小编探访郑州楼市“新贵” 区域商业价值正在崛起

近两年，经开区逐渐被购房者关注。以前，人们对它更多的认识是“厂区挺多”、“出口加工区”、“房价不低”……

2016年7月，经开区三天三地王，成为郑州房价飙升的助推剂，然而商业配套落后一直成为该区域的诟病。经小编实地探访后，发现经开区的商业配套正在慢慢崛起！

经开区的范围和定位

郑州经济技术开发区成立于1993年4月，2000年2月被国务院批准为高级经济技术开发区，2010年批准为国家新型工业化产业示范基地。规划范围陇海铁路以南、机场高速以东、福山路以北、万三公路以西范围，现规划控制面积158.7平方公里。

经开区总体规划图

经开区大致分为老城区，滨河国际新城、国际物流园区三部分。

如图所示，以经过京港澳高速为界限，以西滨河国际新城多规划为居住用地。以东多规划为工业用地和仓储用地。

区域发展现状

1、老城区破茧重生 由工业区向生活商务区转变

范围：航海路两侧，北至陇海铁路，南至金沙高尔夫，东至东四环。

一条陇海路将经开老城区与郑东新区分开，北面毗邻郑东CBD商务区,西面是地标建筑中原福塔，总体来说，虽然目前区域配套不够成熟，但是可与毗邻区域共享目前的交通、教育、医疗配套以及未来的规划利好。再加上政府“退二进三”鼓励工业外迁，发展第三产业政策的大力推进，该区域正逐渐由工业区向生活商务区转变。

小编走访发现目前区域内大型商业除了航海路的丹尼斯以及中原福塔附近的商业外，可依靠的还有富田九鼎世家、经开万锦城等楼盘规划的商业。待这些项目陆续交房，区域内人口增加，需求日益旺盛，该区商业蓬勃发展指日可待。

除此之外，去年的经开区地王——华润已开始动工，阳光城集团地王地块暂未动工。

华润地块现状

阳光城地块现状

阳光城地块位于经开排名前列大街以西、航海东路以南，土地用途为批发零售、住宿餐饮兼容商务金融、城镇住宅。

2、滨河国际新城 如火如荼建设的中央休闲区

范围：西至机场高速，东到107辅道，北至潮河，南到经南十五路，与航空港区接壤，总占地面积约10.47平方公里。

滨河国际新城是郑州发展大都市区规划中经开新区组团的核心区域，由央企中建和政府合作开发，总投资108亿元人民币。区域定位为“产城融合，宜业，宜居，宜乐，三位一体”的中央休闲区（CLD）。该区被潮河，1360亩的蝶湖，荷湖围合，环境相当不错，另外有自贸区加持，沿蝶湖还规划有领事馆用地，规划多为居住、医疗、教育用地，大部分住宅用地容积率在2.5以下，项目拿地也多为净地。在经开三个功能区中应该算是最宜居，前景较好的。

从交通上来看，区域内规划有3条地铁，分别是地铁3号线，地铁11号线和地铁14号线。据悉该区3号线路段刚刚做过地质勘探，预计2010年通车，该线路是起始于惠济区的省体育中心。地铁14号线，沿着经南八路往东经过白沙、绿博直至官渡组团。地铁11号线，沿机场高速向南直通港区。

地铁路线示意图

而东三环，南三环两条主干道也有效实现了该区与郑东新区和核心城区的连接。往周口、京港澳的话东边有京港澳高速。往新郑机场有轻轨，南曹站即在鸵鸟园北门。目前该区域路面建设大部分路段已经通车，东南往方向部分路段还在建设中。

商业配套方面，除了中建在建的滨河国际中心外，区域内还规划有滨水风情商业街，另外正商（地块），康桥、浩创优尚等商业规划也为该区增色不少。

康桥地块：位于经开第十九大街以东、四港联动大道以西，土地用途为城镇住宅用地。

正商地块：位于经开第十四大街东、经南九路南，地块用途为批发零售、住宿餐饮。

中建在建的滨河国际中心，规划有写字楼和假日酒店等商业。

3、国际物流园区 商业具有少有性

范围：西至京港澳高速，东到万三公路，北至陇海铁路，南到民权高速，总占地面积86平方公里。

国际物流园区作为郑州国际物流中心的核心园区，重点发展现代物流业和先进制造业。园区包括两个集装箱中心站、两个公路物流港和一个综合保税港区。

相对其他两个区域，国际物流园区在商业配套上相对贫乏，目前只有美景美地麟洲是少有的商业配套。

美景美地麟洲总占地面积约300亩，涵盖SOHO、时尚LOFT、特色商业街区以及品质住宅等，本身定位就是经开国际物流园区商业配套。

目前在开发的一期地块，总体量19万方，涵盖有2栋高端公寓，1栋写字楼，目前已全部封顶，经开区物流园区管委会、郑州银行、中牟农商银行已签约入驻。其中，两栋35-45㎡高端公寓的部分房源已于3月5日开盘，属于不限购，开盘价在7800-8500元/㎡。美景美地麟洲二期规划占地101亩，将涵盖星级酒店、写字楼、公寓、商业等多种业态，将拉升整个国际物流园区的价值，加速区域的发展，完善区域功能配套，使整个片区内更加舒适宜居。

综合分析

从定位上来看：经开区属于高级规划，未来依托国际物流园区的中原国际陆港核心区选址于此，国际范儿十足。自贸区规划也为区域发展添砖加瓦。

从现有配套上看：老城区地缘优势加上自身的基础，商业配套相对完善；滨河国际新城的多个项目都带有商业配套，处于在建阶段；国际物流园区的美景美地麟洲，具有商业配套少有性。

从位置和房价来看，经开区处于限购区内，老城区和滨河国际新城的房价已与南三环至南四环内楼盘房价相当在15000元/㎡左右，有的价格甚至要高于郑州市区楼盘。而国际物流园区内楼盘大多也在万元以上，且小公寓稀缺，美景美地麟洲精装公寓在8500元/㎡以下，投资性价比高。