郑州龙湖再出地王楼面价3.69万元 刚需还是泡沫？

8月18日上午，郑东新区龙湖副CBD区域郑政东出〔2016〕13号、14号两宗土地网拍，分别经过长达8个和9个小时、233轮和190轮的激烈竞争，最终，这两宗地分别被融创和北京览秀城置业竞得。其中，14号地以总价35.1亿元，折合每亩单价4183万元，楼面价36915元/平方米，引领郑州总价和单价较新纪录，成了双料“地王”。该公司隶属金茂置业，这也是金茂首次进入郑州。

这表明，郑州每亩3500万元地价俱乐部宣告成立，但成员只有这两宗地。龙湖区域为何能得到开发商的青睐？未来售价会是多少？“地王”层出不穷，是喜是忧？郑州房价一个月较高的涨了30%，是刚需还是虚高？□东方今报首席记者  李凌/文  记者 邱琦/图

疯狂的“地王”  每亩单价4183万元

又是一轮血雨腥风。昨天上午9点，郑东新区龙湖副CBD区域网拍出让郑政东出〔2016〕13号、14号两宗住宅用地。竞拍之激烈程度，用地产界人士的话说，已经不能用激烈，要用惨烈来形容。“从一开始大家就说，从位置来看，13号地、14号地均优于前‘地王’荣盛地块和雅居乐地块，再次刷新地价特别不成问题”。

果不其然，竞拍一开始，13号地共有8位竞买人。每次加价500万元，不到10分钟，已经加价两个亿；30分钟内，地价已经突破13亿元。第41轮和43轮、68轮时，一竞买人都是每次加价2000万元。13号地拍卖到第82轮时，溢价率已经到了70.6%。竞价到第100轮，竞价达到18.89亿元，超过了万科美景郑纺机不久前刚刚创下的单价纪录。

14号地竞价到第60轮，一竞买人一次性出手1.85亿元，总价达到25.65亿元，折合每亩2687.72万元，瞬间秒杀了万科美景郑纺机总价“地王”纪录。此后，共有3位竞买人接连出手5次，到第66轮，总价已达26.75亿元，折合每亩3188万元，已经达到业内预期的每亩3000万元的范围。到了第124轮，13号地达到了20.09亿元。到了第119轮，14号地每亩单价已经达到3504万元。

18点50分，竞拍终于结束，两宗地均名花有主。其中，14号地经过190轮的竞拍，最终被北京览秀城置业有限公司拍得，总价35.1亿元，折合每亩单价4183万元，楼面价36915元/平方米，引领郑州总价和单价纪录，成了双料“地王”，溢价率161％。13号地经过233轮的竞拍，最终被融创拍得，以总价25.54亿元，折合每亩单价3630万元，楼面价36310元/平方米。

10余家房企参与 央企成新“地王”得主

13号地块位于朝阳路南、如意东路东，使用权面积46893.07㎡，约70.34亩，容积率大于1小于1.5，建筑高度小于18米。起始价10.54亿元，起始单价1498.45万元/亩，起始楼面价14984.45元/㎡，增价幅度500万元。

14号地块位于朝阳路南、龙翔二街东，使用权面积55930.95㎡，约83.896亩，容积率大于1小于1.7，建筑高度小于24米。起始价13.4亿元，起始单价1597.22万元/亩，起始楼面价14093.01元/㎡，增价幅度500万元。

此次竞拍，参与的房企达10余家，正商、亚新、建业、金茂、旭辉、融创、雅居乐、荣盛、蓝光等房企均有强烈拿地意向。对于已经在“地王窝”有项目的企业来说，如果此次拍出新“地王”，自身项目升值是板上钉钉。即使在此区域没有项目的房企，也可以在此一战成名。

该区域的上一个“地王”是2016年6月1日荣盛创下的，该公司以地价近2604万元/亩，楼面价2.6万元/m2的价格拿下71亩住宅地，迄今为止还是龙湖“地王”的守擂者；雅居乐以2413万元/亩仅做了20分钟“地王”。

