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业委会不是法人，业主自治面临服务无发票等诸多问题
专家提醒，业主自治亟待立法，以引导其正规发展
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至2009年底，郑州市金水区上城公馆小区因四任物业管不好楼院，物业公司收费后服务不到位，业主们怨气很大。面对这种状况，小区业主委员会的两位主任决心管好自己的家园。业委会撵走物业公司后自己找保安、清洁工和水电维修工，如今把楼院管理得井然有序。
昨天，刚辞职要到深圳定居的业委会王主任告诉记者：“物业公司和业委会管理目的完全不一样，物业是为了赚钱，业委会自治的目的不是挣钱，而是为自己干活。去年小区投在基础设施上的钱有10余万元。”
实地探访
“问题小区”的环境变好了
昨天上午，记者来到农业路与姚寨路交叉口27号的上城公馆小区。该小区自西向东依次为一至三号楼，楼层均为28层。
走进大门，楼院内是新修的柏油马路。在树荫下和健身器材旁，坐了很多休息的市民。记者连问十多人，多数称不是该小区业主。
坐在石凳上看报的邓老先生说：“我是南边小区的，你看人家这院里管理多好！绿化也好，院里很干净，很多老人、妇女把小孩推到这院里玩，主要是这里环境好。”
两个推童车带小孩在院里游玩的妇女指着10多个休闲的老人对记者说：“他们都不是这小区的，这里环境好，才把周围老人孩子都吸引到这个院里。要知道，这里以前可是个问题小区。”
自治溯因
官司之后，业主决意实行自治
在小区内，记者采访了业主陈先生，他向记者介绍了该小区自治背后鲜为人知的背景。
据了解，业主们在购房前，开发商公开宣传其开发的上城公馆是宝马级公寓、酒店级管理，双气齐全，小区绿化面积3000平方米以上，九重安防。
按照业主与开发商签订的购房协议，2006年12月31日交房后，业主们发现无水电及双气，小区无绿化，且安防设施不全。经业主们要求，水电气入住后才安装，暖气仍不通。开发商安排的物业收费，是按“酒店式管理标准”收的。更重要的是，整个小区未经验收，开发商在不想承担逾期违约责任的情况下，进行强行交房。
首批36家业主将开发商起诉到法院，法院判决开发商在判决生效之日起30日内将业主的住房达到集中供暖申请开通条件；将其承诺的九重安防系统全部达到要求，并对业主们支付违约金。
“业主们胜诉后，又有100多户业主起诉，同样胜诉。相同的利益使业主们增强了凝聚力，大家按开发商承诺的物业服务标准与物业较真，达不到标准都不交物业费。在这基础上，小区成立了业委会并聘请保安、保洁管理小区。总的感觉自治后比以往所有物业管理得都好，大家都知道业委会不会坑业主。”陈先生说。
管理苦衷
业主自治，其实难题也不少
在一号楼下物业办记者见到业委会李主任，她向记者介绍小区的情况：“小区东临中州大道，北临农业路，共有426户业主，其中30多户没入住，入住率约90%。”
说起业委会自治的艰难，李主任说：“开发商承诺2006年底业主入住后就有‘双气’，是酒店级物业管理。谁知入住后连路都没有，开发商临时修了条水泥路，且‘双气’都不通。由于小区配套设施不好，给业主带来很多麻烦，前后四任物业都没管好小区。由于业主们都有怨气而不交物业费，物业公司亏损后走了。直到2008年年底，小区成立了业委会并在房管局备案后，我们才下定决心要把自己的家园搞好。”
说着，年逾六旬的李主任拭去泪水：“2009年冬天那场大雪，小区没通暖气，为找热力公司，我们出门在外边连公交车都挤不上，天冷不说，那路又光又滑……我们每天辛苦奔波，很想把小区管好，但能力有限。小区如果停电，一会儿我能接20多个电话。主要是有少数业主不理解，不知我们所经历的甜酸苦辣，因业主自治收费没发票，有的业主故意要票来刁难。有时想想我图啥？退休了本来想安度晚年……”
业主看法
实行自治，确使小区面貌改观
