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实录:养生独栋PK城市豪宅—谁是财富阶层置业终选

2013-09-25 15:02:59 来源: 搜狐焦点网 作者:王小玉

  【论坛背景】刚刚度过一个炎热的夏季,北京、深圳等城市出现了明显的热岛效应。据了解,北京城六区出现高温现象,且城六区出现明显热岛效应,其中“较强热岛”和“强热岛”区占去了城六区近半壁江山。

  城区核心明显的热岛效应,加上在大城市中越来越严重的空气污染、噪声污染等环境问题。高端置业者开始发生更加明显的“裂变”。一些仍然坚持城市中心论,青睐城市属性更加突出的“城市豪宅”;另外一些高端置业者则把目光投向了受热岛效应等影响小,生态环境优势更加明显的“城市养生别墅”。

  鉴于此,天恒半山世家 (论坛)携手搜狐焦点网共同发起养生别墅发展格局与趋势高峰论坛,诚邀业内专家对养生置业人群做出置业指导,旨在提高购房者对养生置业的认知;并且,为养生置业的市场格局提出新方向。

  【活动时间】9月25日下午14:00

  【活动地点】半山世家售楼中心

  以下是搜狐焦点进行的现场直播,文字实录:

  【王胜伟】尊敬的各位来宾、女士们、先生们、媒体朋友们大家下午好!中秋节刚过,马上要过国庆了,祝大家双节快乐。我是搜狐焦点北京房产主编王胜伟,来主持本次论坛。首先请允许我介绍今天到场的嘉宾,他们是:

  北京房地产业协会副会长 陈志

  东汇置地CEO 刘东

  亚豪地产副总经理 任启鑫

  北京同路广告董事长 陈辉

  北京山天置业有限公司副总经理 常世芳

  再次代表会议方感谢大家参加本次论坛。我们都知道,刚刚过去的北京房地产市场非常火热,天恒置业也是盛装出席,首先我们有请常世芳女士致辞。

北京山天置业有限公司副总经理 常世芳

  【常世芳】我代表天恒集团,半山世家说一下。我们在怀柔这个地方,是北京的一个后花园,有山、有水,同样在这里也是调节大家身心的一个好地方。大家都是从城区赶来,这里的景色大家应该会很迷恋,所以也希望能让大家感受到另一种豪宅的环境。刚才大家也去我们半山世家的现场看了一下,我做过很多项目,但是看到这个项目是眼前一亮,没想到北京还有这样一个依山傍水的地方,所以也希望大家今天能过的愉快。

  【王胜伟】接下来我们就开始论坛。几位嘉宾大家都比较熟,还有我们的媒体同行们,气氛肯定会很活跃,大家想打断就可以打断,随时发言。刚才我也是看了一下这个项目,真的是山清水秀,人杰地灵的地方。今天也可谓是良辰美景奈何天,那大家都知道,近期的地王不断涌现,包括在北京特别明显。第一个是夏家胡同还有农展馆这个地块,接下来还有顺义街区21块地,马上可能要重新入市。

  可以说近期的地王越来越多,从今年6月份以来,高端项目也是继续放亮。包括我们别墅置业,别墅市场预期也被进一步推高。也有人说,现在的住宅市场是供不应求,地王会不断涌现。可能任何人都可能成为当地区的地王。

  今年6月份高端市场放量,3、4月份大家知道单个月是零开盘的情况,8月份就进入了高峰期。接下来问一下任总,你怎么看待这种市场热潮?未来会不会继续延续下去?

