访谈：运河岸上的院子 闭关五年铸就国宅典范

　　运河岸上的院子 (论坛 新闻)位于通州区京哈高速宋庄出口南行800米京杭大运河畔，目前在售为二期独栋别墅。项目二期由107栋独栋别墅组成，目前还剩60套左右，户型面积为500平方米-1500平方米，总价1500万/套-1.2亿元/套，2010年5月1日入住。

　　本期新盘路演邀请运河岸上的院子项目负责人复泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男来到演播室现场，就网友关心的问题进行解密。

　　时间：11月24日上午10点

　　地点：搜狐大厦大演播室

　　嘉宾：泰禾集团总裁助理 品牌总监沈力男

　　以下为访谈实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点网的网友大家好，今天来到我们新盘在线做客的栏目嘉宾是泰禾集团总裁助理，品牌总监沈力男先生。泰禾集团开发了京东别墅区非常有名的项目“运河岸上的院子”，“运河岸上的院子”最近有一系列的动态，在我们搜狐焦点网也做过关于这方面探讨的论坛。首先请沈总给我们介绍一下“运河岸上的院子”较新的动态？

泰禾集团总裁助理 品牌总监沈力男

　　【主持人】：五年的闭关修炼才有的二期升级改造，主要体现在哪些方面？

　　【沈力男】：我们05年推出来的产品，当时整个北京别墅市场还在相对初步的阶段。那个时候我们“运河岸上的院子”聘请的是张永和大师设计的是中式别墅，风格高档前卫，比较先锋，符合小众，是简约风格，强调的设计理念是中而西，西而中，中式别墅的韵味重在神而轻其形。随着市场的变化，很多人把别墅当作排名前列居所，另外随着富裕阶层越来越多，这样的情况下发生了很大变化，很多人把别墅当作身份的象征，成功的标志。这样的话我们重新回头看我的产品，中而西，西而中，反过来有点中不中，西不西，另外好东西一定是形神兼备，有些时候我们偏于神似却可能有些人看不懂，我们抛弃老院子固有的概念，在产品上作了系统的改造和升级。我们这个项目叫“运河岸上的院子”，但是中式的元素还不够强化，中式的建筑元素比如说飞檐走壁，比如说像窗景，比如说像庭院。我们认真研究之后发现院子是中式住宅的魂，过去虽然叫院子，但是院子很小，半开放式的，木栅栏院子隔断，小区边界1.4米的墙也非常矮，我们认识院子应该是体现中国住宅建筑一个灵魂，我们想把“运河岸上的院子”的“院子”给予强化，升级改造后，二期新“院子”都配上一个大院子，首先这个院子的墙提升为4米高，形成了深宅大院的感觉。

　　【主持人】：有一点古代皇家的感觉。

　　【沈力男】：排名前列是深，实际上大院非常深，庭院深深的感觉出来了。第二个感觉是大，我们院子最小的院子也接近400平米，较大的大院1500平米，加上建筑面积本身来算平均1亩到4亩大院的别墅，烘托了这个院子的价值，第三个给这个院子配了一个大宅门，这个大宅门是非常壮观的，用了一些皇家雕塑，由专门为明清两代皇宫做手动定制雕塑的河北曲阳工匠完成。材料贴面我们用的火山岩，火山岩说起来上亿年的历史，大概海底1000到1500米以下的开采出来的，非常稀有。还有我们大宅门两扇柚木的门，整个价值感就体现出来了，这样改造出来大家都看得懂。过去作品感很强，大师设计的作品感很强，我经常讲现在的豪宅市场一定是大多数人喜欢，极少数人拥有，原来我们是少数人喜欢，更少数人拥有，可能过去先锋前卫一点，升级后的“院子”符合整个市场上豪宅的普遍审美，我们做了升级之后加上目前现在院子做出来之后要求精装庭院交房，院子这么大这么高之后里面可以做很多庭院设计。

