郑州6区商住房空置调查：郑东新区空置率

　　有业内人士表示，郑州房地产市场一直是求略大于供

　　他们的数据能否真实反映郑州商住房空置率，商报将继续采访房管部门

　　郑东新区商住房空置率，中原区。这是一群热心大学生花费两个月时间得出的数据，样本包括郑州6区的29家大型楼盘，约1.1万套商住房。昨天，他们把这个调查结果交给了河南商报。

　　参与调查的“北极星”团队的成员们说，“这只是冰山一角，也许与真实情况存在偏差，但希望我们的抽样调查，能够给政府和房地产业内人士一些参考……”

　　这些数据是否客观？统计方法是否科学？能否真实反映郑州商住房空置率？商报将继续采访郑州市房管部门及相关业内人士，持续关注这一话题。

　　先了解个概念

　　　　什么是住房空置率

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%~20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　调查取样

　　样本是怎么选取的？

　　读者也许想知道这群大学生是怎样选取的标本。

　　“北极星”团队队长王璞说，取样是很严格的，要符合多种条件。

　　首先是楼盘交房时间距此次的调查时间在1～4年之间，这样是为了给购房者充分的装修、入住缓冲时间。其次，这次抽样调查的住宅小区均为大、中、小户型的混合小区。“这样是为了取样更合理，而不会导致结果出现太大偏差，比如纯小户型的住宅就没有选取。”王璞解释。

　　　怎样开展调查？

　　从哪些方面调查？在目前空置率的调查中，“黑（亮）灯率”依然最被市民认可。在这次调查中，“北极星”团队不光采用了“黑灯率”调查，还采取了水、电、气表调查，以及其他的辅助调查。

　　张亚娟，“北极星”团队一名成员。她说，调查不如想象中那么容易。随着现在物业越来越规范，很多小区管理很严格。所以，对一些“出入较为方便”的小区他们采取直观的水、电、气表调查。对一些高档的小区，由于无法进入，采取了“黑灯率”调查。除了上述两种调查方案外，他们还对小区人居环境进行抽样调查，走访房地产中介机构，甚至对小区业主进行了访谈。

　　张亚娟指着一张在某小区调查时发现的水、电、气表缴费通知说，当时这张表粘贴在楼洞口，截止日期是2010年7月20日，表上显示11户人家中，4户水、电、气、暖的使用量都是“0”。

　　数黑灯的经历让王璞无法忘记。2010年8月6日晚9时左右，某小区一栋临街楼，一栋楼4个单元共44户，亮灯的只有14户。2010年8月7日晚上8时多，郑东新区某小区，有一栋楼有4个单元共48户，亮灯的只有11户。

　　为了避免出差错，提高调查的准确性，“北极星”团队在同一楼盘数黑灯时，会连续三周在同一时间到同一小区进行观察。

　　调查结果准确吗？

　　实际上，“北极星”团队在9月初结束的调查中只是取样了21家楼盘。为了更准确地反映郑州楼盘的空置率，他们找到了深圳市泰辰置业顾问有限公司郑州分公司，对他们进行指导。

　　该公司总经理周心罡说，目前“黑灯率”和“查看水电气表”应该是较多市民认可的办法。“这12位大学生的调查方法是正确的。对于他们的调查结果，公司建议再增加8个楼盘，以便让结果更准确丰富。”

　　于是，这个团队又开始追加对这8个楼盘的调查，最终，在昨天把29家楼盘的调查结果全部整理了出来。

　　队长王璞说，这8个楼盘样本增加前后，数据的总体趋势是一致的，如郑东新区的商住房空置率，在增加前后都是。

　　数据分析

　　郑东新区

　　外地人投资买房较多

　　“北极星”团队进行的抽样调查结果显示，郑州市郑东新区的商住房空置率是55.17%，金水区商住房空置率是38.12%，惠济区商住房空置率是34.5%，二七区商住房空置率是24.8%，管城区商住房空置率是22.5%，中原区商住房空置率是21.7%。

　　队员从该调查中分析，外地人在郑东新区投资买房的较多，金水区也已存在一定的投资投机性需求。

　　“惠济区、二七区、中原区、管城区的投资投机性需求逐渐增多，商品住宅出租率不高，但惠济区地域偏僻，属于郑州的郊区地带，生态环境好，高档楼盘投机性需求已达一定的比例。”在最终形成的调查报告中，他们这样写道。

　　团队还认为，中原区、二七区、管城区发展较早，为郑州现在的老城区，这些区域空置率较低，商品住宅出租容易，投资投机性需求所占比例不是很高。

　　　专家观点

　　　不控制空置率

　　　可能造成房地产业崩溃

　　在河南财经政法大学教授刘社的印象中，郑州似乎没有官方关于商住房空置率的调查，非官方最近有一次调查也是在网上进行的，但规模没有这次大。

　　刘社说，空置率高证明房产投资投机性需求比较大，泡沫比较多。而一些有刚性需求的人确实需要购房，这就可能造成房产市场供不应求，房价就有可能继续上升。不加以控制的话，可能造成房地产业崩溃。 

　　国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时曾表示，空置率这个数字在一定程度上能够反映购房的投机性需求究竟有多大，进而反映房地产市场供需的不平衡程度。

　　“空置房屋无论是从经济角度还是从其他角度讲，都是浪费资源。”邹晓云还说，从经济运行角度来讲，会存积大量的资金，“我们的钱被房屋占用了，也不能去创造新的财富，对经济非常不利。”

　　郑州投资房比例仅占30%

　　其实，关于空置率的数据一直是众说纷纭、争论不断，其主要原因在于空置率的定义无法统一。

　　普遍争论的焦点是：一年住多长时间才算不空置？出租算不算空置？买后一年未装修算不算空置……即便对现在提及最多的水电费指标，人们仍存在不同意见：“空置”是指水电费一个月5元钱还是0元？这些都需要有一个令大众信服的标准。

　　某房产研究院副院长陈晟说，从我国国情看，住房空置问题不能简单地一概而论。据调查，当前住房空置大致有三种情况：一是“合理空置”，指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备；二是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；三是“投资投机性空置”。

　　北京市房地产业协会副秘书长陈志曾经表示，房子一年内空置很正常，只有空置三年以上，才能说明问题。

　　河南省地产商会秘书长、河南地产商会投资股份有限公司总经理赵进京在上月接受记者采访时表示，郑州的房地产市场一直是求略大于供的状态。具体来说，郑州市房地产的市场需求以自住为主，而投资房的比例仅占30%左右，而且都是以房产的自然增值和租赁增值为目的，投机炒房的比例很小。

　　2008年之前，国家统计局也有关于空置房的相关数据，但该数据只针对房企累计的未售未租面积，这一界定与公众惯性认为的“已交房而不住人”的空置房大相径庭。

　　在11月11日的国家统计局新闻发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运表示，人口普查进入复查阶段，住房空置率等人口普查主要指标有望在明年4月发布。也许那时出来的才是权威说法。

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