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郑州市区7项目开盘去化率84% 刚需产品仍占主流

2017/02/17 08:01 来源: 搜狐焦点网 评论
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乍暖还寒间,房地产市场仍旧呈现出一幅萧瑟景象。据克 而瑞数据统计,1月郑州楼市商品住宅成交43.92万m2,同比下降35%,环比下降64%;商品住宅成交均价为11276元/㎡,同比增19%,环比下降4%。

乍暖还寒间,房地产市场仍旧呈现出一幅萧瑟景象。据克 而瑞数据统计,1月郑州楼市商品住宅成交43.92万m2,同比下降35%,环比下降64%;商品住宅成交均价为11276元/㎡,同比增19%,环比下降4%。

中国 指数研究院数据显示,1月各线代表城市成交同比、环比均回落。“受春节假期和调控政策影响,1月份销量下滑属于正常现象。”业内人士认为,2016年中国房地产销售创下新纪录,在政府加强调控抑制房价上涨的情况下,2017年销售增速将有所放缓。□东方今报·猛犸新闻记者

1月份7个项目开盘

数据显示,1月份郑州市区开盘项目整体去化率为84%,受鲁能公馆大量内购影响较大。多数项目的主力产品为89㎡~120㎡的三房,以刚需产品为开盘主推。

对比1月份7个开盘项目,去化率前三的分别为鲁能公馆、信保春风十里、龙湖锦艺城,去化率分别为100%、79%、77%。

在当前市场调控下,鲁能公馆之所以取得100%的去化率,是因为其在国企背景下,与郑州市电力系统签订了内购协议。

此前业界曾流传的“鲁能公馆内购”消息,被多个业内人士证实。据某中介公司工作人员透露,鲁能公馆前期内购房指标以50万元转让,而房子的均价只有15000元/m3,还送一个停车位。

“但早在1月中下旬,指标就抢光了。”该中介人员表示,尽管前期传出风声后,大部分人持怀疑态度,但架不住有条件的购房者哄抢。

除鲁能公馆、信保春风十里、龙湖锦艺城以外,其余项目开盘去化率都不高。数据显示,1月开盘项目本次开盘与前一次对比价格均有所提升,去化率并没有与之成正比。

位于经开区的保利罗兰香谷本次开盘均价11500元/㎡,去化率仅有25%。而该项目上次开盘去化率高达89%,均价仅8800元/㎡。

市区市场量价齐跌、供应减少

受政策调控及春节假期影响,1月的郑州房地产市场遇冷明显,项目活跃度降低,供应及成交均大幅下降。

数据显示,1月郑州楼市商品住宅成交43.92万㎡,同比下跌35%,环比下跌64%;新增供应69.56万m3,同比上涨296%,环比下跌52%,供求比1.58,呈现供大于求的态势。成交均价11276元/㎡,环比下跌4%,调控后效果初步显现。

从供应端看,主城区商品住宅市场月度供应呈现下降趋势。克 而瑞数据显示,1月商品住宅新增供应69.56万㎡,同比上涨296%,环比下跌52%,供求比为1.58,呈现供大于求态势。1月份,供应量最高的项目鲁能公馆,供应1794套共计20.14万㎡。

从成交量看,主城区商品住宅市场月度成交同样呈现下降趋势。数据显示,1月商品住宅成交43.92万㎡,同比下跌35%,环比下跌64%;成交均价11276元/㎡,同比上涨19%,环比下跌4%。在业内人士看来,1月成交量大幅下滑是受调控及春节影响,属于正常现象。

数据显示,1月商品住宅存量为462.3万㎡,较上月有所下降;去化周期为5.2个月,环比增30%。业内人士分析,目前,郑州市主城区商品住宅存量不断下降,市场状态比较健康,去库存效果良好。

刚需产品仍占主流 刚改占比逐渐增加

克 而瑞数据表明,郑州市住房成交结构仍以刚需为主。数据显示,1月份,郑州市区90㎡以下产品成交占比最多,达到33%,180㎡以上高端类产品成交较上月下降,改善类产品占比逐渐增加。

1月份商品住宅成交套数共计4550套,以三房产品为主,尤以80~90㎡小三房产品成交套数最多。首次置业成交占比33%,主要来源于宏江中央广场(684套,4.21万㎡)、公园道1号(193套,0.96万㎡)、石佛艺术公社(154套,0.68万㎡)、建业花园里(71套,0.62万㎡)等项目。

而首次置业产品均价为10178元/㎡,环比下降4.3%,为成交主力,120~140㎡产品均价为11444元/㎡,环比上涨7.3%。

克 而瑞分析,180㎡以上的高端产品价格波动明显,主要受普罗旺世龙之梦的大量备案影响,整体上拉低了高端产品的成交均价;其他产品除120~140㎡外,均价均有不同程度下降。

二七区去化周期达16.3个月

数据显示,1月份郑州商品住宅供应量最高的区域为经开区23.85万㎡,郑东新区以20.90万㎡紧随其后,主力项目为宏江中央广场、五建新街坊等项目。

而在郑州市内八区的商品住宅存量排名中,二七区存量最大,达181.16万㎡,去化周期达16.3个月,库存压力较大,其他区域市场表现良好。

商业市场量跌价涨

去化周期70.8个月

商业市场受经济大环境及城市规划影响,依旧毫无起色。数据显示,进入2017年后,郑州商业市场量跌价涨、供应下降,市场活跃度较低,供求量均处于低位。

尽管如此,商业市场成交均价受民安北郡等高价项目备案影响较大,较2016年12月环比上涨16%。整体看,1月份,郑州商业新增供应0.30万㎡,同比下跌98%,环比下跌94%;成交2.68万㎡,同比下跌48%,环比下跌78%,成交均价18124元/㎡,同比上涨13%,环比上涨16%;1月商业存量为514.3万㎡,库存量维持高位;去化周期上涨至70.8个月,市场存量压力依旧很大。

办公市场量价齐跌

去化周期31.8个月

办公市场以写字楼为主,在全国范围内都呈现供过于求的局面,破解问题难。从数据上看,1月份郑州办公市场量价齐跌,没有新增供应,市场表现冷清。

整体来看,1月份郑州办公市场成交3.32万㎡,同比下跌42%,环比下跌65%,成交均价10971元/㎡,同比上涨11%,环比下跌5%。成交主要项目为永和宇宙星广场、郑东商业中心、金成时代广场等。

目前,郑州办公存量为233.6万㎡,库存量较上月略有下降,去化周期上涨至31.8个月,面临较大的库存压力。

土地市场供不应求

成交土地39宗

2016年的郑州土地市场整体呈现供不应求的局面,而在地王出现后,主管部门及时进行调控,并增大供应量,以维持土地市场稳定。数据显示,2016年,郑州市国有建设用地供应量为4415.8公顷,与2015年的2521.5公顷相比,增加了约75%。

而到了2017年,土地市场仍然十分火热。1月份郑州市新增供应土地1幅,成交土地39幅,城中村土地38幅,非城中村土地1幅。数据显示,1月份土地成交较2016年12月有所下降,总面积合计1662亩,环比下降39.51%,同比上涨61.56%。

2016年下半年,政府大幅增加居住类土地供应,导致库存激增,至2017年1月底,郑州八区住宅用地库存(已成交未入市土地建筑面积)1127万㎡,商办用地库存789万m2,其他用地库存338万㎡。

来源:东方今报

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责任编辑:曹松亚  JN919
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