郑州物业15年 "看大门的"换成了穿制服的小伙

　　1981年3月10日，深圳市物业管理有限公司成立，这是中国大陆排名前列家物业管理公司；1994年，河南建业物业管理有限公司在河南省工商局注册，河南有了自己的物业管理企业。

　　“截至去年11月份，郑州市五区及三个管委会共有3483个住宅小区，其中由专业化的物业管理公司提供服务的小区有2162个。”郑州市住房保障和房地产管理局物业处相关负责人透露。

　　最早

　　老夫妻俩管一个小区

　　身兼三职

　　老刘和老伴退休后，一直住在郑州市商城路与紫荆山路交叉口附近的单位家属院，孩子们上大学后，家里的负担越来越重，老刘和老伴一商量，决定接下院里看大门的活儿，从1994年开始，这一干就是17年。

　　“凌晨4点多起床，扫扫楼梯、院子，把楼梯口的垃圾清理干净。8点多吃完早饭，把院门口小黑板上的新闻、提醒换成新的，等着邮递员过来送信，我看报纸，老伴和每一个进出大门的居民打招呼。”老刘说，那时候没有物业，也不需要物业，一个小区他们夫妻俩就管了，需要修理设备的大事，都是单位后勤派人来。

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　　变化

　　1994年，我省有了

　　排名前列家物业公司

　　1994年8月23日，建业集团成立了自己的物业公司，在省工商局进行了注册。“改革开放不久，沿海地区就出现了专业的物业公司，可是内地一直没有，我们去工商局注册，工作人员踌躇半天。”河南建业物业管理有限公司品牌总监李俊钦回忆说。

　　郑州市中房物业管理有限公司的注册过程更为曲折，中房物业总经理吴春生说，1994年的8月份，他们到郑州市工商局注册物业公司，因为没有听说过物业公司，工作人员不知道怎么处理。“当时房产、物业都归建委管，我们就向建委反映了情况，建委又向市政府打报告反映，后来市政府批复表示可以探索物业管理发展的新思路，直到1995年3月份，公司才如愿注册成功。”

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　　现象

　　“看大门的”换成了

　　穿制服的帅小伙

　　位于兴华街与淮河路交叉口附近的绿云小区，是郑州市排名前列个商品房住宅小区，1995年， 郑州市中房物业管理有限公司入驻该小区，保安、保洁、修理工人一水儿的帅小伙、年轻姑娘，穿着统一的制服，受到了小区居民的围观。

　　1996年，郑州市下发了《郑州市城市住宅物业管理服务收费管理办法》，规定了装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费等各个物业服务项目的收费标准，规定为物业产权人、使用人提供的具有公共性服务以及代收代缴费用的公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。

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　　收费

　　按户收费变成按面积收费

　　“在刚起步的那几年，一切都处于摸索和探索阶段，老百姓对这个行业知之甚少，就是业内人士对物业如何发展都处于混沌状态。”李俊钦坦言，当时对物业的了解仅止于四大基础服务，看好门、扫好地、种好花、修理快成为做好物业工作的标准。

　　随着物业管理进入人们的视野，相关的政策、法律法规也开始逐步完善。1997年，郑州市政府颁布政府65号令，《郑州市城市居住小区物业管理试行办法》开始施行，同年又颁发了《郑州市物业管理企业资质等级管理办法》，这些法规的颁布，为之后物业的发展创造了条件。

　　1998年，国家正式取消福利分房制度，商品房项目如雨后春笋般冒了出来。“物业的诞生是随着房地产的发展而出现的。”河南省物业商会会长于阳回忆说，最初是开发商售完一个楼盘，物业管理就移交到公司的后勤部门或者物业部，并没有专门成立物业公司，后来就学习深圳等地区的经验，开发商一手开发销售，一手创办物业公司，管理小区物业。

　　福利分房时代，什么级别的人，住多大面积的房子，是有规定的，而商品房市场的繁荣促使房子越盖越大，再按户收费，明显不适应时代发展，2004年，郑州市物价局、郑州市房地产管理局印发了《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，规定物业服务收费按业主房屋产权面积收取。普通住宅(物业服务收费实行政府指导价，写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。这一收费模式一直沿用至今。

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　　　案例1

　　中方园因物业纠纷名扬全国 

　　省内排名前列个成立业主委员会的小区；排名前列个“罢黜”老物业，自选新物业的小区；排名前列个成立社区监事会的小区；排名前列个决定新物业先试用、再决定是否正式“上岗”的小区……这些“排名前列”，都发生在郑州市中方园小区身上。一时间中方园小区名扬全国。

　　2003年9月1日，我国正式实施《物业管理条例》，进一步细化了业主大会、业主委员会、住宅专项维修资金等相关制度。同年12月，中方园小区就“吃了螃蟹”，因为不满之前的天伦物业公司，业主成立了业主委员会，以招投标形式聘用了新的物业公司——圆方物业管理公司。圆方公司的进驻并没有彻底解决问题，2005年11月9日晚，小区业主与物业公司工作人员发生冲突，当时很多媒体对此进行了报道。

　　新的尝试一直在进行，2010年4月22日 ，郑州市航海东路办事处联合郑州市管城区法院成立物业社会法庭，专门审理物业方面的矛盾纠纷案件，这在我省尚属。“物业社会法庭的成立，成为物业和业主之间的一条纽带。社会法官帮忙沟通这个渠道，将更好地促进社区和谐，上法院打官司前先去社会法庭论曲直将成为大家的共识。”管城区法院院长王耀世表示。

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　　案例2

　　用不完的物业费给孩子发红包

　　王淑兰是郑州市华山路与中原路附近天天馨苑小区一名业主，2009年，小区物业公司因为物业费收取困难，撤出小区，她带头成立了业委会，开始为小区居民服务，大到张罗给居民安暖气，小到进家门调解邻里纠纷，小区里有事的地方就有她的身影。

　　没有招新的物业公司，王淑兰带着业委会开始管理小区，“物业费每平方米0.26元，小区264户每月共收6000多元，除了保安、保洁等人员的工资开支，还能剩下1000元。”她给业主算了一笔账，结余的1000块钱，王淑兰和业委会的成员包了162个红包，在今年六一期间给小区的小朋友一人发了一个。

　　郑州市物业管理协会张国俊会长表示，虽然有好的先例，但是专业的人做专业的事，在小区实行专业公司进行物业管理是大趋势。