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推行不当救市政策 无异于制造“类次贷危机”

2008-09-18 10:42:17 来源: 中华建筑报 作者:罗竖一
  时下,就中国房市而言,确属低迷,其中原委是什么呢?对此可谓是仁者见仁,智者见智。有关人士或者单位也因此就国家的货币政策、房价、救市与否等等方面的问题生发出了形态各异的说辞或者行动。   譬如,在过去很长的一段时间里,国家紧缩银根的货币政策被包括潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)、任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)等业内大腕在内的众多开发商视为他们的“眼中刺”,而全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)等专家也一再呼吁国家赶紧给开发商“松绑”,高喊政府应该及早“救市”。中房集团理事长孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)甚至放言:“什么价格都可以降,只有房价万万降不得”。   总而言之,上述这些地产大腕、专家不时地告诉国人,想尽一切办法让房价继续坚挺,甚至上扬方为上上策,方为解决老百姓住房问题的惟一法门,方为确保中国房地产健康发展的良药。   然而,万科王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)等部分开发商却隔三差五地掀起降价之风,尤其是2008年8月底以来推出的一个又一个名为促销打折,实为降价的“活动”,更是引起了社会的广泛关注。   众多专家学者力挺王石之举,认为像万科这样的开发商面对市场低迷现状,自行打折销售--实质是下调房价,确是经营正道,实为英明之举,也是解决老百姓住房问题的良好举措,而反对政府“救市”。 据笔者了解,老百姓的愿望则是房价越低越好,至于救市不救市,跟他们没有多大的关系,但是众多受访老百姓却对西安市政府之类的地方政府所推出的救市政策颇有微辞。   那么,孰是孰非呢?或者各有道理呢?   笔者以为,综合国内外经济、房市等相关因素,政府应该适时地推行“拯救房市”政策,但是必须实施“恰当救市”政策,即不可像西安市政府一样地盲目推行“不当救市”政策”,否则就等于制造“类次贷危机”(严格地讲,中国没有完全意义上的次贷市场,但就本质而言,过多的收入不稳定、信誉不高的房贷者进入房贷市场,最终也极有可能会引发类似于美国的次贷危机,故而笔者采用了“类次贷危机”的说法)。   那么,何为“恰当救市”政策,何为“不当救市”政策”呢?在回答这个问题之前,我们不妨先环视一下国内外的有关情况。   据报道,2008年9月15日,中国人民银行宣布下调贷款利率和存款准备金率,这是自2004年10月29日进入加息周期后,贷款基准利率的下调。   央行称:这是为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署,解决当前经济运行中存在的突出问题,落实区别对待、有保有压、结构优化的原则,以保持国民经济平稳较快持续发展。”而没有具体明言下调贷款利率和存款准备金率也是为了“拯救房市”,但正如中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇所言:“央行此次下调贷款利率和存款准备金率的做法,意味着管理层正在对货币政策进行持续微调。”而昔日出于国家宏观调控需要推行的货币从紧政策历来被诸多房地产开发商认为是他们的“眼中刺”。   笔者认为,央行可以理解为是中央政府终于出手“拯救房市”的一个非常信号和重要举措,但此信号、此举措,从本质上来讲不同于个别地方政府的有关“拯救房市”方面的政策。   有关人士或者组织高喊“救市”日久,为什么央行此时才推出“下调贷款利率和存款准备金率”之举呢?   