不买车位车子不能进小区?开发商卖车位利润高

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　　李先生来电咨询：我们的车子原来都是停在小区的车库，按月交钱给物业，但是现在开发商要卖车位，不让我们停了，车位只能买不能租，这一行为是否有法可依？我们能不能集体维权？ 

　　　四种情况处理方法各不同

　　　江苏苏源律师事务所王伟律师

　　《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　关于李先生这种情况，首先要明确地下车库的归属问题，即谁是 “当事人”。

　　现阶段地下地下车库的归属是遵循：谁投资谁受益的原则。开发商出资建造了地下车库，如果开发商拥有地下车库的大产权证，那么开发商作为地下车库产权的所有者，有权决定车库出租还是出售。

　　但是如果地下车库在规划时就以公摊面积的形式计入到各个业主的购房合同中，那么车库属于全体业主所有，开发商无权对车库随意买卖。 第三种情况是规划用于民防的地下室建筑，尽管后被批准临时改为停车位，但其规划本质仍然不是停车位而是民防工程，像这类地下车库开发商也不能随意出售，但可用于出租，日常租金归开发商所有。

　　第四种情况，如果车库或者车位是违反规划所建的违章建筑，那么开发商或者业主对于这类车库的各种权利都不受法律保护。

　　对于这类关系到全体业主利益的纠纷，是让业主大会出面协调。如果李先生所在小区的地下车库产权属于开发商所有，那么开发商有权决定车库出租或出售。但是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，没有购买地下车库的业主，可使用这部分车位。

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　　要看车位产权属于谁南京市住建委物业办

　　如果车库产权属于开发商，那么开发商有权决定车库到底是出租还是销售，业主只能请业主大会和开发商协商，看能不能根据实际情况对车库的使用进行适当调整，但是开发商还是执意“只卖不租”，按照南京目前的法律法规，相关职能部门无权干涉。

　　开发商卖车位利润高

　　南京某房地产公司营销总监

　　现在私家车越来越多，所以小区的车位很抢手，特别是主城的小区，车位通常要比住户少，随着车位不断紧缺，其价值也日渐提升。

　　对于开发商来说，租一个车位要三四十年才能收回卖一个车位的收益，而卖车位既可以快速回款，而且在目前车多位少的情况下，车位售价自然可以一路“走高”。据我了解，南京有的小区一个车位就要五六十万，这个价钱都可以在江宁、江北买套小户型公寓了，而出租一个车位，包括场地费和管理费在内一个月也就两三百元。在高额利润的诱惑下，开发商自然更愿意把车库“短线出售”，而非“长线出租”了。