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【导读】地产巨头万科推出“房产众筹”项目，预期年化收益率不低于40%。
据经济之声《央广财经评论》报道，300多年前一位古老诗人的“互联网基因”，被我们这个时代神奇地激活了。
英国诗人蒲柏在1700年通过众筹，出版了自己翻译的诗集《伊利亚特》，被视为众筹的起源。其后的1783年，为了使自己谱写的3部钢琴协奏曲登上维也纳大厅，莫扎特也进行了一场众筹。就连竖立在纽约港口的自由女神像的基座，也是由12万人众筹而成的。
众筹被通俗地称作“凑份子”，虽然历史悠久，但长久以来，这一融资形式并没有发生什么根本性的变化，直到互联网出现、兴起，改变了一切。这一方式如今开始受到了房地产企业的青睐。
近日，地产巨头万科苏州公司推出了房产众筹项目，据说只要投资1000元，就可以获得不低于40%的预期年化收益率。此前，万科还与平安一起开发了一款年化收益率在6.5%以上的金融产品——“平安万科购房宝”，投资者在获得理财收益的同时，还可以同时认购房源。对万科来说，这样的众筹模式的好处，是可以借众筹吸引客户，同时分析客户的购买能力，进而有针对性地进行营销。
众筹模式理想虽然很美好，但我们也必须注意到现实的各种阻碍。从一些公司的业绩来看，拥抱互联网对公司的利润贡献目前并不明显。另外，监管难题也绕不开，虽然房企给出的收益率足够吸引眼球，但众筹建房的流程则更为复杂，毕竟涉及到众多普通投资者的真金白银。众筹的“火”是烧起来了，更重要的是筑起安全的“墙”。
可以在网上合伙集资买房、炒房、建房，众筹买房又一次证明了互联网金融是一个能诞生无限可能性的领域。当互联网金融和房地产碰撞会生出怎样的火花？飞象网CEO北京3G产业联盟副理事长项立刚认为，万科等企业推出房地产众筹，主要还是为了吸引眼球，为卖房作支撑。
经济之声：借着众筹概念的火热，房地产众筹也顺势而出。这仅仅是一个吸引眼球的销售概念，还是一个实实在在的投资好方式？
项立刚：如果它要成为一个有价值的投资方式，它需要有法律的保障，有运营的体系，有各个方面的能力，变成一个实实在在的业务。到目前为止，现在像万科等推出了这样一个东西，可能主要还是为了吸引眼球，为它卖房来做支撑。往后能不能成为一个以众筹盈利的企业，或者是通过这样一个东西给其他的领域带来机会，我觉得还是很难的。目前为止主要还是通过众筹这样一个概念，吸引大家对房地产项目更多的关注，这是它最核心的力量。
经济之声：我们如果把众筹理解为房地产企业拥抱互联网，地产企业还存在哪些难题？怎么样才能够让我们的地产行业更好的与互联网相结合？
项立刚：一是要通过互联网让更多的用户了解它的房源，了解它的房子的情况，把自己的房子卖出去。还有另一个比较有价值的东西，就是可以通过互联网的体系，形成更多的相关服务体系，让用户在买房子的同时能够享受到更多的服务，得到更多的回报，这是两个最主要的方向。至于众筹这样一些方向，目前我很不相信它会成为主流的东西。
当房地产众筹在很多人眼里还是奇思妙想时，这个新鲜事物已经被行业的龙头企业开始尝试。房产众筹能给房企的生存状态带来怎样的改变？房地产的众筹又面临哪些待解的难题？资深房地产专家韩世同表示，随着移动互联网等技术的发展，众筹的概念十分火爆。
经济之声：房地产众筹为什么在这个时间点这么火？
韩世同：由于移动互联网和微信等的发展，众筹、O2O、线上线下，现在变成非常时髦的词语和概念。企业都想与众筹、O2O挂上钩，因此造成了非常火爆的局面。
经济之声：众筹和非法集资的界线怎么来划定？区别在哪里？
韩世同：目前这两者之间还没有特别明确的界定，由于互联网的存在，可能有一些尝试探索目前是在被允许的范畴之内，但未来是必须要界定的。
经济之声：平安好房CEO庄诺曾说，平安一直想做地产众筹，为此也与万科等地产商有过商讨。但是也提到了房企开展众筹的复杂性，一些监管难题绕不开。另外，无论是怎样的投资产品都是有利润又有风险的，对于这样一个房地产市场的新兴销售方式，是否应该注意其安全的管控？
韩世同：现在众筹这种方式，我们恐怕还是要从行业等各方面加以规范。首先要界定什么是非法集资，可能非法集资在未来尺度也会放宽，目前需要对这方面进行一定的研判和研讨。另外，现在开发企业介入银行金融业务越来越多，这方面也需要去界定。以前银行是不让从事房地产开发业务的，但现在倒过来，开发企业介入银行了，比如说入股，比如说合作推出理财产品，那开发企业是不是具有设计理财产品的资格？这些问题恐怕都会触及现行监管许可的边缘。
经济之声：从地产的企业角度来讲，是从银行借钱还是发信托筹钱，还是通过众筹的方式拿钱，这几种方式哪种方式更好？
韩世同：目前房企可以通过越来越多的方式去融资，比如说像在境外，万科就可以融到4%的利息，现在它要和平安合作，可以拿到6.5%的，那还用找银行借钱吗？找银行借钱的基准利率都超过6点几吧？所以我们恐怕还是要研讨一下，未来我们的监管到底应该怎么去做。
像目前万科这种所谓众筹的方式，实际上在我看来，应该算是一个有奖的集资，但这种方式有多大的示范性？如果没有一定引导的话，可能会有更多的企业参与，比如说跟平安合作推出理财产品，或者利用这种方式炒作。在这方面，恐怕还需要一定的规范化。
经济之声：这一次万科的项目，40%的众筹收益率能不能实现？
韩世同：它其实是拿了一套价值90万的房子，但是只集资54万，实际上让利36万，拿着让利的话，返还给这些人是一定可以达成的。但是它只能做一套，就相当于原来售房做的“秒杀”，主要还是个噱头。