　　【主持人】：这个设计是谁做？

　　【沈力男】：我们自己来做，也可以帮助客户定制。比如我们设计庭院楼阁，可以设计小溪潺潺，可以以绿值为主题设计，可能有人喜欢金秋的时候金桂飘香，可能有些人喜欢樱花开的季节花如雪，有的大院我们可以做成百花园，有一百种花。我们重点打造院内庭院的感觉，形成这么一个栋栋大院子，院院好风光，风光各不同的场景。改造后我觉得“运河岸上的院子”真正成为了运河岸上的“院子”，院落感非常强。为了配合这个院子我们景观上做了调整，做了集中国山水优点特长为一体的设计。根据中式的元素中巷子比较曲折，移步换景达到这种效果，改造后呈现出这样的姿态，虽然案名还是原来的，但是产品是全新产品，全新感受。

　　【主持人】：听沈总描述“运河岸上的院子”产品升级体现了产品形神兼备的概念，沈总给我们介绍一下您觉得目前在售的“运河岸上的院子”这种产品别墅和市场上其他别墅相比，有什么核心的竞争力？

　　【沈力男】：我们核心竞争力就是差异化，目前北京别墅这么多，我们定位是北京少有大院式别墅。我们的大院有均好性，有的别墅走的“大别墅小院子”路数，因为跟它的先决条件有关系，容积率都比我们高，而我们的项目才0.33。我们院子面积可以做的非常大，资源比较丰富。我刚才讲的我们这个院子1亩到4亩，这些可能只是其他项目别墅楼王才能享受到的庭院面积，大院式是我们的竞争优势。另外，我们产品改造后定位准确，我们把握了客户的心理，现在客户心里就是除了别墅本身，希望能占有更多资源，而且这个资源是独享的，大院满足了客户心理这种预期，所以我们宣传的时候做了强化，我们讲“世界的中国大院”，比如“中国院子，北京别墅”，比如“1亩到4亩别墅大院，国宅典范别墅”，处处讲院子，谈院子，说不尽道不完院子。我们讲多了，似乎在营销上都把“院子”这个词独占了，其他的兄弟别墅项目很多推广中回避这个词，院子这个词，甚至大院。好在中国这个词汇比较丰富，前庭后院庭院都能用，大概就是这么种情况。

　　【主持人】：沈总刚才在介绍产品的时候，一直在提“院子”，“院子”应该是这个项目最精髓的地方，但是可能很多购房者有疑问的是“院子”里面的别墅是什么样子的？

　　【沈力男】：我们打造院子是我们升级改造的，但是别墅没有动，我们还是张永各大师的设计，张永和是国际设计圈的知名华人大师。我们的别墅产品线分成三个系列，一个400平米左右，还有一个700平米左右，还有就是1500平米的楼王。建筑设计我认为是非常出色的，因为毕竟是大师手笔，包括他的取景宽，窗窗见景，很多时候自己进到这个住宅空间，看到每个住宅窗户都像在照相机拍摄角度的取景框一样，当然现在配套一个大院子，基本形成一个院子和取景非常好的对应关系，相得益彰有这样一个效果。目前讲我们产品，建筑和院子是浑然一体，密不可分，珠联璧合。

　　【主持人】：别墅都是几层建筑？有多大空间？

　　【沈力男】：刚才讲了有三个产品线，400平米、700平米和1500平方米。主力是在400平米，我们有六栋楼王，其他剩下就是七百平米的大宅。我们新建有55套，泰禾在北京的别墅社区分东西两区，东区叫“运河岸上的院子”，西区是“泰禾红御 (论坛 新闻)”。“运河岸上的院子”建筑分三层，有地下室，空间是十分丰富的。

　　【主持人】：有多少套？

　　【沈力男】：总共107套。

　　【主持人】：现在是出现销售过半的趋势，在目前热销市场看好的前提下，接下来这个项目的营销和推盘节奏会是什么样的？

　　【沈力男】：北京别墅销售还是有季节性的，冬天来访自然会有所下降。我们现在已经在做明年营销的准备工作。今年总价2000万以下卖得非常好。

　　【主持人】：楼王有推吗？

　　【沈力男】：楼王还没有推，我们希望现房呈现、精装庭院之后再推出。我们希望是现房销售，精装庭院销售，呈现出来之后让人全部看在眼里，眼见为实。别墅业主装修需求非常多元化，当时也探讨过是否进行精装，当然我们楼王也会有这样的打算。我们精装庭院销售，现房交房，当然我们也提供一些装修服务的菜单。

