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二手房买卖是个大学问,不少人因为没有弄清楚,结果吃了哑巴亏。昨日,市五中院的法官用几类真实的典型案例,教市民避免二手房买卖纠纷。
案例:王明婚后购买了一套商品房,登记在自己名下。之后,王明与张亮签订房屋买卖合同,将房屋卖给张亮,但未办理过户登记。王明的妻子陈萍得知后,认为该套房产系夫妻共同财产,王明没和她商量就卖,不算数。陈萍告到法院,要求判该合同无效。张亮觉得无辜,告王明夫妇,要求尽快过户。
法院认定买卖合同有效。同时法院认为:夫妻对婚内财产共同享有所有权,因此妻子有权追回;卖方合同有效,由于王明无法履行合同,应当对张亮承担违约责任。
法官点评>
买房时,应审查房产是否存在共有权人。除房产证外,还应了解卖房人的婚姻状况,以防过户遭受阻挠。同时,反悔的卖房人承担的违约责任不仅限于合同约定的违约金,还应赔偿损失,包括买房人的可得利益损失等。
老公卖房,妻子反对,到底听谁的?
案例:秦鹏在某开发商买了一套商品房,尚未取得房产证,通过中介与王强签订了房屋转让协议。约定定金1万元,剩余房款在过户登记时一次性支付。中介公司承诺,负责在2009年6月13日前先为秦鹏办理房产证,否则赔偿王强双倍定金。秦鹏和王强须在2009年6月30日前配合办理过户。
合同签订后,王强支付了定金10000元和中介费6100元。中介公司推迟了近一个月才为秦鹏办理房产证。王强不愿继续履行合同,提出:只要收回定金和中介费,便可解除合同,互不追究责任。秦鹏拒绝退还定金,之后将房屋卖与赵磊,并办理了过户。王强起诉秦鹏要求双倍返还定金。
法院认定,王强不能因中介公司迟延办证而拒绝履行合同,而秦鹏对王强的迟延履行未作催告,不享有法定解除权,他卖房给第三人的行为应视为他以事实行为同意王强的提议,因此应返还王强定金10000元。
法官点评>
非根本性违约不能解除合同,即便享有法定解除权或约定解除权,也应当正确行使,主张解除应通知对方。合同解除前不得将房产另作处理,避免一房多卖引发纠纷。
违约≠合同解除,有理变没理
于丽娜与单位签订了《职工定期使用权集资住房合同书》,从1994年开始享有单位一套房屋40年的承租权。2004年12月5日,于丽娜与王保国签订《房屋转让协议书》,约定王保国享有该房屋的一切权利。此后,王保国一直居住使用该房,并以自己的名义缴纳水、电等费用,所有权单位对于丽娜与王保国之间的转让也同意。
2010年,于丽娜以未征得产权人同意为由,请求法院确认《房屋转让协议书》无效。法院认定,该协议合法有效,驳回了于丽娜的诉讼请求。
法官点评>
此处的公房承租权,是指我国计划经济时代下来的直管公房或自管公房承租权,承租人享有长期的居住权。居住的房屋往往被视作个人房产进行转让,实际是承租权的转让,只要产权人不反对,则应当对转让的合同效力予以确认。
公房转让,产权人不反对就有效
林莉通过中介,与何捷签订房屋买卖合同,转让自己按揭的一套商品房。合同约定,何捷付定金10000元,并出资为林莉还清贷款,过户当日支付尾款,但还贷前,林莉须将该房全权委托给中介公司代表办理后续相关手续,任何一方违约须承担合同约定房屋总价5%的违约金。
合同签订当日,林莉收到了中介公司转交的定金10000元。后中介要求林莉办理经公证的全权委托书。林莉认为,全权委托给中介公司(包括交付房产手续及代收款)风险较大,便借故合同并未约定委托书公证、事先未看过委托书样本,不同意办理,要求先还贷款后办委托;何捷则认为,合同已经约定了先办委托后还贷,林莉如果不将房产手续交给中介公司并出具委托,自己先替林莉还贷没有保障。于是,过度谨慎的双方互不相让,互不信任,何捷告林莉,要求返还定金10000元并支付违约金1400元。
法院认定,合同中约定的“全权委托”和“办理后续相关手续”是一种概括性陈述,对委托的具体事项未作明确约定,合同约定不明确细致,又没有达成补充协议,现双方均同意解除合同,判令林莉返还何捷定金10000元。
法官点评>
再的合同也无法预见所有的履行细节,合同订立后应尽量促成交易。履行有先后,即便约定同时履行,实践中也会有先后。市场有风险但更需要信任,否则寸步难行。