房屋预售是中国独有？看看世界各国的预售制度

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

在我国，购房者与房地产开发商签订预售合同，交付订金后，即申请银行按揭交付全部房款，这离房屋正式交付一般还有几年的时间。 另外，预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管，保证该资金专项用于房屋建设。

房屋预售制90年代曾助长了海南楼市泡沫。当年在利润的驱使下，巨额资金涌入海南，推动地价和楼价攀升。1993年，随着中央楼市调控的推出，海南楼市一夜崩盘。正是由于预售制的存在，才给了开发商攫取钱财的机会，项目尚未完工，开发商已经能够从买楼者手中拿到钱，这笔钱的数目甚至已经远远高于项目成本，这也使得开发商可以肆无忌惮地买地皮开工。而在泡沫破灭之时他们纷纷携带着买楼者的预付款落荒而逃，留下遍地烂尾楼。

购房者买房之时，房屋尚不具备入住条件。这与其他商品交易时的性质迥异，因为一般商品购买时都是一手交钱一手交货，而我国绝大多数商品房购买时，却是一手交钱一手交贷款合同。“房闹”发生的项目，基本都是未交房的期房项目。早买几个月却亏损数十万，这样的“契约规定”接受起来的确困难。如果是现房销售，已经入住的项目还能出现这么大规模的“房闹”吗？只要现行的房地产预售制度不变，“房闹”还将不断重来。

世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。

美国：第三方保管房屋预售款

在美国购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款

在德国，一般房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付。这样大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

法国：严格管理预售款

根据法国法律规定，在购房合同签署之前，开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程

在瑞典，建造商品房项目所需的资金全部由开发商承担，而购买居住权的瑞典人则需要成为住宅居住权协会会员，向协会提交购房申请和相关经济税收证明等。在所购居住权的商品房交房领取钥匙的前14天内，购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。随后，开发商将房屋大产权和所有居住权都转移到住宅居住权协会名下。

日本：建立预售房市场风险分担机制

日本“预售房定金保全措施”规定，在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失。

新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房；开发商在房屋买卖活动中也必须使用统一格式的买卖合同书；另外客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入银行的房屋项目账户，该账户的所有提款必须与房屋建设相关。

巴西：制定指导价格规范预售房销售

巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。

巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要5年以上时间。购房者在确定购买预售房时，与建筑商签署房贷协议，每月按照国家制订的标准向地产商交纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔；而在交房时，则与银行签署新的贷款协议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行处。购房者在交房前反悔，需向地产商交纳相当于房款10%―30%的罚金。此外，地产商对于所建商品房承担5年质量保障义务。

预售制许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程密切相关。预售制在房地产企业处于起步阶段的特殊时期确实为刺激房地产发展、扩大商品房开发规模方面做出了巨大贡献。但随着房地产市场日渐发展，预售制存在的根本缺陷带来了很多问题而备受诟病。