　　【主持人】：现在好像别墅毛坯化有一种趋势在这里面，现在很多豪宅将以前的精装修变成毛坯。

　　【沈力男】：我们的别墅跟精装公寓不一样，别墅更需要个性化，每个业主有充分的个人喜好空间和不同的家庭功能需求和区隔，住别墅的人我觉得他一定是有自己的想法的，不是说你装了什么我们住什么，不像公寓千楼一面，千房一面，他一定是有自己的想法。所以别墅毛坯化也是适应了当下市场的趋势，能够按照自己的喜好来打造自己喜欢的别墅，包括现在碰到的客户，有的把保姆房改造成其他用处的，有的可能保姆房需要有三个人的位置，有的客户需要两个保姆一个司机，一个保姆专门做饭的，一个保姆做家务带孩子，所以他的需求是多元化的，简单的产品肯定满足不了他们的需求。

　　【主持人】：对于明年的推盘计划呢？

　　【沈力男】：明年主要是推总价2000万以上的的大宅和大面积庭院别墅，根据工程配合，计划考虑也推楼王，另外讲到精装庭院，我们希望在明年春天有一个非常好的呈现，今年做的是样板区，明年希望把精装庭院样板群都能够做出来。

　　【主持人】：是每一户都是做出来吗？

　　【沈力男】：基本上大部分能做出来，希望呈现精装庭院样板群，每个庭院突出不同的园林风格，有的突出山水风格的，有的可能就像我讲的百花园，真正一百种花都在里面，会有各种主题风格的庭院，以“万紫千红春满园”的庭院来呼应大宅销售。

　　【主持人】：您刚才说的这些院子非常有吸引力，感觉非常美妙。您也提到“运河岸上的院子”一期卖完后没有立刻推出新产品。五年的时间之后，交通方面、整个区域的环境都大有改善，能不能介绍一下现在这个区域目前交通情况？

　　【沈力男】：05年推产品的时候周边其实还很不成熟，经过这五年的建设，我觉得有了翻天覆地的改善。从位置来讲有两个起点，一个是长安街东起点，我们跟长安街是一条线，从长安街到国贸，国贸走京通快速，然后走京哈高速，非常便捷。俗话讲紫气东来，这个地方是请了风水大师看的，公认是一块风水宝地。东长安街连接故宫，连接富贵之地，权贵之地，达官之道，认为是非常好的一条道，第二连接国贸CBD，CBD是中国财富的发源地，也是有财之道。第二个是大运河的起点，通州过去有运河才有通州通天下之州的意思，大运河也有这样的意思，首先也是官道，皇帝下江南走的就是运河，第二是财道，在1200多年历史都是中国国内漕运通道，北起点就在我们“运河岸上的院子”。这个地理位置现在发展得非常成熟，从国贸过来开车20分钟，所以我们客户不少是国贸CBD的企业主，精英人士。

　　【主持人】：正好想问您客群这方面的内容，咱们项目这段时间销售得非常火爆，您有没有做过客群的分析，客户主要来自哪种行业，哪个团体，他们对于别墅品质的要求是什么样的？

