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楼市新政出台已满月，一线城市房价依然高企，炒楼客纷纷转战二线城市，南京、厦门、大连、东莞等地房地产市场又见升温。
限购令发威成交量跌 炒楼客转战二线城市
楼市新政出台时值满月，调控效果已初步显现。记者昨天了解到，新一轮调控下各地楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降。
根据某房地产数据网监控数据显示，上周(10月18日-10月24日)监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市(北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都)中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨，其中深圳环比涨幅近40%。这是由于在最严厉的“限购令”出台后，迫使深圳成交锐减并持续低迷约10天，上周略见起色。
另外，记者从北京中原地产等研究机构了解到，房地产二次调控以来，北京商品房成交量下降超过三成，低价房成交占比上涨也致商品房价格整体下降6.6%。北京中原地产张大伟表示，第四季度房价再度下跌可能性越来越大。
在中央“二次调控”政策指向下，各地陆续出台相关细则，有关部委也不断有相应举措跟进。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，该举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。加上近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请将进一步征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境再度收紧。而北京率先出台的开发商新房预售款的监管制度，被认为有可能向全国推广，这也被认为掐到了开发商的资金“命门”。
不过，从近期陆续公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好，短时期内因资金压力而急于降价抛货的可能性并不大。据中原监测的10家标杆房企数据，万科、保利、中海、富力、复地等5家销售额已完成年度计划四分之三；金地、雅居乐已完成70%以上。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话，开发商压力将越来越大。
有券商分析报告认为，利率是否重回加息通道必然成为天平两端的重要砝码，对此前的调控措施起到放大加成作用，成为市场调整的真正决定力量。
专题撰文/本报记者梁国瑞、贺涵甫、李媛、李凤荷、邱瑞贤、王丹阳、龚夷菲、陈白帆
南京：离婚率翻倍 买完房复婚
南京“限购令”的出台不仅降低了楼市温度，更出人意料地引发了离婚的热度。虽然现在尚无部门证明离婚率上升与“限购令”直接相关，但有知情人士告诉记者，南京限购令出台后，某区离婚申请的数字是新政公布前的两倍多。
10月12日出台的南京楼市新政，规定南京市拥有两套以上住房的本地居民便不能申请购买第三套房产。这不同于上海、杭州的“限购令”对原有住房既往不咎，而是直接“限购”第三套房，被称为“严厉版”限购令。
有知情人士告诉记者，“限购令”出台后，为了规避政策，不少购房者动足了脑筋，其中甚至包括“假离婚”，“因为新政的作用，一些所谓‘笑着脸离婚’的现象越来越多”。
蒋女士夫妇就是其中的一对。“家里有两套小户型，一套自住一套出租。前不久看中了一套江宁的房子。但是限购令这时候出来我们措手不及，要卖掉现在这套时间上不允许，另外一套出租的合约又没到期。”蒋女士对着记者大吐苦水，“政策的初衷是为了限制投资，但也不能把需要改善居住条件的群体也列入调控目标吧，现在这样子只能先离婚，买完房再复婚了。”
但是，本该在严厉版“限购令”打击下急剧降温的南京楼市，却在10月中旬迎来一波成交热潮。记者采访发现，这一反常现象的产生，是众多购房者为了抢搭南京楼市契税优惠的末班车。
