售货量比较可观的板块真是可以数得出来的。除了增城、花都这些稍远的区域以外，也就是广钢、奥体、黄埔长岭居这些区域。尽管看上去楼盘并不算少，但如果与一年前甚至两年前相比，真是小巫见大巫。当年番禺华南板块、金沙洲等楼盘密集的区域，现时已经新盘难得一见了。而与楼盘变少相对应的则是新盘新项目数量的减少。可以预见，市场新货源的补充必然的趋势是向外部向郊区补充。而临近市区，甚至是近郊的货量都会越来越少。这也是为什么现时刚需，特别是首次置业者入市积极性空前的主要原因。（南方日报）

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