　　【沈力男】：我们客群以企业家，文化圈的精英人士为主，基本上都在北京拥有自己的产业。他们的背景不一样，有全国各地到北京来的，还有来北京创业的海归，还有一批是娱乐圈、文化圈的精英。他们对住宅的要求，跟我们千万级的豪宅是非常匹配的。他们对别墅的要求首先是尊贵，对产品和服务他们是比较看重的，传统观念讲一定要有尊贵感，第二一定要私密，要安静，北京有一些别墅不够安静，也许某些方面很方便，但是某些方面很不方便。有些别墅可能就在航机势力范围之下，有的客户来买我们的别墅，说他们的别墅上空是飞机掠过，很低空的感觉，瓦顶好像都要掀开来，而他们需要更安静、私密的别墅。包括对物业管家式的服务要求也很高，我们管家服务很多，包括代驾车，代买东西，代买机票，对汽车维修有一定知识，基本维修没有问题，包括适当的语言服务，日语的服务，英语的服务，等等，当然这些都是需要不断进行提升的，尽量满足客户的要求。我们项目还配套有一个泰禾俱乐部，占地15000平米，投资两个亿，功能非常齐全，有会议功能，餐饮功能，健身，游泳池，SPA等都有，客户在这儿商务洽谈，我们可以进行相关的服务，足不出户满足各方面的需求，比如说餐饮要求从稀饭吃到鱼翅都要有，各种档次要做到相应的服务，为业主提供全方位新级别的管家服务。

　　【主持人】：您刚才提到客户对别墅产品要求非常高，您有没有分析过您项目的客群主要是做排名前列居所的比较多呢，还是做休闲度假的比较多？

　　【沈力男】：目前基本上都是排名前列居所为主，我觉得从配套来讲已经完全可以实现这样一个目的，比如说周边有很好的学校提供给孩子上学，购物开车十分钟就有大型的购物超市，到CBD上班全程没有红绿灯的，非常高速便捷，目前客户绝大多数都是作为排名前列居所，当然有些成功人士在北京房产不只一处，但是这里肯定是选择住下来的。

　　【主持人】：能不能给我们回顾一下这个项目从开盘以来，这几年价格的走势？

　　【沈力男】：我们二期升级版是新产品，而且占的资源更多了，一期的时候做的产品大概是500万到800万一栋，新的院子目前基本上都是1000万到2000万，根据院子大小进行定价，因为新院子占的面积很大。上个月通州区拍卖一亩地拍了一千多万，我们一个单体别墅占地就是1亩到4亩，占地资源非常多，价值可见。这个意义上讲二期产品和一期相比有很大的升级，现在有的大院式别墅卖到两千万到五千万，我们楼王要卖到一个亿，整个区域的价值在不断提升。

　　【主持人】：您也提到整个区域的价值，现在也有CBD东扩的趋势，您怎么看待这个区域今后的发展？

　　【沈力男】：在过去，北京东边一直不大被关注，但是这些年随着北京市政府发展战略的调整，越发凸显它的地位，北京市政府过去一直说要迁址京东，北京CBD东扩，我看报道不但是北京的CBD，是中国的CBD，某种意义是亚洲的CBD，除了范围东扩我觉得还有一个核心的关键点就是低碳，要打造低碳的CBD低碳的商务区，这跟从个京东的发展是一脉相承的，从这个角度上讲对于整个板块都是一个极大的提升。CBD现在扩展到四惠，跟我们相距非常近了，所以目前接待的很多客户工作在CBD，有些别墅区对他来说可能相对远了，另外交通上非常拥挤。他们愿意在CBD周边进行购房，那某种意义上我们成为优选，而且CBD独栋别墅可供选择的千万级别墅并不多，这些对我们都是非常有益的。

　　【主持人】：我刚才注意到您提到低碳这个词，近段时间绿色低碳这个理念非常被大家所重视，您能不能谈谈“运河岸上的院子”在产品上怎么体现绿色低碳？

　　【沈力男】：别墅还有一个很重要的理念，就是绿色生态。如果别墅没有一点野趣，没有原生态的东西，就不是真正意义上的别墅，要不怎么会有别墅是“别墅”一说呢？难道只是房子式的单体独栋，或者联排这一建筑形式就是别墅吗？其实别墅更看重的是建筑所在的环境空间，这才是别墅。所以从我们项目来看，排名前列个野趣的资源，就是大运河，因为别的项目靠近什么山，也可能取个相关的名字，但实际上跟他们跟那个资源还是有一段距离，但是我们项目大运河就是在园区里面的一段，园区内另有几十年的原生态的大树。我们拿到这个地就在想怎样更多保护绿色原生态的地形地貌，结果大树、河堤、河岸全部都保留，事实证明这个决策非常正确，现在那一块地方实际上是业主休闲，娱乐、健身主要的地方。我们很反对“三光”政策盖别墅进去，有些地方开发商拿了别墅地之后，先是推光，植被砍光，全部挖光，完全是面朝黄土，背朝天这样盖别墅，破坏性开发建设。我们原生态的植被，全部保留下来了，另外园林景观植被上下了大功夫，绿化率接近70%，我们来访客户登记显示，园林绿色生态是他们最看重的亮点，园区的树上鸟巢很多，我们园子经常看到黄鼠狼，小松鼠，还有很多鸟，有人算了一下至少有20多种，非常安静，非常生态，夏天全是知了在歌唱，下雪之后也非常美，充满情趣。

