陈淮：盖更多房子 建更好城市

　　陈淮：

　　盖更多房子 建更好城市

　　河南至少还需要10~20个150万左右人口的城市

　　我们盖的房子不是太多了、太大了，而是太少了

　　在2011年12月31日举行的“元年·力量”——2011中原地产年度大典现场，建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮作了题为《新调控时期的房地产行业发展之路》的主题演讲。

　　陈淮表示，中国的房地产业仍然是蓬勃兴旺的“少年”。2012年，我国还要建设更多、更好的房子。解决中原大省发展的关键问题，就是建设城市；发展城市，就要盖更多、更好的房子。我们的房地产企业盖的房子不是太多了、太大了，而是太少了。他认为，2012年，房地产行业仍要洗牌和整合。晚报记者 梁冰/文 张翼飞/图

　　【记者“面对面】

　　陈淮语录

　　2012年不是少建、不建房子，而是要多建、快建、建更好的房子。

　　从改善中国老百姓的住房条件来看，我们盖的房子不是太多了、太大了，而是太少了。

　　消除困扰我们当前经济发展的诸多城市问题，克服中国长期战略发展中的资源难题，只有一条道路可走，就是建设城市、发展城市。

　　当真实需求逐步显现出来的时候，像“卖白菜”一样的时代不是常态，今后，市场的需求状况、销售周期将向“常态”靠近。

　　只要拿到一块土地就可以开工建设，就有钱可挣，即使有风险也可以转嫁给银行或者消费者，开发商处于无风险挣钱的时代已经过去了。

　　城镇化和消费结构升级这两个内在的经济增长动力，足以保证中国经济还要有20~30年的高成长。

　　新政并不像网友所说是“史上最严厉的”房产政策，在住房紧缺的状态下，适度改善住房是中国房地产市场存在、发展、强大最主要的支持力量。

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　　河南至少还需要10~20个150万左右人口的城市

　　“明年的房地产就是盖更多的房子，建更好的城市，没有其他。”2011年12月31日，在“元年·力量”——2011中原地产年度大典现场，陈淮表示，这就是2012年的房地产形势。

　　陈淮说道，前不久召开的中央经济工作会议特别提出，明年要加快普通商品房建设，要增加有效供给，一个加快说的是“速度”，一个增加说的是“规模”。也就是说，2012年不是少建、不建房子，而是要多建、快建、建更好的房子，这是一个值得整个行业和企业共同关注的问题。

　　陈淮认为，对于河南来说，解决中原大省发展的关键问题仍然是建设和发展城市化。“和中国一样，我们已经走到了一个历史转折时期，我们在座的各位一定要为子孙办好一件无可推托的事情，就是把大多数住乡下的人民，转变为大多数住在城里。其中，房地产业只是伟大历史进程中的一个小角色而已。”陈淮表示。

　　“消除困扰我们当前经济发展的诸多城市问题，克服中国长期战略发展中的资源难题，只有一条道路可走，就是建设城市、发展城市。这就需要盖更多、更好的房子。从改善中国老百姓的住房条件来看，我们盖的房子不是太多了、太大了，而是太少了。”陈淮说道。

　　陈淮认为，对于有近1亿人口的河南来说，未来至少还需要10~20个150万左右人口的城市。假如能把2000万~2500万人口装到城市里面，发展成具有国际竞争力的城市，那河南的城镇化建设才算大踏步地向前推进了一步。这对于房地产行业来说，是巨大商机。

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　　房地产虚假繁荣时代已过，市场将向常态靠近

　　此外，陈淮认为，房地产业的发展的确面临着很多重大调整。

　　他说：“在前期发展中，我们的确有过辉煌，创造了历史性和世界性的奇迹。在过去10年，即2000年到2011年间，我国盖了80亿平方米、7000万套的城镇住宅。前不久公布的第六次人口普查数据显示，中国现在有6.66亿城镇人口，2.34亿个家庭，也就是说仅仅在过去10年，我们盖的房子就足以让1/3的家庭搬入新房，中国很了不起。但是这还不够。”

　　陈淮说，我们需要认识到，过度廉价的劳动要素，过度宽松的货币环境时代已经过去。2011年，央行5次加息；过去三年，银行利率是25年以来的，毫无疑问，中长期发展的货币代价，绝不会停留在25年来的点。反通胀的艰巨性和严峻性，在2012年不会有丝毫减弱。

　　2011年，房地产成交量下降、价格下滑，很多人都对这个市场感到担忧。对此，陈淮表示，我们一定要认识一个客观规律，就是房地产的成交与股市的成交是不一样的。

　　“中国股市在2011年创造了世界‘排名前列熊’，成交量严重萎缩。假如2012年步入牛市，关于交易次数，我想没有人会追问我2011年一次都没有交易，2012年多交易几次吧？股市不会这样，但是房地产会。”陈淮详细说道，房地产今年观望是因为去年、前年过于提前释放了今年的需求，今年观望是因为今年的需求被推迟到了明年和后年，房地产市场无论怎么调控绝无可能消除真实需求，房地产的需求是一个累计供给和累计需求。

　　“10年中，无论政策怎样调控，所能改变的只是这个需求总量在时间上的分布结构，这是一个客观规律。但是，这10年，市场中被一些包括过度占有资源的需求、恐慌性需求、为卖而买的需求、奢侈性需求、投机性需求有意放大了。”陈淮认为，房地产曾经虚假繁荣的时代，现在开始实实在在地回归。在保障性基本需求上、改善性需求上、城市扩张上究竟需要多少房子？当真实需求逐步显现出来的时候，像“卖白菜”一样的时代不是常态，今后，市场的需求状况、销售周期将向“常态”靠近。开发商、房地产企业要认识到这样一个基本状况。

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　　房地产没有风险、靠价格上涨挣钱的时代已过

　　在陈淮看来，房地产没有风险的时代已经过去了，行业内部的洗牌、整合阶段正在到来。

　　“过去一段时间，只要拿到块土地就一可以开工建设，就有钱可挣，即使有风险也可以转嫁给银行或者消费者，开发商处于无风险挣钱的时代过去了。很多媒体对此很有见地的指出，2012年房地产业的变局不是政策，而是行业内部的洗牌、整合。”陈淮表示，“适者生存”是这个行业也是市场永恒的法则。他举例，中国的家电业在21世纪初有过一轮惨烈的竞争，当年的企业几乎没有活下来的，但是这并没有妨碍中国成为当今世界上一流的家电大国。大家可以想到的大小家电，中国的产量都是世界排名前列。

　　“另外，依靠价格不断上涨才能挣钱的时代已经过去。”陈淮讲到，在这个市场上，哪一个行业上是依靠不断涨价才能挣钱的呢？做服装的、皮鞋的，每年价格不上涨就不能生存？有没有这样的行业？如果一个行业的生存、一个企业的发展，依赖于价格的不断上涨，那么这个行业已经失去了与环境协调的能力。

　　陈淮强调，“我说这‘四个时代’过了，并不是说房地产行业走到了一个严厉的冬天，而是这‘四个时代’过了以后的时期，才是房地产业正常发展的常态时代。我们熟悉的过去十年是不正常的，是发展初期幼稚性表现下的市场情况。”

　　对于2012年，中央经济工作会议提出“房地产调控不动摇”，陈淮表示，“不动摇”三个字明确对2011年的政策做出了评价和判断，也充分表明2012年的政策去向，具体说就是“调控政策不动摇、服从国民经济大局不动摇、满足各层次群众住房需求不动摇”。