搜狐焦点区域报告 亟待崛起的南市区

 　　一：前言

　　京广铁路保定段以东，西关大街、东关大街中心线以南，这个区域被称作保定南市区。众所周知，保定是一座古城，有着深厚的历史积淀。南市区正是古老城市保定的孕育“基地”，因此这片区域诠释着更深刻的古城印象。但是随着保定城市化的发展和“城市向北”口号的提出，保定南市区便失去了“生命力”。 低矮的建筑、破败的街道、脏乱的环境，一度成为南市区的代名词，与现代化城市的发展显得格格不入。

　　近年来，南市区紧紧抓住“城镇面貌三年大变样”这一契机，以“改善人居环境、打造宜居城市”为目标，按照全市“三大片区”改造工作部署要求，府河、清真寺两大片区改造工程已初具规模。随着政府对南市区关注度的提高与南市区特有的价值优势，越来越多的开发企业入驻保定南市区，现代化高档小区也随之落户此区域。由此可见，南市区准备好做脱胎换骨的改变，同时旧城改造带来的阵痛又使此次革新变得艰难异常。X

　　二：区域综述

　　南市区尴尬境地已久 城区老化严重

　　随着时间的推移，原本鼎盛一时的南市区存在很多问题：配套老化、道路狭窄、规划不合理等。1998年，南市区经历了一次大的行政区域划分，将周边的25个村落纳入其中，形成了辖区内最多城中村的区域局面。原本老化陈旧的城区加上城中村的“帮衬”，南市区更陷于“尴尬”境地。

南市区多处可见的破败景象

　　南市区交通主脉络为：自北向南，裕华路、天威路、三丰路横贯东西，自东向西，长城大街、莲池大街、朝阳大街纵贯南北。虽然这几条交通干线多数都经过了拓宽或重新修整，但南市区的交通状况仍然存在不少问题。其中，裕华路堵车现象天天发生，天威路与三丰路交通设施陈旧，道路上尘土漫天。现阶段，莲池南大街与三丰路交叉口北段正在进行维修，加重了此道路的交通负担。

　　裕华路作为老保定文化的发源地，是保定发展最早的区域。其中，裕华西路最为繁华，保百大楼、保定商场、钟楼商厦、北国商城等大型商业，以及遍布的裕华西路两侧的小型商业，铸就了保定传统商圈的长久繁华。其中，古莲花池、直隶总督署两大文化景点，确保了裕华路的“长盛不衰”。

　　与裕华路不同，天威路积聚了为居民生活服务的其他配套设施。保定二中、二中分校、联盟西路小学、妇幼保健院、脑血管医院等与生活息息相关的配套设施分布天威中路段。天威东路是食品加工、养殖中心、金属处理等制造业所在地，周边多为城中村，居住环境较差。

三丰路密集的小门脸

三丰路上的破旧小区

　　三丰路作为保定靠南的交通干线，与保定南部县市具有很强的连通作用。三丰路整体环境较差：汽配、汽修小门帘密集的分布在三丰路两侧；南郊蔬菜瓜果批发市场占据着此交通干线的“半壁江山”；沙石料，铁网等建筑材料经营地也集中在此；陶瓷、地板等装修材料的卖点也不在少数。

　　长城南大街，没有裕华路的繁华，也没有三丰路的杂乱，道路沿线多以居民小区为主，南段周边多是城中村。因此，长城南大街生活服务设施较多，医院、小学、中学、餐饮等设施齐全。

　　莲池南大街与裕华路与裕华路交叉区域商业较繁华，随着道路南沿，与长城南大街相似，多是城中村区域。

　　朝阳大街的繁华，与南市区似乎“毫不相干”。朝阳大街南市区段是通往保定外界的主干道之一，不仅多个城中村散落周边，钢材市场、化妆品公司、汽车制造公司都分布在这条交通线周边。X

　　三：城市要素分析

　　交通拥堵已成常态 道路承载饱和

　　多数市民在保定南市区乘坐出租汽车，听到司机说的最多的话就是“裕华路走不得，堵得厉害”。保定南市区三丰路以北交通线路较密集，公交线路也比较发达，按常理来说交通是异常便利的。但事与愿违，南市区的交通状况并不能让人满意。