13号地竞得者——融创中国

13号地“地王”得主融创中国，进驻郑州后不止营销“狼性”十足，抢地也是十分疯狂。

融创在售项目1个，待售项目7个，尾盘0个，2016年首次进驻郑州，“狼性”思路，并美盛收城开签国控合作思念，发展势头正旺。再加上抢的“地王”，是特别的刷存在感。

2月25日融创公告，出资7.54亿元收购了中牟美盛70%的股权和债权，正式进驻郑州，并购开启；3月19日，融创中国与河南国控集团战略合作签约仪式发布会在郑州举行，傍上“郑州地主”；注资大有永固，收购城开固城改造，启动北区收购城改项目之旅；合作杨槐、并购中创运河水岸、储备岗李（国控运作）、弓寨（瀚海运作）。“狼性”思维，5个月时间，进入极速扩张期，势头正旺。

尽管目前传闻，融创与国控合作已经出现问题，但是昨日的破3.6万元/㎡的楼面价，也着实狠狠地刷了一下存在感。

14号地竞得者——中国金茂

北京金茂，这个大神终于拿下了这个地块，金茂作为豪宅建造商的代表企业，如果不拿龙湖地块，确实有失身份。

中国金茂控股集团有限公司（简称“中国金茂”）是世界五百强企业之一中国中化集团公司（2016年列《财富》全球500强之第139位）旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市（股票代码：HK00817），是香港恒生综合指数成份股之一。中国中化集团公司是获得国资委批准的以地产开发和酒店经营为主营业务的中央国有企业之一。

“地王”周边楼盘涨价  区域房价或超北上广

早在8月初，地产界关于“818准地王”的关注和讨论就已经层出不穷，有业内人士预测，本次出让的两宗地块价格或将达3000万元~3500万元/亩。但也有地产人士认为，13号地价格估计不会太高，太难做了，预计单价大约2500万元每亩；14号地设计也有一定难度，单价应该会奔3000万元每亩。

根据容积率和高度要求，这两块地只能规划为洋房和别墅，尤其是13号地块，临轻轨部分会全部设计为洋房，这是板上钉钉的事。每亩3000万元的地价意味着每平方米3万元的楼面价，根据今年拿地、明年入市的周期，预计该区域内洋房售价将迎来5万+时代，赶超北上广等城市。

实际上，不少龙湖区域的在售项目也在关注这次拍卖。郑东新区管委会相关负责人介绍，龙湖南侧共约4000亩住宅用地，东部已出让1700余亩，基本都已名花有主，规划2018年全部建成，接下来会集中开发西部片区，随着地价攀升，西部地价会更高。另外，龙湖湖心岛内环已全部开工建设，进度最慢的也已建到2层以上。

信和·普罗旺世龙之梦是最早进入北龙湖，最早交房的一批。永威·上合院、亚新·茉莉公馆、轨道·龙湖上第、国投·玖栋、正商·善水上境、恒大·悦龙台等纷纷开始进行营销活动。豫农·金领九如意、正弘·瓴筑也计划近期开放销售中心。

北龙湖区域作为高端人群聚集区，房价虽高，却有很大需求存在，不少购房者看好这个政府重视的区域。建业·海马九如府洋房已经清盘，开盘价在2.3万~3万元/㎡，清盘价在38000元/㎡，均价33000元/㎡，从开盘到清盘相隔不到一年，房价涨幅惊人；蓝城·蘭园也已清盘，主力单价30000元/㎡左右；国投·玖栋均价31000元/㎡；永威·上合院正在进行排号和内购，单价35000元/㎡左右；亚新·茉莉公馆高层27000元/㎡，洋房标准层30000元/㎡，洋房一层37000元/㎡ ……