因为国家对于“拯救房市”(包括“拯救股市”)非常慎重,因为美国政府9月7日宣布接管“房利美”和“房地美”,以及9月14日“雷曼兄弟”宣布进入破产程序等跟中国密切相关的国际风云巨变,对中国敲响了警钟,更因为中国政府综合了国内外经济形势而认为该出手了。当然,中央政府力主“下调贷款利率和存款准备金率”,只是宏观调控这个链条上的一个微调,只是属于结构性的调整,但就根本而言,是出于经济、政治大局考虑,也是为了更好地解决民生问题,而“以保持国民经济平稳较快持续发展”,然并未特别强调出台此举是为了“拯救房市”或者“拯救股市”。   但是,众所周知贷款利率下调,客观上会缓解众多中国房奴的经济压力,将会使更多的人放弃观望态度并奔赴房市签合同,而且真正奉行了“谁受益谁负担”的公平、合理原则--遏制了某些地方政府的那种拿其辖地老百姓血汗钱替购房者补贴--惠及房地产开发商的“不当救市”政策大行其道,从而在根本上有利于房贷者,有利于满足老百姓日益增长的住房需求,有利于计划购房者树立信心,有利于改善低迷的房市,有利于地产企业融资成本的降低,有利于开发商尽快出手房子回笼资金,有利于中国国民经济健康发展。   同时,我们也应该看到,此次下调利率的幅度不大,显然,中央政府也是充分考虑到了很多因素。单就房地产而言,中央政府显然不希望美国“房利美”和“房地美”那样的惨剧在中国上演,不希望“雷曼兄弟”破产(主要原因是房地产业务出现了严重问题)这样不幸的事情发生在中华大地,也不希望中国出现“类次贷危机”,所以面对全球性的房市不景气这一严酷现实,中央政府没有加大下调利率的幅度,因为中央政府不希望经济能力尚不足以支持房贷的国民(类似于引起美国次贷危机的那些收入不稳定者)盲目进入房市,即中央政府此次是正确适度地引导国民进入房市,却没有促使老百姓一下子都进入房市,如此,既可以很好地解决房市低迷问题,又可以让老百姓在力所能及的范围内踏进房市,还可尽可能地保证中国房市的健康发展,又不会增加政府的财政压力,从而在根本上更有利于国家金融安全,“以保国民经济平稳较快持续发展”。   此前的8月28日,央行和银监会联合发出了被业界称为“限贷令”的《关于金融促进节约用地的通知》,该通知明确规定:禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。由此可见,中央政府充分认识到了席卷全球的美国次贷危机、“两房”(“房利美”和“房地美”)危机和金融危机的严重性,而并未完全满足众多开发商的“松绑”心愿,像开发商所想象地那样去“拯救房市”,而是结合国内外经济、政治形势,制定出了切实可行,而且完全尊重市场经济规律的“下调利率”这一利国利民的政策。同时,中央政府的此举显然还有利于国家金融安全,能更有效地化解目前中国在经济发展方面所面临的诸多问题(包括改善,甚至解决房市的低迷问题)。   然而,某些地方政府却推出了跟中央政府意图相左的有关“救市”政策,即笔者称谓的“不当救市”政策。   限于篇幅,笔者在此主要详谈一下西安市政府的救市政策。   2008年9月7日,西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定,从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额,分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。同时,西安还加大了对房产开发企业的城建费用支持力度。对于商品房项目,在2009年6月30日前,房地产开发企业按期开工的,城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。   这是今年继厦门、长沙和成都等地方政府推出一系列购房优惠政策后,地方政府再次出台类似政策。   但是,这样的政策能达到什么样的目的呢?清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为:“使正在卡壳的房地产业重新运转起来是地方政府实行补贴的主要原因,另一个原因则可能是,地方政府着力在一定程度上提高老百姓住房的自有率。”