　　裕华路辐射片区商业繁华，吸引了众多保定市民前来休闲购物，加上裕华路西起保定火车站，东至保定客运中心，裕华路所要承载的交通压力不断增加。19路、27路、26路、39路等公交线路都通过裕华路，多数线路公交车已经破旧不堪；更有双车厢1路公交车穿行在裕华西路上，浓黑的汽车尾气伴随着此起彼伏的汽车鸣笛声，裕华路的交通实在让人不敢恭维。不仅如此，在寸土寸金的裕华路，停车位及其缺乏。北国商厦前小型停车场、裕华小商品停车场、直隶总督署广场停车场总是“车满为患”，停靠在路边的私家车加剧了交通拥堵的状况。

　　天威路与三丰路虽没有裕华路如此大的交通压力，但道路两旁的小型门帘众多，侵占道路的状况比较严重。另一方面，天威路三丰路环境质量较差，车辆经过带起的漫天尘土着实影响了行进在道路上的车辆与行人。

　　南市区人口密度不大 居民收入参差不齐

　　根据南市区人民政府2011年关于南市区人口的报告中得知，南市区总人口242754人，附加在辽阔的南市区板块上，人口密度不算太大。

　　1998年，南市区经历了一次大的行政区域划分，将周边的25个村落纳入其中，形成了辖区内最多城中村的区域局面。因为城乡发展的不均衡，南市区渐渐同新兴的北市区、新市区产生了一定的差距。城中村部分居民收入水品较低，没有足够的购买力改善居住环境。

　　保定南市区裕华路上随处可见的小门帘；天威路上食品加工长、养殖中心等中小型企业；三丰路上密集的建材门帘、装饰门帘、水果批发市场等，南市区聚集着一部分购买力较强的人群。这部分人群比工薪阶层收入高，多为改善性需求。这部分群体为工作便利多生活在南市区，但他们多为改善性需求，对住房有一定的要求。南市区缺乏高品质项目，因此这部分购买力向北市区高开区分流。这部分购买力在北市区、高开区多为投资性购房，因为居住在南市区更方便工作和生活，因此，南市区高品质楼盘的出现，受到这部分购买力的亲睐。

　　配套资源较丰富 布局略显“头重脚轻”

　　保定南市区作为保定的老城区，配套设施丰富。教育、医疗、商业等与生活息息相关的配套设施较多，生活较为便利。南市区是保定的老生活区域，顾名思义，很多生活设施和配套建设已经陈旧。虽然如此，南市区也有影响几大配套设施影响着这个区域甚至保定其他区域。

　　保定一中位于三丰路与长城北大街交叉处，是保定百年名校之一，在保定具有较强的影响力。保定一中丰富了南市区的教育资源，也提升了周边区域了价值。

　　保定市动物园，原名“人民公园”。位于保定市旧城南关，市民习惯称为“南关公园”。动物园东临永华南路，北以古城墙为界，西、南临府河，占地面积13公顷。动物园作为保定重要的旅游景点，带动了辐射区域的经济发展。

　　河北大学附属医院是保定知名度较高的医疗机构，在保定市民中有很强的认知度。河北大学附属医院坐落于裕华东路，为周边居民提供了良好的医疗设施，并辐射保定其他区域。

　　保定客运中心位于保定裕华东路与东二环路交叉处东北角，是保定客运的集散地。这里集聚着保定数条公交线路与通往外界的客运资源，是保定最主要的交通站点之一。

保定市南郊果品批发站

　　但南市区的配套设施多分布在裕华路以南，三丰路以北的区域内，三丰路以南大型生活配套设施几乎为零。不仅如此，南市区配套设施多已陈旧，缺乏大都市的现代感。因此，南市区配套设施的更新改建势在必行。X

　　四：转折

　　南市区投资环境优化 改造之势锐不可当

　　在经济高速运转的当今社会，保定城市化脚步也在不断加快。南市区陈旧的居民小区、破败的街道、混乱的市区环境，都和迅速发展的保定背道而驰，“改造”已经成为这个区域的主题词。正式因为南市区存在一定的问题，“价值洼地”便随即形成。这一方面吸引更多开发企业把眼光转向南市区，南市区项目具有一定的价格优势，因此也降低了保定此区域购房者的经济压力。