杭州：限死拼接户型 近20楼盘停售
10月11日，杭州“限购令”等22条新政出台，买房者暂时只能新购一套商品住房(含二手存量住房)。尽管由于对过往房产既往不咎，仅对新购房作出限制而被称作“温柔版限购令”，但有近20个“拼接户型”楼盘因杭州新政陷入尴尬境地，纷纷停售。
杭州市民赵勇最近很着急，他前阵子刚看中城西一套160平方米的新房，还没来得及下单，突然而来的楼市新政就打乱了他的购房计划。他被告知，按照新政，他买不了这套房——这批房子属于“拼接户型”，有两本房产证。
所谓“拼接户型”，是指2006年国家出台“90/70政策”后，开发商为了销售大户型，用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的房源。一套房子分为好几本房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。
记者了解到，杭州2007年左右开盘的楼盘，有不少都是多套小户型合并成一套大户型甚至排屋。据不完全统计，目前杭州有此类户型设计的新老楼盘近20个。
但“限购令”一出台，“拼接户型”迅速被打回原形。记者多方求证发现，目前涉及到的有在售房源的“拼接户型”，都处于停售状态。有业内人士私下向记者透露，已经有开发商准备把拼接好的大户型重新拆开，打造成单套再投入市场。
福州、厦门：限购3个月抑制楼价待观察
一路高歌猛进的福州、厦门楼市在10月当地出台限购令后终于刹住了成交暴涨的势头。记者从福州新房频道检索到，从10月17日~24日，新房日成交量从150套大幅下降到52套，其间每日成交数量约在50～80套之间。厦门限购令较为宽松，只对新购房屋数量进行限制，故此成交量在限购令宣布后每日环比跌10个百分点以内。
成交量下跌，但楼价却未见松动，开发商定价相反还非常进取。10月21日，厦门岛内楼盘中央美地二期开盘，本期推出300套房子，排号资格是两房必须出示50万元存款证明，三房单位必须有70万元存款证明，300套房源依然吸引了3000人前来竞购，15800元/平方米起、均价17000元的价格让不少购房者大跌眼镜，8月份一期开盘10600元/平方米、均价12000元，短短两个月即提价30%～40%。楼价高开，二期开盘即消化近80%，也让市民及业界人士非常意外。
厦门及福州房地产业界人士均表示，虽说政府明确宣布限购令有效期截至今年12月31日，是全国限购城市中的“异类”，但这3个月时间是政府对市场“听其言，观其行”的时期，若调控不到位，3个月后限购令有可能续期。
大连：“刚需”仍挺房价稳步上升
10月19日，辽宁省大连市的住房限购令的出台，使我国采取限购措施的城市数量上升到14个。这个目前最迟发布“限购令”的城市曾经以每年22%的房价增幅，在全国大中城市中排至第三位。
“由于‘刚需’的存在，以及东北三省对大连所处地理、位置环境的认可，我们预测大连‘限购令’在发布四个月至半年内将暂停或取消。” 大连房地产经济协会副秘书长贾广葆说。
根据调研报告显示，限购令实施的前一周，大连市七区（不含开发区）整体成交2421套，环比上涨82%，呈爆发性增长。其中大连中心区域中山区成交量增幅，成交392套，环比上涨989%。原因主要是受政策因素指导，出现集中备案的情况。报告认为，新政之下，首套房首付款比例调整至30%，对刚性需求起到了一定程度的限制，刚性需求虽然依旧为冷淡市场之下成交的主力承担，但是从成交占比上看略有下降。
的抽样调查也印证了这一点。在对大连24个新盘在19日限购令后一周的抽样调查中，楼盘周访问量1532，比限购前一周环比下降2.92%，周成交量261套，仅比上一周的268套略少，成交均价18465元，价格比较稳定。其中，位于风景区的某均价19000元的别墅大盘，在本周成交环比高达520%。
大连指南针房地产营销副总经理袁晓姬表示，大连房产市场反应比较迟钝，主要还是以北京、上海、广州等大城市反应为风向标，“限购令”的效果可能半年后才能呈现。“目前大连的‘限购令’还没有制定实施细则，大连也没有实行‘网签’，比如对家庭住房数量的认定，具体流程等都模糊不清，加上部分地区与大连房产局没有联网，‘限购令’具体实施的操作还模糊不清。”
