深圳豪宅逐渐转冷 投资客欲哭无泪

　　在三四线城市房地产市场风险显露的同时，一线城市楼市依然被众多房地产业内人士看多。而实际上，经过连续多年的“超速”发展，包括一线城市在内的物业升值预期已经大大降低。深圳豪宅市场就为一线城市楼市提供了这样一个样本，在这个投资客扎堆的市场，即使开发商用尽浑身解数，也依然掩盖不住豪宅升值空间已经透支的事实以及投资客的失望。

　　变幻莫测容积率和产权年限

　　深圳福田区莲花山下，紧依深圳CBD的区域，两座超高层建筑拔地而起。这是目前深圳在售的较高端地产项目之一：深业上城。深业上城的定位是，“亚洲高级城市综合体，业态包括高端商务公寓、产业研发大厦、奢华酒店及高端购物中心”。深业上城的开发模式较为常见，一期先推出商务公寓回笼资金，写字楼、酒店等商业地产部分二期开发。深业上城于2013年9月开盘销售，均价每平米7万元。

　　然而，深业上城的诞生有些生不逢时。一方面深圳严格执行限购政策，有能力购买房产的人士如今已经基本没有购房资格。另一方面，深圳豪宅市场已经连续多年转冷，豪宅未来的升值空间已经被事实证明十分有限。因此深业上城面临巨大销售压力。

　　事实上，仅从深业上城项目名称的变更就能反映出目前深圳豪宅开发商的窘境。深业上城最早的名称实际是赛格日立厂房改造项目，当时这一项目的官方表述是由“创投广场、创业板总部基地大厦、高新技术产业孵化基地等地标性建筑（高度200米至280米）和单身公寓及配套商业楼宇等组成”。

　　随着深圳国资房地产公司深业集团的接收，赛格日立厂房改造项目改名为深业科之谷项目。从赛格日立改造项目到深业科之谷，项目的容积率悄然提升，由此前的5.2提升至6.5，建筑的高度也从200米提升至388米。而此前的“单身公寓”的表述也从项目介绍中消失，变成了70年产权的住宅。

　　到了2013年深业科之谷改名深业上城时，深圳严格执行的限购政策已经使市场不能消化如此高端的住宅项目。于是，深业上城的住宅部分全部以商务公寓的形式推出，产权年限也变为50年。原本规划的“单身公寓”从106平米变成900平米的大户型真正豪宅。物业管理费用高达每月每平米9.9元。

　　一位接近深业上城的人士对中国证券报记者表示，由于住宅部分全部改为“不限购不限贷”的商务公寓，深业上城仍可以吸引一部分外地投资客的目光。“比如来自山西、西北的矿主们，他们能够接受一线城市楼市仍具备升值空间的说法，因此可能考虑购买。”但是，深圳本地的富人们已经对这样的产品失去兴趣。

　　“深业上城二期规划了"奢侈品小镇"，实际上目前深圳的消费力已经消化不了高端商场，深圳的高端商场已经接近饱和。”有业内人士透露，深业上城的设计费用高达6亿元，“这是一个典型的人为做成高端的项目，未来如何发展有太多的不确定因素。”

　　欲哭无泪投资客

　　如果说深业上城是充满不确定因素的深圳豪宅，那么目前空置率极高的豪宅三湘海尚花园，就是令投资客兵败滑铁卢的典型。

　　三湘海尚位于深圳南山区后海片区，是后海东填海区最东面地块。三湘海尚于2009年开盘，至今尚未清盘。作为深圳的老牌豪宅，三湘海尚的知名度颇高。如今，三湘海尚早已入住，但是夜间的三湘海尚与尚未入住的小区看起来区别不大，极高的空置率让人怀疑这个项目尚未完工。

　　在一个投资失败的豪宅项目中，没有取得投资收益的住宅买家不是受伤最深的。受伤最深的是商铺买家，因为在一个少有人烟的小区中，是没有人愿意租赁商铺的。2012年时，三湘海尚住宅部分的售价为每平米5万元，而彼时商铺的价格已经高达每平米24万元。按照这一项目的商铺面积计算，每套商铺较低售价也超过千万。

　　一位深圳地产人士透露了三湘海尚商铺销售的秘密。该人士介绍，三湘海尚的商铺其实是有意识地将价格“做高”的。“商铺的在售价格提高之后，可以将难以消化的商铺到银行进行抵押贷款，盘活开发商的资金。有一种说法是，开发商会对商铺的买家进行返点，但是在售价格一定要维持高位。”在房价节节升高之时，深圳楼市流传着各种炒卖商铺致富的传说，买家们也相信豪宅中的商铺价格还会上涨，正是在这样的氛围下，一部分不冷静的买家入手了三湘海尚的商铺。如今，残酷的事实告诉投资客，投资房产赚钱十拿九稳的时代已经过去。

　　一位不愿具名的房地产业内人士表示，“未来深圳豪宅的前景十分不明朗，虽然今年深圳上市的豪宅多以50年产权的商务公寓形式上市以绕过限购令，但是多个豪宅片区的房价实际上已经停止上涨，加之香港房价已经明显下行，这都是未来影响深圳房地产的重要因素。要知道，2008年时，深圳是国内房价下跌最明显的城市之一。”