天威路与长城大街交叉口新项目林立

　　近年来，保定政府对南市区关注程度越来越高，加上南市区较好的投资环境，除了几大高端项目外，南市区也吸引了不少品质较好项目的进入。与保定其他区域相比较，南市区项目不在少数，规模较大的在建楼盘有四十多个。

　　南市区项目多接近几大交通主线附近。裕华路因其是保定传统商圈，配套设施较多，此道路沿线附近项目价值较高。如紫御美墅、裕东公寓、金棕榈、亨佰丽小商品城等，其中，亨佰丽小商品城是纯商业地产；裕东公寓则是集购物、娱乐、金融于一体的社区项目，这也迎合了裕华路繁荣商业的特征。天威路生活配套设施丰富，因此天威路附近的项目也不在少数。如花倾城二区、尚水河畔、星河湾、隶都景苑、东郡绿岛等。三丰路沿线的项目有鑫丰近水庭院、常春藤水岸国际、帝豪南苑等。三丰路南还有很多在建项目分散开来，像盛世名郡、鑫和星都等。

　　高端项目入驻南市区 城区品质升级

　　近年来，保定致力于“三年大变样”、“建设宜居城市”的工作中，造南市区地区新形象自然在政府工作之列。南市区作为旧城，居民小区陈旧老化，亟需改造重建；南市区虽是老城区，但配套设施齐全，又是保定文化的所在地，因此越来越多的项目入驻保定。

　　泰和·福地水岸是进驻南市区的高端项目之一。泰和•福地水岸” 项目位于保定市南市区，紧靠城市干路三丰路，北临府河，与规划的保定市刘守庙游船码头景观区隔河相望。泰和•福地水岸”项目规划为高品质，此项目的建设，是保定市 “三年大变样”、建设宜居城市、创建和谐家园浓墨重彩的一笔，是保定市生态宜居社区一道新风景。

　　秀兰•城市美地位于保定市区南部，乐凯南大街(原建设路)与南二环交叉口西行200米路北(原保定先锋机械厂厂区)，总建筑面积近40万平方米。秀兰•城市美地品质较高，秀兰地产在保定有很好的口碑，因此受到很多市民的追捧。而且，秀兰•城市美地价位不高，为保定刚需一族提供了很好的置业选择。城市美地的出现，也填补了该区域没有品质大盘的少有。

　　华舜学府位于长城南大街岳庄，项目占地近300亩，该项目集住宅、商业、会所、教育配套等多种产品形态于一体的大型城市综合体，整体品质较高。华舜学府项目所在区域配套设施不多，但此项目自身满足了居住于此的业主所需的生活配套。同时，项目建成后，会为这个区域增添高品质配套设施，提升整个区域的价值。

　　在保定北部房价不断攀升，超出一般工薪阶层能力承受的范围情况下，一部分刚需购房者被“挤出”和分流，而南市区高端项目的入驻吸引了很多刚需一族的眼光。南市区楼盘价格优势明显，高端项目的出现不仅为购房者提供良好的居住环境，同时也缓解了刚需一族的经济压力。

　　高端项目入驻南市区，有利于改善南市区落后的居住环境，改变老城区市民的生活方式，提升了整个区域的整体价值。随着更多综合体项目进入南市区，也可缓解裕华路传统商圈的压力，改善裕华路超负荷的商业运转。

　　三大片区改造进展顺利 南市区有望脱胎换骨

　　说到南市区的改造，保定三大片区拆迁改造有两大片区都位于此区域便是较好的说明。由于建成时间较早，保定市棚户区（危陋住宅区）房屋存在问题较多：房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差等等。在城镇面貌三年大变样工作中，保定市将棚户区改建作为一项重要的民心工程、德政工程，自2008年开始，对市区12个1万平方米以上的棚户区实施拆迁改建，集中连片推进全省规模较大的府河、西大园、清真寺三大片区改造，涉及拆迁面积150万平方米，其中住宅建筑面积75万平方米、居民15000余户，并计划利用3-5年时间将其打造成宜居宜业的靓丽新社区。

