大部分城市“合理房价”不超5000元/平方米

　　昨日，有媒体报道称，根据城市合理房价=(城镇人均可支配年收入×2×6)/80计算，全国仅上海、广州、深圳和杭州等个别城市“合理房价”超5000元/平方米。这与目前各城市的现实房价相差至少一倍。在2012年广东房地产市场景气分析会上，有房地产业界人士称，中国房地产企业平均的净利润就是15%，所以开发商不管怎么降价，都不会亏本来卖，所以“合理房价”存在预期和现实之间的差距。

　　昨日，有媒体报道称，按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80(我们以每户买80平米房子为准)，这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。

　　计算得出，上海5734.5元/平米；深圳5475元/平米；北京4935.45元/平米；杭州5055元/平米；长沙3967.65元/平米；成都3589.8元/平米；武汉3558元/平米。

　　上周，本报也曾以一家三口一套90平方米的住宅，按6倍房价收入比计算得出广州的合理房价为6860元/平方米（2011年广州城市居民年人均可支配收入34300元）。如按这次的公式计算，广州的合理房价更低，为5145元/平米。

　　从计算结果看出，只有几个城市的“合理房价”超过了5000元/平方米，与现实房价相差至少一倍。房地产业界人士和专家多认为，以广州为例，今年房价下降幅度预计15%以内，也不可能会出现按房价收入比计算得出的“合理房价”。世联地产市场研究部总监吴志辉表示，据他们调查，35%购房者希望降价在30%以上，但目前75%开发商降价楼盘幅度在15%以内。因为中国房地产企业平均的净利润就是15%，所以开发商不管怎么降价，都不会亏本来卖，所以“合理房价”存在预期和现实之间的差距。

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　　房企资金链2000年以来最困难时期

　　广州市房地产中介协会近日发布了《广州房地产市场蓝皮书2012》（下称《蓝皮书》），对30家在沪深交易所上市和16家在香港上市的广东房企2007、2008、2009、2010、2011半年度及三季度的财务指标进行分析。从盈利能力来看，企业经营净资金流量从2010年中期开始已转负，企业投资额已超过销售收入。

　　据不完全统计，2012年2~3月份，房地产信托将迎来兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元，较多房企的资金状况比2008年更显紧张，预计全年投资增速会有较大幅度回落。

　　2011年度广州房地产到位资金状况受金融调控政策紧缩影响显著，房企的资金压力正不断加大，资金的充裕度已经低于2008年水平，处于2000年以来资金状况的最困难时期。

　　未来走势：趁回暖以合理价格售楼

　　广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示，两会结束后，房地产调控基调已定，政策既不动摇，也不加码，房地产形势逐渐明朗。从市场反应来看，各地楼市优惠促销措施不断，刚需开始释放，商品房成交量开始回升。王韶表示，省房协号召全省房企积极应对，根据企业自身情况，抓住当前市场回暖的契机，以合理的价格积极售楼。

　　《蓝皮书》称，2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局，市场将主动适应购房者的预期。房价已经不是降不降，而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。

　　摩根预测：今年房价将下降5%~10%

　　近日，摩根大通中国经济学家、大中华区经济研究部主管朱海斌表示，由于中国近年来年收入增加快速，楼市调控政策持续且效果明显，预计今年房价下降5%~10%，一线城市下降10%到15%，但2013年至2014年楼市可能会出现小幅反弹。

　　朱海斌认为，中国房价的确过高，但是年内有望可以回归合理水平。朱海斌表示房价收入比是衡量房价是否“合理”的一个指标。据摩根大通统计，中国2010年房地产调控开始时房价收入比全国为10.6，一线城市如北京、上海、深圳这一指标均超过15，可称为“难以接受”的水平。而由于楼市调控政策持续且效果明显，加上中国近年来居民年收入增加快速，这一指标去年底全国为9.8，“如果明年政府可以防止房价不反弹，而居民年收入保持过去年12%的增长，应该说明年是很有希望房价收入比回到比较正常的区间”。