但是也有专家认为,像西安市政府这样的地方政府之所以出台这样的政策,还是为了增加政府的土地出让金收益。   当然,西安市政府给出的答案却跟有关专家的解读不尽相同,甚至相去甚远,笔者无意去深究孰对孰非,而想在此先探究一下西安市政府此次拿出的5亿元去向问题。   诚然,这5亿元是西安市政府的财政收入,但是凭什么要拿这些钱给购房者呢?   --是因为他们要买房?西安市想买房的人很多,是不是都要补助呢?如此,西安市老百姓能承担得起吗?即使老百姓能承担的起,那其它没有买房子的百姓,凭什么要把自己的钱交给别人去买房子住,而自己可能连一个窗户都买不起呢?如此“劫贫济富”,西安社会能和谐吗?--是因为楼市不景气,西安不景气的事关国计民生的行业恐怕不止房地产一家,是不是政府都应该像帮购房者给开发商交一部分钱一样地托市呢?   --是因为地震的影响,假如真是这样,那么难道西安的其它不景气行业就没有受到地震的影响?如果也受到了,是不是也应该补助这些同样受到地震影响的行业呢?   --是因为西安市政府的财政收入太多,那么为什么不把这5亿元补助给失学儿童、贫困人口或者失业者这些弱势群体呢?假如财政收入太少而无法补助这些弱势群体,为什么又要给开发商减免城市基础设施配套费呢?   其实,西安政府这样做,的危害还不在于上述,而在于他们无意间在为西安未来可能上演“类次贷危机”埋祸根,同时在给其它一些尚未认清国内外经济形势的地方政府做着一个非常危险的榜样。   况且事实证明,西安等地方政府的救市政策--“不当救市”政策并没有使其辖地的房地产市场摆脱低迷景气,甚至更差。相反,倒是王石等房地产开发商的降价风所吹到的地方却出现了房市回暖。   试想,假如我们也像当初的美国一样,而有意无意地“忽悠”很多信誉不高、经济收入不稳定(美国“房利美”和“房地美”等机构专门为这些人提供房贷,2007年8月爆发的美国次贷危机,主要就是由于这类房贷者难以或者无法给这些机构归还房贷而导致的)的国民加入到房贷者的行列,那么谁能保证“类次贷危机”不会在中国发生呢?何况现在有个非常残酷的事实就是:中国已经有9220亿美元的美国债券(此为美国财政部数据,复旦大学经济学院副院长孙立坚指出中国是美国资产的持有者,资产额高达18000美元,是美国金融市场的支撑者。),而且中国所持其机构债券占比全球第一,“房利美”和“房地美”发行或者担保的债券构成了美国债券总额的40%,还有美国次贷危机还在向更深更广的范围内滋生蔓延,即目前中国已经受到美国次贷危机的严重影响,尤其是深陷“房利美”和“房地美”危机的泥沼中。至于美国第四大投资银行“雷曼兄弟”破产,将会导致中国损失多少,尚未统计出来。   美国政府计划投入2000亿美元救助“房利美”和“房地美”,但是在美国政府9月7日宣布托管后,只在第二天,即9月8日亚太和欧洲地区的一些股市出现了涨幅,但股市此后就一直“蔫着”。   面对如此可怕的“前车之鉴”,我们难道不能做到“后事之师”吗?   其实此前出台类似或者不同,但本质都在拿老百姓血汗钱去扶助购房者--帮助开发商--意在增加地方政府财政收入的一些地方政府,跟开发商犯同样的非常大的错误,这就是无意间促使“类次贷危机”这一恶魔也降临在我中华大地。   不过幸好这样的地方政府只是少数,而且多为市级政府,尤其最为关键的是中央政府及时地推出了一个又一个确保国家金融安全,从而“以保国民经济平稳较快持续发展”,并公平合理地促进包括房地产行业在内的中国各行各业健康发展的惠民、利民的政策。尽管中央政府没有指出这些举措是为了“救市”,但客观上确实会对中国房地产市场产生积极的影响。   笔者认为,像西安市政府这样的地方政府,应该早日看清国内外经济、政治形势而深刻领会中央政府宏观调控精神,吃透“利率下调”这样的微调精髓,而尽快回归理性,跟中央政府保持完全一致,尽早调整此前制定的虽无意但事实上却是在扮演“类次贷危机”制造者的角色,力争早日出台跟中央政府调控精神完全一致的相关政策。
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