郑州住宅市场脉象有些“乱”发展枷锁待改善

　　2000年~2012年，是郑州楼市发展的关键期，这期间，在政策的翻云覆雨中，楼市经历了痛并快乐的十二年，房地产开发也由之前的粗犷奔放发展到今天的精耕细作，对于购房也从刺激消费到抑制需求，房地产行业在逐渐褪下浮华的外衣后，逐渐向更加符合市场要求的强调居住功能本身的需求靠拢。

　　一成不变的却是一路飙升的房价，虽然十二年中也有过调整，也有过起伏，但是不能否认，现在的房价和十二年前相比是天壤之别，房地产这几年跌宕起伏的曲线背后，产品过于单一化、房价居高不下、购房者盲目跟风、开发商急功近利对产品粗制滥造等问题一直为业内外所诟病，并成为行业继续发展的桎梏。

　　脉象

　　失去判断力 买卖双方盲目跟风

　　相信人们对2007年的房地产市场“热到发烫”的场面记忆犹新，当年前9个月，郑州楼市的价格经历了非理性的上涨，在狂飙的房价刺激下，人们的住宅投资热潮进入了的高峰期，一些消费者也只看价格，不看楼盘品质，盲目跟风追涨，扎堆上市的楼盘项目受到了投资群体的热捧，各楼盘销售现场异常火爆。

　　想起当时买房的场面，郑州市民张女士记忆犹新：“那个时候买房的人特别多，售楼中心场面极其火爆，我们是找朋友托了关系排号才拿到认购卡的。当时感觉人们买房的冲动已经达到了一个，是非理性的了。”

　　楼市炙手可热，引起了一些自住型消费者的不满，同时，许多开发商也存在着盲目跟风的现象。竞合地产董事长王东表示，“开发商盲目跟风，最主要的表现就是投入房地产开发方面的资金增长得非常快，而且往往是市场上什么热就做什么，比如限购之前，投资者青睐的小户型产品在市场上持续热销，大量资金转而进入小户型的开发，但是限购令出台之后，投资客离场，买房机会宝贵，造成大量小户型的滞销。”

　　脉象

　　失去理性 过度强调投资化属性

　　从2004年房价“一飞冲天”以来，“房价只涨不跌”的神话深入人心，不仅非房地产企业、富人纷纷投入到这场投机盛宴，“你的房子涨了多少”、“我准备买某楼盘做投资”等已经成为老百姓茶余饭后的话题，房子已经成为人们最热衷的投资品，“全民炒房”更成为当时的真实写照，住宅的投资属性被不断强化，而作为“居住”的使用属性却被逐渐淡化。

　　王东表示，由于国内的投资渠道比较单一，因此自从商品房市场开放以来，资本逐利的本能和一段时间内保障性住房建设的缺位，使商品住房逐渐成为投资品，投资属性压倒了居住属性。

　　“中国是世界上少有的不征收不动产税的国家。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授刘社表示，“这使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。

　　王东表示，自2010年开始的本轮调控政策，从税收、金融信贷、土地供应、市场监管等多个方面入手调控房价，限购、限贷、限价等争议性手段出台的最终目的就是要尽可能剥离住宅的投资属性，恢复其居住的基本功能。“从未来五年、十年，甚至更远的时期来看，房地产住宅市场去投资化是大势所趋。”

　　脉象

　　简单复制 产品结构过于单一化

　　在房地产快速发展时期，市场处于卖方市场，开发商更注重利润和开发速度，楼盘质量和精细设计方面则常常被忽略，然而，随着楼市调控政策的持续深入，只要盖房子就能卖出去的时代早已成为过去，购房者注重的不再是单一的资源占有，开始重视真正的居住价值。

　　刘社指出，过去十二年间，郑州房地产市场与沿海发达城市相比，可选择的产品类型显得非常单一，缺乏更多的市场创新，以住宅市场为例，由于住宅市场的火热，许多开发商集中做住宅产品开发，盖完就卖，由此导致产品同质化程度高而且空置率很高，面对突如其来的楼市调控，企业往往措手不及，抗风险能力也比较低。

　　刘社告诉记者，产品供应结构是市场化行为，但是政府在调整产品结构方面也做出了很多努力，以70/90政策为例，实际上就是政府介入的一次产品供应结构调整，为了提高土地利用率，提高容积率，对户型配比进行有效控制。

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　　供需失衡 保障房机制缺失导致供需矛盾

　　近年来，随着城镇化的推进、住房制度的改革和居民收入的提高，使得人们对房地产商品的需求得到释放，并且导致了房地产市场的供不应求，房价居高不下。同时，房地产商品具有的投资品属性又吸引了大批投资和投机者，而保障房缺失使无支付能力家庭被赶入市场，使得供需矛盾进一步加剧。

　　河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为，目前市场上暂时出现的供过于求的状况，从本质上来讲是调控暂时抑制了需求，这种状况在楼市调控政策持续的情况下也将继续维持一段时间，但是，楼市供需矛盾不解决，楼市观望严重、成交低迷这些都将是暂时的。

　　李晓峰表示，目前房价主要还是由供求关系决定的，过去相当一段时期，我国保障房机制缺失也进一步加剧了供求矛盾。另外，目前我们的保障房机制对购买对象和承租对象设立的门槛很高，只能惠及低收入群体，房地产市场上大部分购房者无法享受这一政策，也在一定程度上推高了商品房价格。