亚豪地产副总经理 任启鑫

  【任启鑫】北京市场今年表现的还是非常好。首先,从大的数据上看,成交量也是比较高。尤其在5、6月份,一直到8、9月份一直是这个状态。另外是整个北京别墅的存量,在2012年12月底将近有5300套别墅。到了今年9月份是4500多套,存量下降的非常明显,其中别墅放量较大。

  其次,上半年的别墅市场也有一些主要特点。从2003年开始主流市场从联排一直到现在的叠拼等等,独栋越来越少了,这是市场上呈现的状态。在独栋越来越少的情况下,我们也看到今年的独栋市场表现还比较强烈,独栋高端化的趋势越来越强,很多独栋的产品价值已经突破3千万、5千万了,甚至有的项目上亿。

  所以说独栋的豪宅化趋势,使目前的别墅市场呈现出跟以前不一样的状态。未来,别墅作为稀缺的物业形态会越来越稀缺下去。因为容积率1.0也就决定了未来的市场是以联排、类联排为主导的市场竞争状态,所以以独栋为主体的情况会越来越稀缺。

  另外,整个市场的热度会持续上涨,供应量增加决定了下一阶段的成交量增长。

  【王胜伟】我记得亚豪刚刚发布数据,1-8月份成交是2032套,可以看出来这种供销比才1:1.5,销售远远大于供应。谢谢任总,接下来我们是下一个问题,一直有一种说法,之前也一直在探讨。未来市场政策上,就是市场归市场,保障归保障这种说法说了很久了。但是在高端市场方面,大家可能希望这个政策是不是更加灵活?我不知道陈会长同不同意这个说法,下一步政策风向如何?

北京市房地产协会副会长 陈志

  【陈志】非常同意,但是我也不知道下一个阶段方向会如何,我们只能猜,或者说我们只能逻辑上去推测。首先说保障这个事,我们现在应该说保障还不到位,首先是保障顶层制度设计短缺,无论是思路上的混乱还是已经出台的政策不衔接也好,总之这个制度是有明显缺陷,是不完善的。

  保障目前来看,政府在思路上还是延续着过去的先建,建出来再说的思路。配租配售难度很大,而且很多老百姓,很多家庭没有被政府兑现住房。就是因为保障制度不到位,造成全社会的恐惧。

  我们细想这种恐惧,实际上是来自各方面,比如说我们教育资源的不足,带来我们对未来子女教育的恐惧。越来越被高价、高端被禁锢,包括医疗的,包括我们退休的、保险的一些制度稀缺。使得我们每一个个体在生存的过程中,产生了巨大的恐惧,住房问题也是这样。所以大家买房就要解决我们今后生老病死的问题,甚至有些也是为了给子女。

  我们尽量去呼吁,争取能够尽快把高端这一块解禁。解禁以后还有一些需要调整的内容,比如说限购的问题。买高端的盘,普通老百姓怎么买?像半山世家,我个人理解就是第二居所。从这个角度看,对成功人士就要放开第二套购买。

  【王胜伟】有说法说豪宅不能限购,限购的意义在哪儿?

  【陈志】豪宅不用限购,但是应该付出相应的代价,这个道理政府其实都清楚。但是显然我们的豪宅占用的资源是这样的,我们也建议,能不能通过豪宅,或者说高价盘,这种大户型高价的项目,通过这样的一些交易为政府能多创造一些税收,这是我们的建议。你放开,实际上我们认为是有条件的。为什么是有条件的?就是我们按套算的话,这一类产品其实在全市的总交易套数中仅占2%、3%。但是它的扰动是剧烈的,因为什么?因为交易金额巨大,面积巨大,小户型卖三套五套可能才能赶上这一套,但是他单价在这儿呢,就是七八万,这样你卖五套的话,卖小户型得卖多少?用交易金额去算的话,肯定没法比,所以扰动性非常强。我们建议放开,会有一些制度。

  但是我个人认为限购的放开会难,市场不限价,不干涉价格,市场自主定价我觉得或许明年可能会看到一些希望,这是我个人看法。

  作为一线城市来说,因为我们目前来看,市场需求还是好的。我们每年有五六十万新增的常住人口,我们算20%,就算10万,实际上我们一年的新房交易量是很大的。但是这里面是什么样的消费人群?就需要很好的斟酌了。所以我觉得从高端市场放开这一块,我们来看看,能不能对这一部分人群会有更多的,像常总他们需要的客群出现。

