郑州紧急召集77家开发商 解读“复垦券”交易政策

突如其来的“复垦券”政策，究竟是个啥？郑州的开发商也没吃透。不过，一次特别的座谈会就道出了关于它的所有秘密。

座谈

召集开发商解读新政

14日，一则由郑州市国土资源局发布的公告引发房地产界热议。公告内容显示，从2017年1月15日起，在办理“农转用”手续时未使用“复垦券”的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的“复垦券”，才能参与土地竞买。

也就是说，郑州市内五区和三个开发区在办理新的住宅用地出让时，如果不是城中村改造、合村并城等棚户区改造类用地的话，需要开发商在参加竞拍前先购买宅基地“复垦券”。这就是刚刚出台的郑州住宅用地竞拍“持券准入”政策。

“复垦券”这个新生事物立刻成为业界关注的焦点。

昨天下午，郑州市宅基地复垦券交易工作座谈会召开。河南省国土资源开发投资管理中心、郑州市土地储备中心、郑州市财政局等部门有关负责人参会，并为临时召集来的77家开发商解读刚刚发布的“复垦券”交易政策。

会议室座无虚席，连后排及角落都站满人。会议主持人也不断提到，离首次“复垦券”竞拍不足五天，请大家仔细研读。甚至会后领取拍卖文件时，诸多开发企业工作人员将主席台围了个水泄不通。

“企业对土地非常‘饥渴’。近期郑州土地放量较大，这又出来了‘复垦券’政策，无券不准入，连拿地资格都没有。”现场有多位开发企业工作人员向河南商报记者“吐槽”，本次座谈会才开了半个多小时，很多内容都还没吃透，他们急需领取拍卖文件，研究这些新制定的规则。

焦点1

竞买“复垦券”

就是买用地指标

宅基地“复垦券”是指，符合国家规定条件的集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县以及贫困老区等县，腾退的农村宅基地及其他农村集体建设用地（指可拆旧复垦为耕地的建设用地），扣除自身安置用地后节余的农村建设用地指标，也就是城乡建设用地增减挂钩节余指标。

其中，易地扶贫搬迁贫困户和同步搬迁户农村宅基地及相应的其他农村集体建设用地拆旧复垦产生的“复垦券”，称为宅基地A类“复垦券”（简称A券）。其他农村宅基地及农村建设用地拆旧复垦产生的“复垦券”，简称B券。

简言之，城市建设用地指标稀有，由宅基地拆旧复垦而腾退出来的用地指标，就可以拿到市场上进行交易。

根据河南省较新出台的政策，“复垦券”可在省域内公开交易，由此产生的收益，既可以为开展易地扶贫搬迁等脱贫攻坚工作提供支持，又能以城带乡、以工哺农、城乡统筹。

而且，使用“复垦券”报批的城乡建设用地增减挂钩项目，只要不超过国土部下达的周转指标，就不用再缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。

另据河南商报记者了解，A券有效期为两年，购买A券的房地产企业不得私自转让A券。超过两年未使用的，可由房地产企业向郑州市政府申请批准延期，延期时限不超过一年。或者由郑州市政府优先购买，购买价格按照同年A券较低保护价确定，或由省国土资源开发投资管理中心收储。

焦点2

“复垦券”交易价格等咋调控

以本次12月20日的“复垦券”拍卖为例，本次拟交易的复垦券一共是6000亩，每亩较低16万元，竞拍标的分为50亩、100亩、150亩、200亩四类，每一类的具体数量由省国土资源开发投资管理中心在拍卖会现场当场宣布。竞买申请人累计竞得上限为200亩（含200亩），并不得超过实际缴纳竞买保证金对应的“复垦券”数量上限。

拟购买50亩的，本次竞买保证金为750万元；拟购买100亩的，保证金为1500万元；拟购买150亩的，保证金为2250万元；拟购买200亩的，保证金为3000万元。

那么，交易价格是怎么定的？如果本公告批次“复垦券”卖不完，剩余的券如何处理？座谈会这样解释：根据前期市场交易情况，结合我省实际，由省国土资源部门会同省发改委等有关部门，测算“复垦券”较低保护价；省国土资源开发投资管理中心依据市场指标供求情况，确定“复垦券”交易起始价。交易起始价不得低于“复垦券”较低保护价，另根据实际情况，适时调整交易较低保护价。

本次竞拍规则还设立了一个较高封顶价，即本次拍卖所有标的的较高封顶价为30万元/亩。

对于一个公告批次“复垦券”卖不完的，以本次A券拍卖为例，则有两种处理方式：一是由郑州市政府按照较低保护价优先兜底购买，用于郑州自身发展建设用地使用，不得转让给房地产开发企业；二是由省国土资源开发投资管理中心按照较低保护价兜底收储，根据市场情况，再次投放市场交易。

如果市场上的A券数量不足，不能满足土地竞买人参与土地竞拍的需要时，经省政府同意，郑州市政府可根据情况采取终止“持券准入”的措施，保证土地竞拍的公平和持续。房地产开发企业竞拍土地成功后，由郑州市政府按土地出让红线内的新增建设用地同等面积统筹安排使用A券。

因A券不足，终止“持券准入”后，房地产企业已购买的A券，由市政府按同年A券较低保护价购买。

焦点3

“复垦券”交易收益往哪去

对于参与竞拍的开发商而言，拍得“复垦券”就基本上等于拿到了竞拍土地的“入场券”。但这与失去宅基地的群众而言，有何关系呢？除了“复垦券”的交易规则之外，由竞拍而得的经济收益的去处，也非常引人关注。河南商报记者从座谈会上了解到，这是有文件规定的，“复垦券”交易价款由省国土资源厅监督竞得人，直接汇缴至“复垦券”出让主体县财政部门非税收入财政专户，后由财政部门按规定缴入国库。

以A券为例，A券交易价款（免除交易、管理、分配等环节服务费用）溢出15万元/亩的部分，一次性直接返还易地扶贫搬迁群众，用于搬迁安置及后续发展。其他部分，则由县级政府统筹使用，对建档立卡贫困户，用于易地扶贫搬迁还贷、土地复垦成本支付和搬迁后续发展；对同步搬迁户，用于土地复垦成本支付和补偿搬迁群众。

本次A券全部成交后15个工作日，省国土资源开发投资管理中心将核算该公告批次“复垦券”价款收缴情况，核算完毕后，在其门户网站公示交易结果。

延伸阅读

本次拍卖规则是如何定的

由于时间紧迫，有意竞拍本批次A券的开发商，要赶在12月19日12时之前，一是缴纳竞买保证金，二是领取拍卖交易文件，三是提交书面竞买申请。省国土资源开发投资管理中心会对规定时间内收到的申请进行审查，符合竞拍资格的，该中心将于19日12时之前，向申请人核发竞买资格确认书。

需要注意的是，本次拍卖会采取增价拍卖的方式，实行价高者得的规则。现场竞价如较高应价达到30万元/亩时，则从现场竞价转为通过抽签方式来确定竞得人。具体抽签规则为，拍卖师会现场通过口头询问的方式确定报价30万元/亩的竞买申请人，如果有两家或两家以上，那么，谁抽住算谁的。更多的现场规则由拍卖师现场宣布。另需提醒的是，本次拍卖为有底价的拍卖，底价即为保留价，不达底价不得成交。