　　其中，府河、清真寺两大片区位于南市区，两大片区拆迁重建工程进展顺利。搜狐焦点网前往两大片区施工现场了解到，项目按照政府计划正常进行，新社区已见雏形。不仅如此，保定对改造后的棚户区道路、排水、保暖及供气等基础设施进行综合提升改造，进一步完善功能，解决居民生活必需的水、电、气、热、通信、消防等配套地下管网工程；全面建设服务居民生活的社区活动中心和社区卫生服务中心；建设社区支路，实现公交进社区，方便居民出行。

　　南市区中两大片区的改造工程大大改善了老城区陈旧的面貌，提升了整个区域公共设施水平。多个老城区居民表示，“保定城中最破旧的地方，将改造成全城较好的地方，这个日子已经不远了。”

　　裕华路商业地产发展迅速 项目形态有待丰富

　　裕华西路片区是保定传统的商业片区，在保定几大商圈中占据重要地位。裕华商业圈作为保定的传统商业圈，商业氛围最为成熟。此商业圈包括：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百货、裕华小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿线商业等，而且直隶总督府、大慈阁等旅游景点也为此商圈助力。裕华商业圈经过长时间的发展演变，已经形成较为完善的商业体系。裕华商业圈内的商业类型较为全面，能很好的满足消费者的购物需求。而且，裕华商业圈作为保定的传统商圈，也得到保定广大市民的认可，具有较强的竞争力。这也是裕华商圈在保定早期商业形成过程中得以保留和发展的原因。

钟楼商厦

北国商厦

　　因为良好的商业氛围和较多的配套设施，此区域项目受到保定市民的广泛关注。裕华路片区在建项目，摆脱了南市区价值洼地的“命运”，价格普遍较高。另一方面，基于裕华路丰富的商业资源，此区域项目多为商业地产。

　　裕华路西起火车站，东至保定客运中心，是保定的交通要道；加上繁华的商业，裕华路也就存在不少问题。

　　商业形式较为单一。裕华路南市区段上的商业多是传统商业形态，公寓、写字楼稀缺；交通拥堵。裕华路虽经过多次整修与扩建，但交通压力并没有得到缓解，堵车现象几乎每天发生；环境超负荷承载。裕华路配套设施不仅要供裕华路以南的广泛区域内居民使用，还影响着保定其他区域的人群。裕华路各种配套超负荷的运转，带来很多不良的连锁反应，如环境脏乱、公共设施使用过度、人群密集等。X

　　五：结论

　　保定南市区前景良好 购房置业之不错选择

　　综上所述，保定南市区老、旧、陋的城区面貌决定了现阶段这个区域的主题--改造。改善居住环境、修整公共设施、整顿市区环境等都是南市区改造工作的内容。

　　南市区有较丰富的配套设施，有较强的价格优势和政府较大的扶持力度，因此，南市区会吸引越来越多投资者入驻。同时，南市区较强的购买力和保定市民对老城区的情感积淀，南市区项目具有很好的竞争力。相比保定北市区密集的高层居民建筑，南市区楼盘项目分布错落有致，缓解了密集的居住人口带来的生活压力。

　　同时，南市区是保定文化的发源地，在南市区城市化进程和城市现代化建设的过程中，保护历史文化遗产保留城市特色也是需要注意的问题。南市区的蜕变改造过程，需要政府更大的支持力度，也需要开发企业的积极入驻，更需要老城区居民的配合。通过各方力量的共同努力，擦亮南市区的文化名片，提升南市区的知名度、美誉度和影响力。

　　作为购房者，在关注保定高速发展的北市区、高开区的同时，也应该把眼光看向正在改造的南市区，尤其是购买力较弱的刚需一族。南市区陈旧的市区环境在逐步得到改善；南市区部分楼盘项目的品质也不在保定北部城区项目之下；最主要的，南市区多数项目具有保定其他区域没有的价格优势，因此在南市区购房置业也是不错的选择。