“新‘地王’诞生后，我们的项目价格会上调1000~2000元。”龙湖一项目置业顾问介绍称，目前，龙湖北区的住宅项目多数已经封盘停售，静待拍卖的结果，“未来5年内，整个龙湖片区房价会轻松上升至5万元，甚至更高”。

为何屡出“地王”？

从2011年7月开始，龙湖区域先后出了16个“地王”。

今年的郑州楼市不缺“地王”，但“地王”出现的节奏之快令市场始料未及。2016开年以来，郑州已出炉10宗“地王”，地价创了历史新高。仅在7月，郑州市4个区域就出现了7个“地王”，高新区两个、金水区1个、白沙1个、经开区3个。国土资源局月收出让金过百亿元，仅热点区域就有132.3亿元土地款。

一直被认为是郑州“地王窝”的郑东新区龙湖区域，自6月份被荣盛以单价近2604万元/亩打破较新“地王”纪录以后，很多人士认为这已经是郑州市场的天价。然而仅仅过了一个月，7月8日，位于金水区老城区的黄河路旁的郑纺机地块出人意料地摘下了郑州“单价地王”，以每亩2682万元保持着较高纪录，由此带动了郑州房产市场行情的一波大涨。而接连诞生的3个“地王”，也炒热了经开滨河新区。

回顾该区域“地王”的诞生史，国企豫农和国投打前阵，随后本土房企建业、正弘、正商等接力，自一线房企恒大拿了悦龙台地块后，雅居乐、荣盛也参与了进来。龙湖片区是外来开发商最容易进入郑州这个大好市场的渠道。

龙湖区域为何能屡出“地王”？“龙湖区域有区位优势，郑东新区龙湖北区，位置优越，是郑州东区仅剩的整片未开发区域，地块干净，没有城改纠葛，是不可多得的优质地块。”省商业经济学会会长宋向清介绍，从规划上看，龙湖地区是郑东新区的点睛之笔，其规划水域面积约5.6平方公里，规划的金融中心与郑东新区CBD通过人工运河形成一个“如意型”，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地；从交通优势上说，龙湖区域规划内有地铁4号线、6号线和两条龙湖地区轻轨线及以龙湖地区为中心建立的快速公交网。

“13号地块北边是荣盛‘地王’和雅居乐，东边是‘地王’金领九如意。14号地块在建业·海马九如府东边，北侧为正弘·瓴筑和永威·上合院。两个地块的周边要么是一线品牌房企，要么是本土品质房企，未来周边氛围较好。”

【分析】“地王”频出背后之忧

2016年，中国楼市越来越让普通购房者看不懂了。一方面国家政策调控，鼓励二、三线城市去库存，抑制房价上涨过快；另一方面，全国多个城市“地王”频出。“地王潮”来得比任何一年都更快、更猛。

2016年，作为人们眼中的二线城市，郑州不管是地价还是楼市，表现都很“惊人”，普通购房者纷纷表示吃不消。有人说，楼市泡沫严重，面临崩盘，房价会大跌；也有人说，郑州人口基数较大，市场潜力远超一线城市，房价即使涨幅变小，也不可能下跌。自7月8日，万科美景天价拿下郑纺机地块后，郑州楼市开始了今年第三轮涨价潮。据不完全统计，不少于28个楼盘宣布提价，涨幅在300元~3000元/㎡不等。

◎财新国兴地产总经理韩恺表示，郑东龙湖的土地拍卖，已经成为地产商们的火拼。相对而言，地产公司的专业能力已经没有任何意义，没有所谓的专业技术价值。这已经是一个很难用专业思维、金融思维、经济思维来思考的地产时代。“1999年至今，我就打拼在地产一线，从来没有像现在这样迷茫。相信绝大多数的从业者都看不懂当前的地产时代。未来，大量的地产职业经理人，都面临着系统性的失业”。

◎地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险，“所有‘地王’都有较大的亏损可能，过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题”。