李主任告诉记者，小区自成立业委会后，在社会上聘请水电工、保安、清洁工和监控人员等19人，物业费还按原物业公司收的每平方米1.1元，另每平方米加收五分钱的监控费。小区只有这一项收入，开支却很多。“每月开支都是紧巴巴的，勉强可以维持下去。”李主任说。
记者在小区院内采访了5位业主。业主陈先生说：“开发商交房后临时修的水泥路坑洼不平，雨雪过后积水很深，业主出不了门，常有老人、小孩摔倒，暖气当时也没与热力管网连接。天寒地冻时，两个主任为让小区供上暖，那么大岁数还顶风冒雪到热力公司协调。最终感动了热力公司的领导，才破例给小区开了绿灯。”
一号楼的奚先生告诉记者：“最后一家被撵走的物业公司收费每平方米1.1元，但还要另加每平方米5元的电费，理由是供暖要二次加压用电。业主们已把钱交热力公司了，即使暖气二次加压，能用得了那么多电费？把这家公司撵走后，小区实行业主自治，我亲眼看到小区内去年修了柏油路，盖了保安室。去年业委会把省下的十多万元投到了小区基础设施上，如果是物业公司，会把钱花在这上面吗？”
三号楼崔先生在受访时说：“物业自治后，保洁、服务和保安都很好。业主自治是好事，也可能是以后发展的方向。业主自治涉及业主个人利益，因为家在这里，业委会肯定会想尽办法把小区搞得更好。”
经验总结
注重公益性，使自治走得远
在办公室，记者见到了业委会聘请的物业经理刘先生。他指着张贴在墙上的《郑州市物业管理条例》说：“我们都是按条例规定开展工作的，物业公司是要盈利的，而业主自治是自己给自己干，管理目的完全不一样，在做法上也肯定不一样。取之于民，用之于民。去年，我们在院里修了柏油路，投资近7万元；又盖了门岗室换了大门，共投资十多万元，如果是物业公司管理，不会这样做。”
昨天，业委会王主任因要到深圳定居刚辞职。她受访时说：“业主自治的目的不是为了挣钱，我对这届业委会的工作问心无愧，业委会成员和业主都有颗热爱小区的心，都尽到了努力。小区所有收支全靠物业费，19个工作人员的工资是按岗位和技能开支的，每人每月1000～1600元不等，其中保安月工资1300元，每月公摊电费1万多元，还有电梯维修、垃圾清运等，稍不小心就顾不住开销。如果地下停车场归业委会管理使用，每月能增收1万多元，但现在还没要回来。”
业委会李主任向记者表示：“业委会开会研究决定，还要在自治的道路上走下去，原想把物业管理交出去，现在不交了。”
专家观点
自治是好事，相关问题需注意
郑州市物业商会会长于阳受访时说：“业主自治，我认为是非常好的一种方式。物业公司的服务难令业主满意，是因为业主一般不参与管理，而业主自治是由业主自己选出信任的人进行小区管理，相对能代表业主的共同利益，监督机制也加强了。但应看到，不是所有小区都是业主自治好，规模大的小区，业委会应监管物业公司，行使广大业主赋予的权利。如果有些小区没物业公司愿管，自治是很好的选择。”
河南言东方律师事务所主任闫斌表示，小区业主对物业采取自行管理的方式符合《物权法》规定，这种自管的做法，可以直接把业主放在权利主体的位置，不仅可以唤醒业主的责任意识，也能增加邻里的交流与感情。更重要的是业主支付的物业费肯定会大幅下降，因为物业公司管理有个利润在里边，成本肯定要高。成本的节约以及对服务质量的迫切要求，正是目前业主自治越来越受到关注的因素。业主自管小区，账目公开，确保自管规范性，提升了物业工作的责任意识。此外，业主自管目前还存在着一些问题，业委会不是法人，业主自治亟待立法，加以完善并引导这一现象向正规的趋势发展。
郑州市房管局物业处程处长谈起业主自治说：“对于业主自治，作为政府管理部门，我们既不提倡，也不反对。但有一点需要提醒的是，小区中对业主共有部位和物权的管理，涉及公共设施和电梯、高层供水、消防的安全维护和保养，对多层小区，业主自治是可以的。但高层小区就得有专业持证人员上岗，没有专业水平是管不好的。如高层电梯使用寿命是10年，正常维护可用15年，如让不懂的人管理，不能正常维护，30年需更换三次电梯，多更换一次的费用还是业主出。”
