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郑州新年首次土地拍卖透露两大玄机

2017/01/05 08:03 来源: 大河网 评论
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一改此前“城改用地”默契成交的固定套路,郑州4宗住宅用地引发哄抢,最终“花落三家”,且接连触发“熔断”。

一改此前“城改用地”默契成交的固定套路,4宗住宅用地引发哄抢,最终“花落三家”,且接连触发“熔断”。昨日上午,2017年郑州土地市场“招拍挂”的首秀,留下的不仅是竞拍的火药味,更有对“城改默契”是否从此改变的深长意味。

【消息】4次触发“熔断”还有一块商业用地溢价9400万

着眼郑州土地市场,1月4日可被称为“熔断普及日”。昨天之前,已在郑州现身3个月之久的“熔断”只真实发生了一次,但昨天一天,“熔断”一下来了4次。

昨日上午,二七区的6宗土地开启郑州土地市场2017年首次“招拍挂”,6宗土地位于由鼎盛大道、天泰路、南桂路、嵩山南路合围出的区域,大致位于如今嵩山南路以西,且在南三环与南四环之间的位置。在由国土部门公示的出让信息中,6宗土地明确显示为城改用地。

在这6宗土地中,4宗土地规划用途为住宅用地,共占地约152.54亩,且容积率均“大于1,小于3”,未来建筑均限高80米。另两宗占地约68.24亩,容积率不高于4.0,规划用途为“批发零售、住宿餐饮”。

对于昨日的竞拍,在6宗土地正式归属前其实已有“剧透”。前天晚上,大河报记者登录“招拍挂”系统时便已发现,一改城改用地报价的波澜不惊,提前一晚,4宗宅地便已有多轮报价。昨日的网拍过程可谓“惨烈”,4宗住宅用地均触发了“熔断”点,最终采取“在‘熔断’价至起始价200%范围内一次竞价,距平均值近者拿地”的竞价模式决定归属(“熔断”执行细则本报2016年11月1日曾报道)。其中折合楼面价最高的一块是(2016)163号宗地,折合楼面价每平方米近4100元。

在后续两宗商业用地的竞拍中,“剧情”出现反差,167号宗地以起始价成交,而166号宗地则历经80余轮角逐,以高出起始价9400万元的价格成交。

【分析1】楼市向上向下?

自郑州颁布“限购限贷”政策并“升级”以来,郑州房地产市场不似之前火了。大河报记者近日走访多家连锁房屋中介机构获悉,对比此前两个月,郑州如今的二手房交易量已下滑40%左右。但是,“从开发商抢地的热情中,不难看出对未来楼市的信心”。业内人士A先生(应受访者要求隐去真实姓名,下同)这样点评说。

作为某成熟地产企业的“项目总”,B先生从另一层面解读了昨日的“火爆”。他告诉记者,从1月15日起,再审批的土地要竞拍,就得凭借“复垦券”(我省出台的新政策,从今年1月15日起,新审批通过“招拍挂”的土地,开发商竞买需凭“复垦券”入场)。而目前,郑州又正处于“密集供地期”,这对所有开发商来说都是一个机会。“今年是否好过,就看‘这一仗’怎么打了。”B先生预测,从昨日开始,郑州未来一段时间的网拍或将“更加惨烈”。

【分析2】“城改默契”是否从此改变?

大河报记者从多个信源获悉,昨日成交的6宗城改用地,此前已有某知名地产商前期介入,原本是该开发商在附近一成熟项目的2期用地。“地块周边的宣传广告都打出来了。”一位在附近楼盘工作的销售顾问说。

自打数月前,“K2”(北京一家地产开发商的曾用名;其曾在许多城市,通过“招拍挂”的形式摘得“已默认有主”的宗地)的名字出现在郑州地产“江湖”伊始,此前郑州“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的传统城改模式开始受到冲击。

“虽然‘K2’最终被‘撵走’,但它的出现已然加速了郑州城改模式的革新。”业内人士C先生说。与他的说法类似,一消息人士也称,市政府有关人员也有改变城改模式的想法,“不再允许开发商提前进场,定向开发”。

“总有人把‘不抢城改用地’给加上一个道德枷锁,说这是‘道义’,是‘江湖规矩’。”对于城改用地“招拍挂”的默契,供职于国内某一线地产开发公司的C先生不以为然,“道义,当然可以讲,但企业逐利天经地义,这并不丢人”。

【分析3】昨日土拍或剧透2017楼市“新热点”

“2017年的楼市热点或转向郑州三、四环之间的夹缝地带。”看完昨日的网拍,地产营销人士D先生这样预测,而昨日成交的6宗土地所位于的“二七新区”,也部分在此区域。

据公开资料显示,二七新区位于郑州西南部,从区位上看,其位于郑州市2008年-2020年城市总体规划的核心地带,是目前距离郑州市中心最近的一块待开发区域。“既是郑州南部的大门,也扮演着郑州未来南部发展的重要角色。”他说。

目前,就在昨日成交的土地附近,已有包括万科、融创、绿地、建业、康桥、亚星等在内的多家实力开发商,“红星美凯龙”等商业项目也已落地,加之“慢生活小镇”等高端宜居项目的规划……”D先生分析称,随着郑州城市框架的不断拉大,以及规划中地铁线路的通达,三、四环之间区域的价值即将凸显。

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责任编辑:李娟  JN031
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