深挖郑州自贸区价值洼地还有哪些地方可投资？

2017-03-07 17:25:22 来源：搜狐焦点网

2月底，河南省自贸区郑州片区综合服务中心终于揭开神秘面纱。该服务中心位于金水东路心怡路，目前已有17个政府部门入住，开设67个窗口，可办理211项业务。河南自贸区将于3月正式挂牌，自贸区生活离每一个河南人愈发近了。

近日，有公众号曝出河南自贸区郑州片区划片范围，小编在官网并没有看到具体规划公布。但按照屡次网传都成真的规律，这次估计也八九不离十。

网传的规划中，郑州片区受益较大的要数经开区，包括经开核心老城区和滨河国际新区，约41.22平方公里的范围区域。

（图片来自网络）

随着河南自贸区的正式挂牌，将来会有更多企业入驻经开区，区域的投资机会、商业机会随之增多；从另一面来说，未来河南自贸区具体政策一旦落地，或意味着投资门槛增高、成本将成倍增加。

从发展前景看，自贸区内买房投资是较好的，然而区域内投资空间也是有限的。目前来看，经开区现在最火热的投资区域，除了滨河国际新区，就是经开老城区。

到底，在郑州自贸区较大片区的经开区内，还有价值洼地吗？

经开区为什么火？

三区围绕成发展黄金区域

带着这个问题，我们先来熟悉一下经开区。看看它为何会成为郑州自贸区较大片区。

郑州经开区成立于1993年4月，2000年2月获批为河南省排名前列高级经济技术开发区。郑州经开区规划控制区域范围北至陇海铁路，西至机场高速，南至福山路（郑民高速南约1公里），东至万三公路，面积158.7平方公里。

经开区距郑东新区CBD仅有3公里，因紧邻郑东新区，成为其生态工业园和产业支柱。沿陇海高架向东可直达经开区，距市中心也仅有7公里。北有郑东新区，西有郑州市老城区，东有航空港区，成为被三面夹击黄金区域。

那么，经开内部最火区域在哪儿？

老城、滨河协同发展

对于整个经开区，可以分为三个大区域：接近郑州市区的成熟老城区、滨河国际新区，以及经开区重要产业支柱的国际物流园区。从下图可以看出，前两个区域在整个经开区占比不到一半，较大的还要属国际物流园区。

网传的郑州自贸区经开区片区就是在成熟老城区、滨河国际新区内。与国际物流园区仅一路之隔，作为自贸区的联动发展区域，发展机会不容小觑。

经开成熟老城区自然不用多说，优质接壤郑州市区，属于郑州市区的外溢区，配套相对完善。区域内早有阳光城、金沙湖高尔夫官邸、宏光合员等项目，该区域房价大致于郑州其他主城区持平，稳定在16000-20000元/㎡左右。

滨河国际新城是郑州经开区的核心区域，被定义为郑州都市区九大区域性新区之一，是经开区地王集中地。中建、康桥、绿地、海马、亚新等部盘于此，经过2016年的房价上涨，该区域房价在14000元/㎡左右。

国际物流区联动发展

前两个区域发展房地产市场发展较早，且发展速度不断加快，价格也随着地王的一次次诞生不断上涨，几乎和郑州其他主城区并无二异。

作为经开区主要组成部分——国际物流园区，定位为郑州市未来现代物流业发展的主要载体、核心区、国际物流产业基地。目前河南的纳税大户宇通客车、宇通重工、河南双汇等多家知名企业已在该区投产。

人口净流入大

近日，更有消息称上汽整车装配厂（第三工厂）已经低调落户郑州，就在宇通公司隔壁。这又将带动大量的配套、加工等一系列工厂出现。
大量的人口迁入，势必带来消费及居住人群，以及商业的繁荣，和投资价值的增加。

未来，经开老城区老厂房在外迁，政府把土地收回后再做规划。很可能两年后，经开成熟片区房价将与东区接近，房价会到2万-2.5万。经开区成熟片区及滨湖国际新区的高房价迫使部分刚需外溢，新工厂、物流企业入驻等，及外来人口净流入，更会刺激该区域房价的上涨。

目前，国际物流园区已有碧桂园、保利、恒大等住宅项目，除了保利罗兰香谷受政策影响较大，其他项目开盘即清盘，去化率非常高，住宅成交价在10000元/㎡左右。这已明显低于其他两区。

“十字形”交通路网

如果说交通方面，南三环作为区域“中轴”，使得郑州主城区与经开区紧密相连。国际物流园区的另一主干道前程大道规划的下穿工程即将动工，未来至象湖行政区开车只需10分钟。

交通的便利亦将带动区域发展，在省政府周边工作的人，或许会选择到此租房或者买房，毕竟东区房租比在其他区域买房月供还要高。

商业具有少有性

国际物流园区美中不足的就是商业配套稀缺。

目前来说，区域内少有的区域商业配套只有美景美地麟洲。少有性使其有很大的投资优势。美景美地麟洲地处区域内两大核心主干道南三环与前程大道交汇处，规划有酒店、写字楼、风情商业街、购物中心等商业配套，可以填补区域内商业少有。一期高端小公寓更是区域内的稀缺产品。在郑州9区限购限贷的大潮下，不限购产品可谓寥寥。