没有房产企业天生能成功 找寻金砖地产的基因

　　《易经》曰：“上古穴居而野处，后世圣人易之以宫室”。自有巢氏造屋伊始，房屋是我们最基本的要求。从遮风避雨、御兽安身，到后来的追求坚固、宽敞、美观、舒适、宜居等，人们对居住的要求不断地按照马斯洛“需求层次论”向上攀升。

　　古人尊称造房的为圣人，而今有巢氏、鲁班的后人成了开发商，这么大规模的建房肯定想不到。中国自古普天之下莫非王土，但是王权只是名义归属，房屋自古都是私有，除了皇帝占的多点，需求层次，拥有紫禁城，其他地产都归个人。只有朝代变更才改变买卖归属性质。自1998年真正的市场化改革以来，中国的房地产除了70年产权限制外，已和国际接轨。以上只是交代个概念，本期我们策划了金砖地产主题，2003年高盛公司发表了一份题为《与BRICs一起梦想的全球经济报告》。报告估计，到2050年，世界经济格局将会经历剧烈洗牌。全球新的六大经济体将变成中国、美国、印度、日本、巴西、俄罗斯。传统“金砖四国”（BRIC）引用了巴西、俄罗斯、印度和中国的英文首字母。由于该词与英语单词的砖（Brick）类似，因此被称为“金砖四国”。南非加入后，改称为“金砖国家”。金砖国家有很多相似性：1.都具有巨大的市场潜力。2.都有巨大的人口优势。3.本国的经济政策越来越灵活，对国际资本有巨大的吸引力。4.拥有较大的国土面积。5.较快的发展速度，经济保持高速增长。6.国家年轻正在青春期。金砖地产公司也具有很多共性：都在青春期，快是特色，成长性好、楼盘大、潜力大。我们关注快公司发展，就是强调大视野，发现中小企业发展的意见；寻找致力于发现新的地产模式和快速成长的企业；发现具有创业家精神的企业家。本期大河楼市策划的金砖地产，就是关注新兴地产公司。    

　　过去三年，对地产及身处其中的人来说是一个不寻常的时期，经济最乐观的2007年，由牛骤然转熊的2008年，以及金融危机笼罩中的2009年。对公司人来说，CPI上涨速度超过一年期存款利率是一个意味深长的改变。 由于负利率对财富的稀释作用， 购买力在下降，而具有保值功能的地产因祸得福。关注近三年增长率这个单一指标，这个榜单显得很残酷，地产公司大幅登上榜单。真正的大机遇来得如此之快，真是背靠大树好乘凉。 

　　2011年春天，许多公司过得忧心忡忡，面对新的调控，不少人忍不住感叹，“世道不好啊！”但很多金砖地产公司却不在此列。已达到出乎意料的2009年水平，市场需求依然很强劲，虽然观望很快得到凸显。近年来，中原一批快速成长的新兴地产公司越来越受到人们的关注，他们都是民营背景，拥有技术及业务模式，获得资本的支持，连续几年都拥有远超同行的增长速度，很多公司以上市为目标。

　　比如外来的升龙，本地的美景等，这个快只是相对于一些地产公司的慢，不是公司成立早晚， 然而这些金砖公司也不约而同地面临“成长的烦恼”，如何持续快速稳健地发展是每个经营者都面临的问题。我们也试图找出快公司的成长路径。

　　按照任志强的观点， 决定未来房价走势的条件排名前列个是家庭结构的变化。即每个家庭的人口是不是在减少，而家庭数量是不是在增多。第二个就是城市化率是不是在提高，我们一定会进入一个城市化率的高增长阶段。农民有钱一定要进城，但是供给量达不到。第三个是经济增长率，如果我们未来几年持续保持8%以上的经济增长，就必然会导致房地产的高增长。

　　我们国家未来持续保持8%以上的经济增长是肯定的，这也就是为何说保八就是保地产的原因，地产企业快速发展的根本原因在于一系列内外关键因素的驱动。外因主要包括行业机遇及宏观经济周期、土地市场开放程度以及资本市场的推动；而内因则包括创新性、专注性以及创始人和管理团队能力。

　　尽管创业者都希望自己的企业能快速、稳健的发展，但快速成长有很多风险，会因战略和经营的原因，陷入成长的迷途。很多公司抓住了前几年的地产爆发期，打下基础，今天地产开发的资金成本更高。新的调控带来不一样的挑战，那就是市场更成熟、竞争更激烈、成本更高、更强调创新的速度。 在取得排名前列桶金后，很多原来可以持续发展的企业，却盲目地走上了片面追求迅速做大的不归路，步入岌岌可危的境地。既有来自资金的压力， 也有创始人以及管理团队不成熟所导致的行为。这几年大部分企业管理运营能力无法适应资本市场“拔苗助长”的行为，扩张的质量以及效益低下，建筑质量出现问题，大量楼歪歪、楼脆脆就是例证。

　　企业早期的偶然成功影响了老板的判断能力。在获得初步成功后，自信心高度膨胀。发展目标逐步脱离实际甚至走上不择手段、弄虚作假的地步。不能以适当的姿态做出有利于企业长远发展的战略决策，达到发展速度和质量的平衡。另外还有很多企业迷信资本神话，如思达地产最终破灭而成为一个“流星”企业。

　　这些年如红土地、德意、思达等企业，初期发展很快，就像是掺了三聚氰胺的假快公司。这提醒我们在发展过程中，务必采取稳妥的、可持续性的战略，切忌急功近利，有研究表明， 企业成长的基石有：一是有无正确的战略价值方程式、有无与时俱进，二是有无管理与运营的能力支撑成长，三是有无成长的承诺，领导能力强的创业者，总在激励员工成长，不断兑现承诺，满足人的“需求层次论” 。  

　　有个故事，曾国藩少时立志做圣人，饱读诗书。然互相矛盾的书上经验，常常让他在行动时无所遵从，反应迟缓。一日，他见一老僧拥炉读书，津津有味，便趋前欲览书名。谁知老僧扔书入炉，告诫他：“对别人有用的书不都是适用你的书。”曾国藩当下觉悟：世人有太多的人和事你永远看不清，无需挂碍，你只需把你看清楚的那点道理，一遍遍在生活中实践，便可成就伟业。  

　　中国地产有如丛林，这几年雨露丰润、环境适宜，一夜之间雨后春笋，尽显速度之美，新秀的表现总是激动人心，快公司的快之道，是产业大势、创新还是模式创新？金砖地产公司的特点只能借鉴，不能照搬，看看中原地产企业成长历程，会发现有些公司反省能力很强， 若实践中发现战略有误，他们会以较快时间去纠正，而有些至死都不觉悟。

　　然而人无百日好，花无百日红，机会和陷阱同在。对于这些高成长的金砖公司来说，快速成长的过程容易遇到成长的极限和陷阱。所以企业要经常 “体检”。企业所面临的困境表面上看虽各不相同，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭却各有不幸，细细探察，却发现不同之中有共性，那就是金砖地产企业的问题不论暴露在什么环节，问题的根源却在于模式安排的纰漏。这也说明企业营利模式的构造是高于一切管理手段的本源。

　　构造合理的营利模式，才能满足马斯洛“需求层次论”的需求，也是金砖地产公司基业长青的基石。