  【王胜伟】您聊的很详细,包括说的保障房,这不仅是房地产的问题,也是社会问题。可能大家也希望这个政策应变能力更强一些,包括限购,如果限购放开以后有一些什么样的前提条件,对应了一些资源。接下来有请刘总谈一下。就是说目前从高端人群这一块讲,它的分类,豪宅置业可以分为哪几类。现在有一类是以生态环境为主,郊区的养生。第二个是以配套核心为主,就是城市方面,请刘总谈谈这两方面的优劣是在哪儿?

东汇置地CEO 刘东
 

  【刘东】应该这么说,目前这个市场的东西,因为我们现行的政策导致,无论是它作为一种新的产品,还是什么。我们过去说别墅都是第一居所别墅和第二居所别墅,但是在现在限购大背景下,第二居所根本不成立。所以我们更愿意把豪宅,所谓的高端住宅,别墅这一类分成三类。一类是强调城市资源功能的别墅,一类是强调自然资源的别墅。但是我们会发现,从孙河到国奥板块,它出现的更多的是具有城市功能又具有自然属性的。

  实际上这三年前就说过,能一步到位,一票难求的房子,既不离城市又不离自然环境的房子。那现在来看,我们还是希望政府能够在细分市场之后,针对高端物业的群体,应该适度的换一种管理模式。我自己的话理解,我们叫以税代限,就是以税换房票的形式。他不是简单的解禁房控这件事,而是换了一种管理模式。这个模式从我们目前做的一个报告来看,能感觉到,实际上高端项目因为它没有大家感受的那么强烈,有那么大的影响。

  从过去五年累计的情况来看,宏观调控这几年,豪宅涨的比普通住房慢。只有今年特殊,今年反而是快了,快的原因是很典型的看到了我们最近几个地王出来以后,而大家对豪宅的房价预期更高了。此刻我认为恰恰应该把普通住宅和这些高价房的统计指数分开来看,才能真正看到北京的房价到底涨多少。

  我觉得对高端人群来讲,我们应该承认第二居所的存在,因为他需要有更好的环境。他的收入决定了他希望能有更健康,更良好的生活环境。在这样的生活环境下,我觉得纯天然的东西肯定是的。半山世家缺的就是房票,如果此时此刻有房票的话,这对我们来讲好多高端的买家来讲,目前是他只有的一个选择权。在这样的选择权里他们下不了太大的决心,或者想下决心的人手里没有票。

  我们刚才也看到了半山世家周边的环境,空气质量跟北京市相差很大,他们想拥有,但是没有拥有的自由。那么从这个角度来讲,我们还是希望政府在他管制的条件下能看到这一点。

  我们觉得中端普通住宅这一块,如果说稳定房价,那么不应该拿那件事来说。因为现在来看很明显,去年我们看到的,我们看三个数北京的低端和高端房价相比,去年高端房价只影响北京市的7%,那今年前面八个半月影响是10%,所以这个在增加。

  我们看到过去这几年里,2012年反而是低的,基本上我们看到过去5年里是9-7的挑动作用。今年高端项目可能会超过10%,所以我们应该觉得这能够在这个层面上,我们可以有一些不同的管理方法,调控方法来调控一下目前的对普通住宅的影响更大的这一批房子的房价。

  【王胜伟】谢谢刘总的分析,讲的很透彻。接下来我们也是谈到养生这一块,真山真水真养生我们也是常听到的。随着人民对生活品质的提高,独栋作为养生住宅的形态,市场前景也被一些人很看好。接下来问一下陈总,从您接触的别墅顾客来看,你觉得我们需要什么?

