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郑州库存商品房可卖1年商品住房可卖9.2个月

2012-01-17 08:28:24 来源: 大河网-大河报 作者: 王磊
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  1月5日,郑州出台排名前列次住房限购令;5月28日,省发改委正式公布“一房一价”细则;11月30日,央行时隔3年下调存款准备金率0.5个百分点……2011年,从地方到中央,纷纷加大对房地产市场的调控力度。

  处于“调控之年”的郑州市房地产运行情况如何?昨日,郑州市住宅与房地产业协会发布《2011年四季度郑州房地产市场运行情况及2012年展望》,报告称,2011年第四季度商品住宅价格出现回落,12月份房价比1月份降了649元/平方米。值得关注的是,商品房库存量再创2008年以来历史新高,若按2011年销售情况计算,目前库存商品房可以卖到2013年,商品住房可销9.2个月。

  A

  【销量】

  限购、限贷继续发力,销量比前年同期下降近半

  昨天上午,记者来到中州大道与农业路交叉口某销售中心,连续2个小时,竟没有一个人看房,销售员只能通过看报纸、玩手机打发时间。而在不远处某新开楼盘,一天也只能接待10余组看房客户。

  销售人员严女士无奈地说:“我们的户型面积比较大,有购买力的人群大多受限购、限贷影响,想买也买不了。”

  郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说,限购令实施后,购房人群受到了一定限制;同时,不断收紧的信贷政策也使购房门槛提高,从一定程度上影响了销售量。“根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据,2011年第四季度,市区商品房销售面积为162.26万平方米,比前年同期下降48.84%;其中,商品住房销售面积为118.83万平方米,比前年同期下降55.91%。”

  数据显示,2011年第四季度,市区商品房销售量与前年10月、11月、12月同期相比降幅分别为37.24%、53.77%、53.24%。

  房价有望“合理回归”

  【价格】

  B

  2011年12月份,郑州市区商品住房销售均价为6010元/平方米,较去年1月份下降649元/平方米。

  “随着调控的深入,四季度商品住房价格走势平缓并呈逐步回落的态势。”叶琦说,去年10月、11月、12月,市区商品房价格分别为6493元/平方米、6290元/平方米、6010元/平方米,呈现逐步下降态势。“从国家统计局已公布的70个大中城市住宅销售价格指数来看,去年10月份、11月份,郑州市新建商品住宅销售价格与上个月相比,涨幅分别为0.0%和-0.3%。”

  房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君认为,目前,房地产业正面临着阶段性调整,在国家一系列的调控之下,房地产市场已经逐步降温,房价也出现了积极变化,一线城市楼市不同程度地出现了“降价风”,并有向二三线城市发展的趋势。“但总体来看,支撑房价上涨的主要因素依然存在,特别是建材和人力成本支撑着房价不会有太大下降,因此2012年郑州的房价会逐步趋于合理。”

  C

  【存量】

  库存商品房可销12个月

  与2010年四季度相比,去年四季度郑州市商品房投放面积下降两成。但是,在供大于求、交易萎缩的情况下,商品房累计可售面积不断增加。

  叶琦说,截至去年12月底,郑州市区商品房累计可售面积较2010年底增加289.27万平方米,其中商品住房可售面积增加162.85万平方米。“若按2011年商品房和商品住房月度销售均值计算,目前郑州市区商品房待售面积可销12个月,商品住房可销9.2个月。”

  从库存结构看,非住宅的累计可售面积达到279.51万平方米,占到商品房待售量的42.37%,无论是数量还是比重都比较大。

  释疑

  数据“打架”

  该听谁的?

  “市房管局与国家统计局公布的数据经常不一致。比如,2011年8月份,市房管局公布的‘郑房指数’显示,8月住宅市场量增价跌,价格微降53元,为6623元/平方米;而该月国家统计局发布的数据却显示,8月份郑州市新建商品住宅价格较7月份上涨了0.3%。”郑州市民李先生说,国家统计局发布的去年12月份数据还没有出来,万一该数据与市房管局公布的数据不一致,市民该听谁的?

  郑州市房管局信息中心主任吴天君说,不同部门的房价统计数据“打架”并不罕见,因为郑州市房管局和国家统计局的数据虽然全部采用网签数据(记者注:指买卖双方签订购房合同后,要到房地产相关部门进行备案,并公布在网上,然后得到一个网签号,可以通过这个号在网上查询成交价格,该数据就是网签数据),但计算的方法并不一样。“房管局的网签数据是平均价,统计局数据是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行加权处理。”

  竞合地产董事长王东认为,房管局的网签数据是平均价,容易受成交量结构性变化影响,不能准确反映楼价的变化。统计局数据受成交量结构性变化影响会小一些,但房价数据一涨一跌显然差异比较大。所以说,很难说哪种计算方法更准确。

  河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授刘社认为,市房管局采集的是城区商品房实际成交数据,对于普通群众来说可能更直接、更有参考价值。

  D

  【二手房】

  二手房量减价降

  郑东新区黄河东路与商鼎路交叉口某小区二手房,144平方米,均价7800元/平方米;农业路与中州大道交叉口某小区二手房,急售,87平方米,均价7500元/平方米……在郑州市某专业房地产网站上,记者很容易就搜索到两条降幅较大的二手房信息。

  数据显示,2011年12月份市区二手住房交易均价为5078元/平方米,继去年11月份以来连续第二个月出现下降,较年度的10月份下跌61元/平方米。

  “二手房源出售难度日渐加大,诚心买房的客户越来越少,行情低迷加快了这类房东快速出售的决心。”竞合地产董事长王东这样分析二手房降价原因。

  然而,除了不少房主降价外,还有很多房主产生惜售及观望心态,将房屋转售为租。而买方面对不断松动的房价也选择继续观望,二手房交易量在买卖双方的博弈中不断萎缩。

  2011年四季度,郑州市二手房交易面积为58.06万平方米,同比下降48.35%。其中,四季度每个月市区二手房交易面积与去年同期相比降幅分别为46.77%、47.25%、56.25%。

  E

  【保障房】

  新建5.1万套保障房

  重点建公租房

  2011年12月26日,郑州开始接受首批公租房申请。今年,郑州要建5.1万套保障房,其中公租房建设是重点。

  叶琦说,今年将新建36个项目,5.1万套保障性住房,相关选址、土地征收储备等前期准备工作已经开展。“从2012年开始,郑州市每年在地铁沿线或交通便利、基础设施配套完善的区域选取1~2个大型保障性住房社区,实现地铁通车与小区完善配套入住同步;同时,将开始逐步减少经济适用房,大幅增加公租房。2012年公共租赁住房计划建设2.2万套,经济适用住房2.15万套,廉租住房6112套,棚户区改造安置住房1388套。”

  据介绍,截至2011年底,郑州市保障性住房已开工建设5.57万余套,开工率为102.4%,是2010年实际完成建设任务的2.44倍。其中,经济适用住房新开工264.4万平方米、28307套;廉租住房新开工17.7万平方米、3564套;公共租赁住房新开工95.51万平方米、22872套,租赁筹集2269套;棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、956户,开工建设6.32万平方米、973套。

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