邓郁松:调控政策应考虑房产市场的区域差异性

　　房地产问题既是经济发展问题，也是重要的民生问题。为保障民生，实现“居者有其屋”，近年来，政府加大对房地产市场的调控力度，调控手段由货币转向行政，实行“限购令”。在政策重拳之下，北京等部分城市的房价仍未出现明显松动，房价依然坚挺的原因何在？高房价背后是否存在大量泡沫？记者就相关问题采访了国务院发展研究中心市场经济研究所研究员邓郁松。

　　记者：2007年以来，我国房地产市场出现了大幅波动的情况，并对房地产市场的稳定运行和宏观经济的健康发展带来一定影响。您认为房地产市场波动的主要原因是什么？
　　
　　邓郁松：主要有以下几个因素影响房地产市场。首先是人口总量和结构变化，房地产市场的需求归根结底来自于人们的居住需求，因此，人口总量和结构的变化会直接带来房地产市场需求的波动；其次，金融政策、特别是利率政策调整对房地产市场的短期波动会产生重要影响。由于购买房地产多需要借助银行的信贷，因此，金融政策特别是利率政策变化对房地产市场的波动具有重要影响；再次，经济的周期变化对房地产市场的周期波动也有重要影响。这是因为购房人的收入状况是决定其购买能力的最主要因素。随着购房人的收入快速增长，其购买力将提高。由于经济增长状况是决定收入增长情况的最重要因素，因此，经济周期变化会对收入产生较大影响，并进而影响到房地产市场的波动；最后，房地产市场的波动、特别是大幅波动还与供给和需求的非同步性有关。受生产周期影响，房地产市场的供应能力并不能在需求较旺的时候大量增加，在需求较旺而新增供给量相对有限时，房地产市场将会出现短期的供不应求，这将会造成房价的进一步上涨。而房价上涨通常会刺激供应能力的增加，一旦房价偏离正常的支付水平，房地产市场的需求将会下降，房价和需求走势将发生新的变化，而这如果恰逢房地产供给的高峰期，就可能出现短期内的供过于求。从各国房地产市场的发展情况看，房价的大幅波动通常出现在供求高度不均衡时期，短期内的供不应求会造成房价的进一步上涨，而严重的供过于求将加大价格下行压力。
　　
　　记者：房地产市场是典型的区域性市场，由于不同地区在经济发展水平、人口增长状况等方面存在较大差异，不同区域的房地产市场发展情况和未来发展趋势也存在较大差异，在您看来，应当如何处理全国市场与区域市场间的关系？
　　
　　邓郁松：不同省（区、市）经济发展水平、城市化率等方面存在较大差异，这意味着不同区域的房地产市场在发展阶段上也存在较大差异，这种差异决定了“十二五”时期不同区域的房地产市场发展趋势也有所不同。综合考虑城市化率、不同区域经济发展所处阶段和人口流动等因素，初步判断，“十二五”时期中西部地区房地产市场的新增供应量增速将明显高于东部发达地区，住宅市场的重心将开始由东部、超大城市向中西部、中等城市过渡。认识到房地产市场发展的区域差异性，对制定和完善房地产相关政策至关重要，要准确判断全国和不同区域的房地产市场形势，在此基础上再出台相关政策，而不宜简单根据部分城市房地产市场形势的变化直接出台针对全国的政策。
　　
　　记者：去年以来，国家先后出台了一系列调控政策，被称为史上最严厉调控，但从调控效果看，北京等部分城市房价上涨过快问题并未得到根本解决，最严厉调控依然无解。您认为，北京等部分城市房价明显偏高的原因是什么？
　　
　　邓郁松：在持续、频繁的政策调控之后，北京房价持续上涨且显著高于合理水平的状况，可能表明以往的调控政策并未完全针对北京等热点城市房地产市场的特殊性。因此，有必要再次全面审视北京高房价的成因，并在此基础上进一步完善相关政策，切实解决北京等部分城市房价偏高的问题。北京等部分城市的高房价主要是三方面因素作用的结果。排名前列，供给不足是北京等部分热点城市高房价的主因；第二，投资投机性购房比例过高进一步推高了北京房价；第三，总体宽松的金融政策、特别是低利率政策为部分城市的高房价提供了支撑。2008年年底，为应对国际金融危机的冲击，促进房地产市场健康发展，银行贷款利率大幅下调，并对购房贷款实行七折优惠利率，七折后的优惠利率处于住房制度改革以来的水平，这一低利率一直持续到2010年10月。低利率政策意味着购房人短期内的支付能力显著提高，这也是为什么2010年调控政策频出，但房价并未出现实质性回落的根源所在。
　　
　　记者：如何解决北京等部分城市的高房价问题？
　　
　　邓郁松：既然已经找到了北京等部分城市房价过高的原因，具体操作就应从上述三方面着手。一是要加大普通商品住宅供应量。要真正解决北京等部分城市的高房价问题，必须进一步增加住宅供应量。而要增加商品住宅的供应量，首先必须增加住宅用地的供应量，同时要对房地产开发企业的开发进程进行严格监管，严厉打击囤地行为；二是进一步完善需求方面的调控政策，使住房市场真正成为服务于自住型需求的市场。从需求层面看，建议在对目前北京等城市出台的政策进行总体评估的基础上，将鼓励自住型需求（包括置业和改善型需求）、抑制投资投机性需求的调控政策进一步完善，并使之成为稳定的长期性政策，使住房市场真正成为服务于自住型需求的市场；三是宜实行中性的住房金融政策。从国内外房地产市场波动的历程看，金融政策、特别是利率政策的调整是造成房地产市场需求波动、进而造成房价波动的最主要原因。建议借鉴德国在住房金融政策方面的做法，可考虑实行较高的首付和长期稳定的贷款利率。只有实行稳定的、中性的住房金融政策，房地产市场才具备长期持续健康发展的政策基础。
　　
　　记者：2003年以来，我国部分城市开始出现房价上涨过快问题，特别是2004年、2007年、2009年全国房价涨幅较为明显，2010年部分城市房价上涨幅度仍然较大。房价的大幅上涨是否意味着已出现房地产泡沫？泡沫是全局性的还是局部的？
　　
　　邓郁松：虽然从房价收入比等指标衡量，中国的房地产市场总体仍处于正常发展区间，尚不存在全局性的房地产泡沫问题，但必须看到，房地产市场是典型的区域性市场，不同城市的房地产市场存在较大差异。用同样的指标来衡量北京、上海等城市，可以发现北京等部分城市的房价收入比已明显偏离历史均值水平，可以认为目前北京等部分城市的房地产市场存在泡沫成分。
　　
　　基于此种情况，我建议全国宜实行稳定的、中性的住房政策组合，为房地产市场的持续健康发展提供稳定的政策环境；而对北京等房价明显偏高的部分城市，建议采取“增供给、重自住、抑投机”的政策组合。