北京同路广告董事长 陈辉

  【陈辉】首先,我觉得独栋作为养生住宅产品的形态,我觉得这个提法是有质疑的。因为养生的形态是不是独栋,这是不一定的。还是要说别墅,别墅从古代来也是没有的,没有这个形态。

  【王胜伟】中国古代是四合院。

  【陈辉】是宅子,没有别墅这个概念。而且中国人比较特殊,从家庭的结构构成来讲,西方国家,澳大利亚也是这样。西方国家家庭是分裂的,成年从大学开始还跟父母住在一起那是很耻辱的事,而中国人是几代人都住在一起。所以中国人的养生跟国外的养生是不一样的,老人、孩子大家在一起是这样的一个概念对于中国人来说。

  还有一个问题,既然提到养生那肯定就有个反义词,什么是不养生?大概就是空气污染,噪音污染等等这些问题。跟它相对应的就是山清水秀,主要是空气好,负氧离子高,人少,多亲近大自然,对老人、孩子身体都好,这是最基本层面的定义。

  从客观实事来讲,纵观北京的情况,因为北京一直是受蒙古的空气影响,就形成了这样的雾霾天气。

搜狐焦点北京房产主编 王胜伟 

  【王胜伟】包括今年年初的时候,北京的雾霾,包括天气自然环境的恶劣这种环境的影响,是不是很多人有这样的需求跑到养生别墅里,有这个趋势吗?

  【陈辉】这个趋势是非常明显,这些人来到城外,看这房子几千万刷卡买房子并不愁这样的人。我觉得养生是个需求,像半山世家是很独特的形式,因为他不是第一居所。但是人们又需要这种地方,而孙河内延线的空气质量,自然资源不足还不能达到让人养生的状态。

  半山世家也是在这么多年的过程中逐渐的完善,我也特别希望能看到北京有一些好项目。哪怕是出租给渡假村也可以,或者是别墅类的作为第二居所出租出去,这个行业有很广阔的空间。

  【王胜伟】谢谢陈总的讲解,常总有没有要补充的?包括在半山世家项目上,包括现在的热导效应也受到很多高端置业者的追捧。

  【常世芳】先从我们客户角度讲。因为我们今天的题目就是富豪阶层的需求是什么,刚才各位专家都说到了市场、产品、政策层面。其实我们看到目前的北京,一到外地说是北京来的,恨不得咬牙切齿,全国的资源都让你们夺去了,这也是北京的房价一直往上涨的原因。所有的开发北京动辄几十个亿一个项目,几百个亿。奥林匹克公园全国人民都共建,但是是给北京享受的。所以说全国只有一个北京不可代替。

  那我们说养生产品他有这个必要性,那在这样的城市里富豪肯定越来越多,是富豪集聚的。45岁以下进门的客户,基本是新鲜的,我们的客户基本都是50岁以上。我们首先不能脱离北京的大配套,又不需要天天去上班的情况。他大部分的时间,是在圈层中间活着,这种人既不在家也不在办公室。

  怀柔有几个很好的高尔夫球场,有很多俱乐部,往往他们是在这个地方,跟自己的一个圈层一起活跃的,富豪的生活处于游离状态,他看中旁边有什么商业,是而且拥有一个自由。通过政府来改变的,而是自然天赐的。

  我们经常说空气满不满意,山水满不满意,既使是奥林匹克那么大的公园也追求也是人工雕刻的,虽然宛若天成,而纯自然才是富豪阶层追求的。它跟城市豪宅相比,的确不能出了门就进办公室,但是富豪也不需要进办公室。他一年工作的时间达不到50天,大量的时间是在游山玩水,还在交朋友,50多岁以上的人是这样。

  先进的富豪阶层在这方面很讲究,这是养生住宅所注重的。半山世家这个产品,我认为它是相当超前的。我们看离洛杉矶50公里的地方是什么,也是这样,伦敦也是这样。离它50公里的地方,往往是像高尔夫球场的沙滩一样,坐落的就是这些住宅。他为什么要跟城市形成这样的距离?城市热岛相应中,二环内绿地量的温度和马路上的温度,相差6度。写字楼的外表面温度都在五六十度,地面温度四十五度以上。这是城市过度开发的原因,所以这让富豪阶层逃离了城区。

