房企海外布局初尝成果 业内：自产自销不乐观

　　代表案例海外布局初尝成果

　　在去年一系列海外布局之后，从今年开始，国内房企将陆续收获海外市场带来的成果。

　　自2012年初正式进驻马来西亚后，碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市，海外市场的成熟，将成为碧桂园新的利润增长点；绿地海外项目动工，春节后将进入销售；与此同时，首创置业位于法国的项目，也已经进入招商阶段。

　　在过去一段时间内，多重因素的驱动使得中国房企向海外市场拓展不断获得新的动力。不过，在多位业内人士看来，对于根植于国内市场的房企大鳄来说，进军国际市场目前仅处于试水阶段，尚未形成清晰的“出海”战略，难免出现水土不服，短期内这种尝试性的举动也难以形成规模。

　　绿地三四月开售韩国项目

　　“去年10月项目就已经破土动工，目前进展顺利”，绿地韩国事业部总经理助理兼营销总监董坚峰指着沙盘上绿色屋顶的公寓模型，兴奋地告诉记者：“首期公寓明年5月就能交付使用了”。

　　这个位于韩国济州岛南部的“绿地健康城”是绿地集团海外项目，北靠济州岛峰汉拿山，南距海岸线6公里，总建筑面积为40多万平方米。2011年12月23日，绿地集团与JDC就该健康医疗城达成了初步合作意向，当时双方签署了项目合作的谅解备忘录。该项目规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、娱乐设施、旅游度假酒店及住宅等六大核心项目，分三期开发，一期主要产品为叠拼别墅，二期为酒店、商业街、免税店、水上乐园等，三期为酒店式公寓。

　　据记者了解，绿地健康城的自持比例将在4成以上，“酒店、赌场、商业街等商业都是自持的”，而销售客群则主要是国内市场。绿地集团董事长张玉良曾表示，济州岛项目的目标客户并未针对当地人，而是面向中国国内的巨大购房消费市场，“就是国内市场的海外延伸”。据悉，该项目一期将在三四月份开始，产品主要是叠拼别墅，户型在180平方米-200多平方米之间，预期价格大致在2300元/平方米，含精装修。“投资韩国济州岛，是依托了中国国内的消费市场，在这里投资的酒店、商业街、旅游等设施，因绿地在国内的市场号召力和影响力，可以成为中国游客在当地消费的一个。”张玉良说。除了韩国，绿地还计划进入澳、新等国家。

　　情景再现

　　海外扩张热潮来袭

　　新形势下，中国房企“走出去”不断获得新的推动力。全球经济不景气，令不少国家为吸引外资，对国外房企开启诸多优惠政策。与此同时，随着国内房地产市场政策调控的深入以及常态化，不仅国内的投资客把目光转向海外市场，国内房企大鳄也纷纷转型，试水海外地产投资。

　　据中国海外投资联合会一项数据显示，去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

　　商务部数据显示，去年前三季度，我国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资，累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元，同比增长28.9%，其中，房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

　　□业内声音

　　“自产自销”难言乐观

　　虽然海外开发的土地成本相对国内较低、融资环境也更为宽松，不过，“出海”同时也常常面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等国内不存在的复杂因素影响，海外开发仍需谨慎对待。

　　“短期来看不会太可观”，在兰德咨询总裁宋延庆看来，虽然国内房企培育海外市场的积极尝试值得肯定，但目前的出海仍仅限于试水阶段。目前国内企业对于国外市场的需求和国外客群并不熟悉，主要依赖的消费群体仍以国内客群为主，在海外战略上也并没有形成很清晰的运作思路和模式。另外，也有不少企业把出海过程变成洗钱的工具和移民的平台，这都是需要警惕的。

　　高力国际董事陈厚桥也指出，目前国内房企海外拓展多进驻的是一些旅游资源较为丰富的地区，实则是看中了国内买家热衷于旅游度假型的房地产项目，相比于中心城市来说，这些大城市周边的旅游区更吸引有钱人。

　　华本城市地产研究员分析认为，在多重因素的驱动下，中国房企向海外市场拓展获得了新的推动力。当然，中国企业在走出去的过程中也会遭遇一些阻力和风险，不少企业在海外扩张中屡屡受挫。对于根植于国内市场的房企大鳄来说，进军国际市场也难免会水土不服，短期内这种尝试性的举动尚难以形成规模。

　　碧桂园加快进度静待入市

　　自2012年初正式进驻马来西亚后，不到一年的时间碧桂园已确定在马来西亚发展三个大型项目，包括已经拿下的位于马来西亚雪兰莪州加影和万挠两个项目，以及刚刚购入的滨海商住综合大盘碧桂园新山金海湾项目。

　　据碧桂园方面透露，其位于雪兰莪州的两大项目将于今年内向市场推出，但具体时间尚未确定。“目前两大项目正在建设中，只等待政府获批之后就可以正式入市”，上述碧桂园内部人士表示。

　　关于碧桂园进入马来西亚的消息早在去年年初就已传开，当时，碧桂园已经拿下的位于马来西亚雪兰莪州加影和万挠两个项目，碧桂园将打造成为高端住宅产品。而刚刚与政府签订协议的新山金海湾项目，则将建成滨海商住综合大盘，志在打造新加坡的后花园。据悉，该项目位于马来西亚伊斯干达经济特区金海湾，该区域发展计划是目前马来西亚境内最庞大的发展计划，受到马来西亚政府高度关注。

　　首创置业进入招商阶段

　　去年9月，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区。日前，首创置业相关负责人告诉记者，目前该项目已经进入招商阶段。

　　据了解，项目所在地距离巴黎220公里，一期占地面积为5.8平方公里，根据首创置业的规划，园区将分为教育、物流、研发和工业四大部分，不包含住宅。

　　中法经济贸易合作区所在地曾经为法国兵营，因此享受法国和欧盟特许优惠政策，比如，5年的所得税全免，第六年免60%，第七年免70%；前5年，所有员工的社会保证金由政府负担；入园企业员工有20%可以来自中国，其配偶可以获得跟员工一样的工作签证，其子女可以获得跟法国公民一样的免费法国教育；研发费用排名前列年政府可补贴50%，第二年40%，第三年补贴30%。

　　万科成立海外市场前期调研小组

　　近日，北京万科新闻负责人对记者表示，目前万科已成立海外市场前期调研小组，正在美国进行调研，预计会通过与当地企业合作的模式进行地产开发。该人士表示，万科出海的排名前列步，会选择华人相对比较多的区域，如旧金山、纽约等，这样有利于借助万科在国内已经形成的品牌优势。在开发模式上，万科会通过与当地企业的合作来减少土地环节、开发过程中的阻力。

　　在此之前，万科周刊曾于去年6月通过其官方微博披露，万科集团总裁郁亮与万科员工面对面时，对万科是否即将成立海外事业部的提问给予了肯定回答。郁亮表示，在计划中，万科海外事业部将于下半年设立，总部在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。