房地产投资猛增加三成 博弈仍深化调控将加码

　　国家统计局11日发布的数据显示，1月至4月，我国全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。

　　从数据来看，全国商品房销售面积及住宅销售面积增幅均出现回落，销售面积从3月份的9500万平方米下降到4月份的7255万平方米。尽管统计数据显示楼市成交面积下跌，但是有关业内人士指出，当前房地产市场各方博弈正在继续深化，全国商品房成交量或将稳步回升，调控政策还可能进一步加码。

　　1 楼市没有明显回暖

　　根据国家统计局公布的数据，1～4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%。一季度全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。虽然4月份的数据显示，全国房地产销售情况仍然呈下降趋势，不过4月中旬在深圳、广州、上海等地连续出现的楼盘“抢购”情况还是加深了人们对楼市“回暖”的印象。事实究竟如何？

　　“去年我们一个门面每月就能卖出4套左右的房子，现在平均每月也不过一到两套，‘五一’期间我们门面没有成交记录，多轮调控政策下，成交量下降了好多，现在还没有明显回暖。”记者在北京采访了多家房地产经纪公司，我爱我家房地产经纪有限公司置业顾问李银飞的上述意见颇具代表性。

　　北京房地产交易管理网数据显示，4月全月成交量为16346套，环比3月依然下滑了3%。而二手房住宅成交下滑超过了15.7%，除春节外，跌下万套。北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，限购政策影响持续，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由调控前的15.6%降至10.9%；信贷政策门槛维持高位，贷款首付和利率都较高，一定程度上抑制了投资和自住购房者的需求。

　　2 各方博弈仍在继续

　　不过，在经历了长达3个月的观望期后，博弈的天平似乎也在发生着微妙的变化。全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存说，“国八条”执行至今已经3月有余，房价并未出现明显下降，部分消费者心理逐步接受了当前的市场价格，停止了观望，刚性消费需求将得到释放，成交量逐步上升将成为未来一段时间内的趋势。

　　房地产调控政策的效果虽正在逐渐显现，但从目前的情况看，市场现实离调控想要达到的目标还有一段距离。不少业内人士认为，当前市场中各方的博弈仍在继续。

　　特别值得注意的是，在“五一”期间，温家宝总理视察北京保障性住房建设工地时明确提出，中央保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

　　与此同时，统计数据也显示，截至4月29日，113家上市房企库存同比增长40%，一季度库存超过100亿元的企业达22家。

　　北京所副所长牟增彬说，房地产企业库存压力不断增大，房企资金链存在断裂之虞，调控政策的深入可能会逼迫房地产企业降价回笼资金，到时候成交量也就能实现平稳回升。

　　3 政策生效需要两年

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，政策落实从影响成交量传导到影响价格需要一个过程，现在正处于政策敏感期，楼市调控效果取决于多种因素，如房地产企业、地方政府、中央政府等不同主体在市场中的博弈。“地方政府需要一段时间去落实资金、土地，从政策出台到最终出现效果大约需要1～2年时间。各地政府必须坚定执行中央政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。”

　　一些专家认为，目前的调控措施已经达到了“最严”的程度，关键是要执行到位，持续坚持下去，一旦地方政府扛不住压力，执行政策“松动”，限购政策压制的购房需求将可能集中爆发，造成房价在短时间内暴涨。

　　中国社会科学院近日发布《中国房地产发展报告NO.8》，该书副主编尚教蔚说，当前房地产调控仍旧面临诸多挑战，更严厉的调控政策可能会在2011年出台，调控政策或向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点。

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