　　【主持人】：讲了这么多园林生态方面的设计，开发商在践行绿色生态低碳理念的时候，会相应有一些成本的增加，您的项目在这方面控制得怎么样？

　　【沈力男】：目前来说不是控制成本，而是不惜成本。泰禾要做品牌地产，做百年老店，这是一个标杆性高端项目，在成本打造上，我们不惜代价，不惜血本，把事情做好最重要，比如说像园林景观投入，设计费，七七八八的费用基本过亿了，整个运河相关河道的梳理，园区内树木的许多都是全冠移植的，非常贵，一棵二三十万的不在少数。这些都是不惜成本来建设的，而不是控制成本。

　　【主持人】：您刚才也提了泰禾集团，您说要做品牌地产。今年搜狐焦点网举办2010年的新视角，明年1月份，主题也是跟品牌地产的概念，能不能给我们讲讲泰禾集团怎么做品牌地产？

　　【沈力男】：品牌很重要其实就是口碑，是口碑的传承，因为泰禾的总部在福建，福建企业进京的有很多，像世贸、金源。有些福建的兄弟企业在北京，或者在外地做得非常大，但在福建我们是老大，我们是属于福建排名前列的企业，我们是当仁不让的。在福建来讲像品牌这样一个概念事半功倍，比如说福建卖房子，我们做过统计，超过70%都是老客户带来的。品牌做到一定程度，不但是知名度的问题，美誉度的问题，还是一个忠诚度的问题。我们经常会碰到客户这样讲，你的房子还没盖，他就愿意等待，比如我们某先推较小的户型，但是他不要小户型，他要大户型，他就等我们开盘，也许等待的时间过了一年，房价可能涨了很多，也无怨无悔的等，开发商看到这样的客户实际很欣慰的，放到北京项目，目前老业主介绍的客户成交都占到排名前列位，他买了，他入住了，他认可你的品质，愿意给你传播，愿意和他的朋友进行分享。

　　【主持人】：我发现口口相传这种形式基本上在豪宅市场是非常成熟的形式？

　　【沈力男】：豪宅市场当然媒体的意见很重要，比如说搜狐焦点的意见是非常重要的，是可以引领舆论的。但是从客户他们来讲，他们有一圈层，如娱乐圈也有娱乐圈的圈层，他们有相似的居住方面的要求。另外住宅是当今经济社会理财平台上的热门话题，现在很多圈层朋友都在交流这方面的信息，如果你做得好，有品牌，有口碑，很容易达成一个点对点，然后点成线，线成面的服务渠道，这样做项目事半功倍。

　　【主持人】：上周五天竺22号地相信你们也有关注，高价拍出50.5亿，很多人在猜想，今后如果建成高端的别墅以后，销售价格可能要翻倍，您怎么看北京高端物业今后的发展，跟上海和香港相比，北京的豪宅价格还是差了一个级别，是不是这个事件之后会缩小这个差距？

　　【沈力男】：高端物业的发展有一定的规律，当然大龙这次拍地50.5亿，楼内价将近3万，应该是有标志性的意义，国企带头拿地，标志着国企带头看好北京未来两三年，或者几年内的发展，因为业内人都会算，楼面价三万，估计至少做到六七万才卖吧，而且他的容积率0.7，整个建筑面积17万平米。我们项目的容积率才0.3，现在卖的单价是3万到5万之间。而他楼面价已经三万了，我想这次拍卖可能给大家留下一个很强烈的信号，比如说会不会导致价格提升，我们是还没动，但实际上据我所知很多的别墅应该是应声想涨，不管涨了没有，至少想涨。