◎“目前，郑州的房价上涨很快。7月份，郑州房价较高的上涨了30%，全世界都少见。”省商业经济学会会长宋向清介绍，不但是年轻人谈论买房，老年人在一起也是在说购房，这是不正常的，“这主要是购房者买涨不买跌的心理造成的，并不是真实的需求”。

“现在，实体经济不好，股市又不稳定，不少人将资金投入了房产，希望能增值，这也导致了房产的需求增加。现在，刚需者基本买不起房。”宋向清表示，根据现在的趋势看，此后几个月，郑州房价仍将上涨。“商品房和商铺价格的上涨，不但伤害了年轻人、创业者，而且对饭店、商店等实体经济的开办者，都造成了很大的困扰”。

◎据鉴闻信息分析，河南省统计局发布了2016年1~7月份全省房地产开发和销售情况。1~7月份，商品房销售面积4509.16万平方米，同比增长26.4%，其中，住宅销售面积增长26.8%，住宅销售额增长33.3%。7月末，商品房待售面积达3512.34万平方米，比6月末减少18.20万平方米。其中，住宅待售面积减少21.86万平方米，商品住宅库存周期已不到3个月。

而房地产商手中“弹药”却未增多。1~7月份，房地产开发企业土地购置面积465.24万平方米，同比下降5.5%，降幅比1~6月份收窄6.7个百分点；土地成交价款193.93亿元，增长82.2%，增速加快48.8%。购置面积减少，土地成交款却增速惊人，未来这面包会卖多贵呢？昨日，郑东北龙湖再出较新双料“地王”、楼面价“地王”，新一波涨价潮或就在转角处……

◎中房研·河南分析称，权威机构统计，上半年全国50个主要城市共拍出219宗“地王”，主要集中在苏州、合肥、南京等地。新华社指出，“地王”现象频出背后的企业高杠杆拿地，又会增加资产泡沫风险。地价房价过快上涨带来的投资性需求并非真实有效的住房需求，只是从开发商手里转到了投资者手里，这种“库存搬家”现象，并没有真正实现去库存。

上海作为国际知名都市，富豪扎堆，或许可以实现豪宅的“库存搬家”，但对二线城市郑州来讲，豪宅的“库存搬家”，难度很大！根据权威机构监测，7月份，一共卖了93套豪宅。郑州去年一年卖了829套总价500万元以上的豪宅，豪宅平均每天卖不到3套。而截至今年6月，已经产生了2000多套总价500万元以上的豪宅，集中在郑州北龙湖板块！

按照北龙湖的土拍节奏，2016年郑州将产生4000多套总价500万元以上豪宅，一天得去化14套。在经济新常态下，不少富人财富在缩水，郑州一天能卖掉14套豪宅吗？这么多的豪宅，销售总们有木有压力山大？

◎现在，不少全国知名实体连锁店都在郑州收缩战线，关闭店面。“因此，需要政府加以控制。”省政府发展研究中心主任谷建全表示，最近，多个城市政府都出台了房产调控措施，郑州也应尽快出台调控措施，来遏制上涨过快的房价。

【建议】

三环内投资房产比较安全

据郑州楼市分析，对于刚需来说，基于 “饥饿营销”的供地策略（全国都是这样）短期内不会改变，特别是国家总体“去库存”策略不会变，所以土地供应不会发生大的变化，现阶段土地供应充足，房子过剩，房价降低的可能性很小，该买就买吧，但是购买区域是有讲究的。

对于投资房子，对比可以接盘的郑州主城区现在居住人口（有户籍的和无户籍外地流动人口，估计在1000万~1500万），郑州市城市规模应该在400平方公里到600平方公里比较合理，因此三环内（300平方公里）是比较安全的。

三环到四环之间（三环内300平方公里，三四环间是400平方公里，共计700平方公里）是基本安全的。但是不排除有较差、难以出租和出售的，因为在四环之外的某些区域已经居住了很大比例的人口，这部分购买力已经被分流，这个区域中小部分的投资房产者可能面临空置的问题。

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