小产权房怎么转让卖房人违约咋办 听专家答复

　　小产权房转让、购房毁约责任、定金可否退还，本期援助仍以房子问题最为突出，与房子有关的事似乎永远说不完、理不尽，相似的问题总会一再被提起，也许是因为房子对于国人来说太重要，不过工作、生活中的很多事同样需要法律的护佑。

　　我的小产权房转让协议是否有效？

　　读者李先生问：

　　我1996年结婚，1998年单位集资购买住房一套，因为是在集体土地上盖的，所以没有房产证。2006年我以个人名义将房屋转让，并签有转让协议。现有问题需要咨询：小产权房自行转让，转让协议是否有效？婚后房产转让，协议上转让方只有丈夫的名字，该协议是否有效？

　　李晴川律师答复：

　　小产权房自行转让，转让协议内容只要不违反法律强制性规定，就是有效的。但是我国相关法律规定，农村集体所有的土地、宅基地只能转让给本集体经济组织的成员。如果你和房屋的购买人不是本集体经济组织的成员，是不能购买的。也就是说本集体经济组织之外的人员私下购买该土地的，不受法律保护。你虽然购买了集体土地上的房屋，但由于无法办理土地使用手续，也就无法取得房屋所有权证，也就是说你不享有该房屋法律意义上的所有权。该房屋即使办理了房产证也是办理在集体经济组织名下的。如果发生拆迁、征用等情况下的补偿也是补偿给集体经济组织。

　　婚后房产转让，转让协议上只有丈夫的名字，只要不存在丈夫与购买人恶意串通，或者房屋转让价格明显低于市场价，或者购买人明知妻子不同意等情形，那么该协议就是有效的。

　　卖房人违约，我该怎么办？

　　读者司先生问：

　　今年2月我与别人签合同买了一套房，交了一万元定金，贷款没办下来，我就把41万元首付款打到了房管局的监管账户上，还一起办了监管协议。贷款办下来后，房东突然说不想卖房了，也不退定金。为这套房子，除了定金与首付款，我还付了贷款、评估等相关费用，我想知道我能要求他赔偿我的损失吗？Z

　　丁香律师答复：

　　根据《合同法》及相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，如出卖人违约，你作为买房人有权按合同约定要求出卖人承担违约责任，包括双倍返还定金、赔偿贷款评估的相关费用等损失。

　　没按时交房款，定金能否退还？

　　读者谢女士问：

　　2007年，我在某楼盘买了一套房子，当时交了2万元定金，因为家里急需用钱，房款没按时交上，他们就把房子给卖了，直到现在我也没买成房子，我想问一下，现在定金能不能退？

　　丁香律师答复：

　　根据《合同法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。据此，如果你所交的2万元明确约定为定金，且该定金不超过合同价款的20％，因为你违约未按时交房款致使房屋买卖没有成交，你是无权要求退还定金的。

　　单位的对讲机丢了，我该赔吗？

　　读者小徐问：

　　我是一名保安。前几天，我下班回家休息后，放在办公室的对讲机被偷了。大家说要私了，让我们几个保安每人掏450元。听说如果公司知道了，可能会被开除。我每月工资才1100元，不想出这个钱。请问我有义务赔吗？如果公司以此为理由开除我，怎么办？

　　李晴川律师答复：    

　　首先，各公司都有自己的规章制度或纪律，发生本案中的情况应当按照公司的规章制度处理。我国《劳动法》并没有对公司内部的管理制定进行细致的规定，只要公司的规定不违反法律规定，劳动者就应当遵守。如果公司没有相应的规章制度，根据谁的责任谁承担的原则，对讲机的赔偿责任应当由当时值班人员承担。对于这种情况应当及时向公司汇报，如果公司不分青红皂白地将你也开除，你可以向劳动部门申请仲裁，来维护你的合法权益。