　　【主持人】：尤其是中央别墅区这一块？

　　【沈力男】：至少会觉得，过去是不是卖得低了一点，会有这样一个心态。当然每个企业在定价时要考虑自己企业战略，现金流情况来定，但是这个事情在今年的豪宅市场，或者北京房地产市场是有标杆性的意义。

　　【主持人】：您觉得今后豪宅市场尤其千万级以上的豪宅市场走势，今后如何判断？

　　【沈力男】：目前在通胀预期下，这个预期一直都有，没有消除，而且现在电价涨了，会不会引发又一轮的通胀预期，因为源头性的产品在上涨。实际上豪宅市场这么高涨跟这样的预期有很大的联想关系，目前所谓的高端物业豪宅可能指一些公寓与别墅，都是投资者非常看重的。从国内外一些趋势来看，高端物业也是抗击经济危机，抗击通胀的有利武器，是一把利器，目前没有其他渠道给你分担投资，你想把鸡蛋放在不同篮子，但找找不到其他更好的篮子，别无选择。所以这些热钱都涌到了高端物业，当然从发展来讲，我们讲公寓，一些精装公寓，有人认为它价格高估了，相反我觉得别墅低估了，过去进行房产评估，精装修部分不受评估，是按毛坯房来评估的，精装修我记得过去顶多算五年折旧，因为装修房子，所有装修都是会贬值的，要消耗的，要折旧的，比如像大楼这么漂亮一定是折旧的。现在因为精装修了，过去可能卖一万，现在卖七万八万，但我觉得现在也不能去说它不对，因为产品主义是当下豪宅市场的主旋律，符合现在的价值取向，目前还会火爆下去，还会走下去。但是像别墅我觉得它被低估了，比如在城里豪宅卖到六七万一平米，但是这个社区就几千人住在一起。我是觉得高端一定是少众，少数人拥有，是极度稀缺的。别墅价格可以再评估，北京别墅可以认真算一算，可能焦点网比较厉害算得准，算一下北京独栋别墅还有多少，有人给我数字不到三千，再把它缩小独栋社区里面的独栋别墅，因为有些是非独栋社区，可能都是联排搞两排独栋，但是品质会下来。再加上一此条件，如周围配套比较齐全的，交通便捷的，所以我说做京城独栋别墅区越来越“独”，越“独”越少，做出来之后它的价值应该是非常稀缺的。

　　【主持人】：最后咱们再回到项目上来说，您刚才也说“运河岸上的院子”只剩下近30套，这其中还包括楼王，目前剩下的产品大概什么户型？

　　【沈力男】：基本上是2000万以上的大户型、大院子为主，包括楼王，楼王都是单体设计的，每栋都不一样。

　　【主持人】：还有一个问题想问一下，今后对这个项目升值空间还有一个怎样的预期？

　　【沈力男】：刚才聊了很多别墅的话题，比如说独栋别墅市场的稀缺，北京地皮可能也很少供应了，另外像CBD东扩，这样大前提下，包括整个京东配套的完善，有些人讲这个配套不见得完善，某种意义上这就是潜力空间，这就是升值的想象力。我很难说，一千万的别墅会不会到两千万，三千万，或者单价卖三万五万，明年会不会七万到八万，我现在不好说，但是可以预期，大龙拿地是一个标杆性的事件，而它几乎不可能是独栋别墅。什么叫标杆，就是可以跟各家项目去比量的，我是高了还是低了，所以应该是可以预期的。

　　【主持人】：感谢沈总来到我们演播室，给我们介绍了这么多关于“运河岸上的院子”的较新情况，项目升级改造的特点，以及很重要的对北京高端房地产市场的展望，谢谢沈总。希望感兴趣的网友到现场实地看一看，有什么消息希望沈总及时跟搜狐焦点网及时沟通。