  我借助热导效应说一下养生,怀柔这个地方也在发展,它也是北京的一个城区,它跟海淀、朝阳也一样。它永远不可能一样,首先因为地理环境限制,这个地方85%都是半山世家。60%都是自然保护区,国家不允许开发。这个地方正好处在4A级景区内,人口密度、配套要求、绿色率国家都是有要求的。那么在这么一个城市区内,只有15%的地方可以开发,所以他不可能形成城市过度开发形成的热导相应,这就为养生提供了很好的条件。

  半山世家单套别墅卖到1400万,完全可以PK城里的公寓。离洛杉矶周边50公里的地方会形成富人区,就是生活方式不同的原因。中国的发展与美国50年以前有相似的地方,原来的写字楼都在二三环,现在二三环的写字楼谁都不想去,因为进不去,太耗费时间了,四环大家可能就比较愿意去了。

  半山世家对生活方式的已超前了10年,到我们这买房的人,确实认识到这是很好的地方。我们项目的容积率0.2,半山世家项目的问题就是你跟谁对话,而养生住宅是对城市豪宅一个超前的说法,他把养生作为一个很重要的经济需求来讲。而城市热岛效应是在否认城市的高度开发对生活品质的提高,城市过度开发怎么可能提高人的生活品质呢?高端人士意识到,生活品质不是在价值的增长上,而是有属于自己真正的地方,半山世家给了他们很好的出路。

  【王胜伟】谢谢常总,我们接下来做一个每个人发表的环节,就像刘总说的有效的房产。在这个阶层,整个城市的发展的情况。

  【刘东】其实是这样的,人会经历不同的阶段。第一个阶段叫吃饱,有房子就行,不管是什么,有个屋檐就行。第二个阶段叫吃好,就是什么贵我吃什么。第三个阶段叫吃的健康,什么健康我吃什么。我觉得半山世家就属于人生居住的第三境界,他要为健康生活的时候,他会想到。就是这些所谓贵的,浮华的东西已经不是我在意的东西了。之所以半山世家这个项目超前,他的意义就在于对人生的理解。

  【陈志】我们中国人的消费基因,在住房消费这个问题上会有很多的选择,我们强调的是个家庭组织形态,我们的房子是个物质形态。在中国人更强调家庭组织的情况下,养生住宅仅仅是其中之一。

  【任启鑫】高端人群去看房产有三个视角,第一个是纯粹从家庭居住看待的,这个居住视角不管是一代还是三代,都有这种需求,都是从纯居住去看的。

  第二个视角是生活方式,这个生活方式的视角满足了正常的家庭居住,生活配套和教育之外还有很多其他的需求,比如说周末度假,健身养生什么的。实际上大家财富在积累,这个需求也多元化,对于老人、孩子都会产生这样的需求,这个需求的满足应该是高端物业里面应该逐渐形成的细分再细分的市场。

  第三个视角就是资产视角,最简单的就是保值增值,因为本身地产的这个属性比其他渠道都好。从资产角度来说,这也是个家庭的延伸。传统来说,它也是可以作为代代相传的东西,就像现在欧洲很多的城堡,它一代代的传下去是可以沉淀下来的。实际上这一类的产品,这样一种生活方式都是。这些细分市场里面都会有特殊的资源形态和资源聚合产品,会产生这样的需求。比如说半山世家这边既有山又有水又在景区里,这样的资源带来的生活方式是不一样的,对自己家庭和生产力层面的支撑也是不一样的,是完全新兴的一种需求,这是非常有价值的,而这些也是富人一直关注的。

  【王胜伟】高端别墅面对的财富阶层刚才我们已经说了,这些人的资讯更丰富,包括他们的投资敏感度和方向也更敏锐。我不知道高端市场的投资性怎么样,是不是更具备投资性?

