郑州商品住宅均价过8000元\平方米

　　非住宅市场库存高企

　　二手房成交量同比涨4倍

　　接近90平方米小户依然热销

　　楼市的黄金4月已经成为过去。郑州市房管局公布的数据显示，今年4月郑州的商品住宅房价已达到8300元/平方米，涨势依然。透过高企的房价，分析与其相关的住宅供应、库存压力、市场需求等因素，不难得出这样的结论：刚刚过去的4月，商品房库存依然高企，但商品住宅压力较小，非住宅去化压力依然吃重；土地、房源的供应都开始回升；刚需依然是排名前列需求群体，因此接近90平方米的户型最畅销；第二需求群体就是改善性住房者，因此大、小三房等户型也颇受欢迎。

　　【供应】 4月商品房供量开始回升

　　去年11月郑州市商品房达到供量顶峰，当月供应量为268.51万平方米，之后一直呈现下滑趋势。本月各项目推盘热情高涨，供应量高达143.69万平方米，为2013年以来供应值，从趋势图上可以看出，商品房预售面积4月开始走高。

　　【库存】

　　商品房库存高企

　　以2010年年底为基底（假设清零），郑州市商品房库存截至2013年4月为735万平方米，库存处于高位。在住宅市场的持续调控下，多城市写字楼以及商业市场备受追捧，然而郑州非住宅市场供应存在一定的不合理性，供远大于求，导致非住宅市场库存高企，库存占据半壁多的江山，未来去化压力较大。

　　商品住宅库存压力较小

　　截至2013年4月份，郑州市住宅市场（含保障房）库存量约为267万平方米（以2010年年底为基底，假设清零），库存压力相对较小，按照郑州市月均（2011年1月~2013年4月）52.45万平方米的消化量来看，库存消化仅需要5个月。

　　【销售】 纯住宅占七成以上

　　在郑州市商品房各物业销售中，本月纯住宅销售面积占整体比重的72.6%，备案面积55.48万平方米；经适房项目多为之前审批项目的持续备案，本月备案面积近6万平方米，占比7.8%；办公、商业物业本月分别成交10.44万平方米、4.5万平方米，占比分别为13.7%、5.9%。

　　【需求】 80~90平方米房源最受捧

　　4月80~90平方米面积段刚需房源备案18.95万平方米，成交均价7611元/平方米（部分特殊项目备案拉低均价），占商品纯住宅成交面积34.16%的比重，位居各面积段成交首位，可见刚需房源依然支撑着整个市场。120~144平方米面积段房源成交量次之，4月实现备案面积12.4万平方米，占纯住宅成交面积22.36%的比重。其中180平方米以上面积段成交价格居位，达到15104元/平方米。

　　【二手房】 4月二手房成交量同比涨4倍

　　2012年全年二手房市场表现平稳，在11月份销售量达到峰值3299套。今年3月“新国五条”颁布之后，二手房市场火爆。3月成交6831套，同比上涨397%；4月成交6532套，同比上涨440%。

　　（特别鸣谢郑州同致行地产顾问有限公司提供的数据支持）