  【任启鑫】其实纯粹从资产价格的升值上来看,别墅升值的速度并不比城里的升值快。但是从中长期来看,因为土地供应的原因,因为整个形态的限制,导致这个产品具有稀缺性。而容积率低的别墅产品,从2008年开始升级速度非常快,这种升值速度导致很多别墅产品落后,这种落伍也降低了他的升值速度。所以资源本身是不可替代、是稀缺的,所形成的价值平台和仅仅是一块地的利用率的平台是不一样的,而这个平台会随着时间越来越稀缺。

  【王胜伟】问一下刘总,您认为生态别墅的投资价值如何?

  【刘东】从1993年到现在整整20年,所有的买家目标都是以投资为主。十年前的购买目的就是投资。当时的消费者还没有意识到别墅是养生的,真正意识到养生是非典时期。现在购买的目的,更强调居住条件。

  但是我始终相信,不光是别墅,所有房地产购买行为的第一属性是投资,第二属性才是使用。从北京单价排行榜看,50个最贵的项目几乎都是公寓。单价最贵的都是别墅,北京卖的最贵的房子都是别墅。

  这就说明,别墅基本面积相对都比较大,你可以看到它的价值和增值要比公寓大。但是,它的增长率可能不如城市豪宅,它的增幅并不大。但是因为它拥有的资源更多,所以它的价值增长也大,相信相当多的高端人士,在购买别墅时会选择那些拥有性、稀缺性、资源性的项目。这些东西对他来讲,从增值保值角度更好。

  【王胜伟】谢谢刘总,我们论坛进行到这儿基本接近尾声了,最后还要邀请几位嘉宾概括一下别墅市场,也可以说是独栋别墅和整个别墅市场,以后未来半年或者一年的发展方向。可以谈产品也可以谈政策,先从刘总开始。

  【刘东】我期待着政策能够从微观的角度灵活处理,针对高价以及低容积率、大面积的这类产品,它不应该是控价、控量,反而应该是通过增加交易税收的条件,把包括北京,包括外地的购买人群,可以让他拥有买房的权利。也可以对中端市场,普通住宅市场有帮助。这部分的收入,可以被政府推行保障性的措施,能够有一个更好的推行。这等于可以还富于民,有更大的帮助。

  【陈志】从我个人的角度来说,我们更应该关注到纯市场层面的一些东西。在未来的3个月当中,我们会不断的跟企业沟通,跟企业交流。倾听企业的意见,希望我们的建议能被政府采纳,使我们的市场逐渐的回归客观的一个市场形态,而不是在某种行政、没有边界的管控下是扭曲的一个市场。高端市场放开将会是未来的一个方向,无论从国家层面来说,从市里透露出来的信息来看,个人感觉这种可能性非常大。

  【常世芳】别墅产品的表现形式,我觉得后十年的市场中,别墅产品应该是拥有良好的自然资源。精湛的工艺水平以及完善的服务配套的独栋别墅,是豪宅的一个标志。

  【任启鑫】三句话,第一个是独栋容积率1.0的时代已经过去了。第二个独栋里面还有半山世家这样的稀缺资源,独一份。第三个是,资源会聚要有价值,如果只是明天的价值,今天拉紧是的。

  【陈辉】养生独栋PK城市豪宅,而是养生独栋赢了。不出一两年,这样的房子会在北京富豪圈里形成风气,密云、延庆、怀柔也会相继出现这样的产品,甚至还会为了规避容积率或者其他的情况,会以多种多样的形式,比如说以长租方式展现出来。远离城市又有点连接。毕竟对于大多数人来说去海南度周末并不现实,北京的就是怀柔、密云、延庆就这三个地方。

  【王胜伟】好的,感谢各位嘉宾,包括媒体同行们,今天能参加我们这个论坛。同时也感谢半山世家的热情款待,提前祝大家国庆节快乐,今天的论坛到此结束,谢谢大家。

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