大连房地产经济协会副秘书长贾广葆则表示，大连的“限购令”在全国14个已发布“限购令”的城市中，显得相对“温和”，这与大连房产市场的发展现状比较匹配。“大连‘限购令’主要在于打击投机和投资，进行差别性贷款和征收房产税等，其中房产税问题更为购房者所关注。”
深圳：地产中介门可罗雀
深圳推出的房地产调控补充细则，包括了史上最严厉的“限购令”。在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得购买新房，限购令出台一周后，深圳楼市成交量跌六成,不少地产中介半个月没有成交，住宅投资客纷纷转向商业地产，豪掷亿元购商铺。有关专家预测，“新政”的影响是毋庸置疑的，对楼价上涨的势头也一定有抑制作用的，深圳的房价将有可能回归到17800元/平方米的水平。
记者从多家中介了解到，限购令对他们的影响比较大。
深圳世华地产一家分店的置业顾问小张表示：“从前几乎没有出现过这么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出台后，我们6~9月的每月销售额都在5000万~6000万元。而这次的影响让我们有点意外，至今只有1000多万元的成交量。”
南山几家地产中介的置业顾问反映，二手房不再与去年一样，今年期待的“金九银十”也早早进入了“冬季”。采访中，有地产中介郁闷地表示：“以往国庆前后，都是成交的旺季，但是如今却冷冷清清，在‘限购令’之后，整整的半个月里，没有一单成交，差不多所有的收益都来自出租。”后海大道上的一家中介置业顾问苦笑着说。
近日，记者到龙岗万科新推出的金色沁园售楼处看到，现场来看房的人并不多，只有十几个人。“现在买房有没有什么优惠？赠送多少面积？”记者询问售楼员，一名工作人员表示：“诚意客户登记可享开盘当天九七折购房优惠。不送面积。”
近日出台的“限购令”，又令商铺和写字楼迎来新的春天。一位投资客豪掷1亿元购买位于后海湾的11个商铺，近期在深圳一直炒得沸沸扬扬。记者采访地产中介了解到，十一之后，来了解商铺信息的人，比7月、8月约多出2倍。
海口、三亚：楼价仍高 普通市民未受惠
自今年1月海南国际旅游岛的建设上升为国家策略的消息发布后，海南楼市旋即进入了疯狂的状态。而海口、三亚房价也在今年以来多次领涨全国，因此也一直被认定为属于“房价过快上涨的城市”。
在全国各大重点城市于10月初陆续出台“限购令”后，三亚和海口也分别于10月12日和14日出台各自的限购令，两市的限购令内容大致类似，均规定本市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在本市新购买一套商品住房。两者的主要区别在于海口市的限购期限从2010年10月14日～12月31日，而三亚并没有对限购时间做出规定。
很多当地开发商认为，三亚和海口出台限购令不过是当地政府为了顺应全国调控的大趋势，因为从今年2月份之后，海南楼市已经逐渐变冷，如果是为了遏制购买需求而出台限购令并不是很必要。甚至有开发商认为，三亚和海口出台限购令其实是不得已而为之，“海南楼市在今年春节的疯狂程度已经传遍全国，在现在全国楼价上涨过快的城市纷纷出台限购令的时候，一直处于风口浪尖的三亚和海口自然无法避免。有可能中央其实已经有一份必须要落实《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》的城市的名单，涨幅明显的三亚和海口必然会在这类名单上。”不过，由于三亚90%以上的购买力来自岛外，海口也有50%以上的购买客户来自岛外，因此，海南很多开发商认为，针对海南的特殊客户群体，除了在信贷方面严格把关外，仅靠“限购”未必可以遏制得住楼价。来自海南省住房建设厅信息网数据显示，即便是在国庆7天假期期间，海南楼市成交量也仅为90余套，三亚成交量，达到了66套，均价为19605.94元；海口成交10余套；陵水成交13套，均价为27703.98元。
尽管限购令以及加息消息对目前相当平淡的海南楼市无疑起到雪上加霜的作用，但有海口和三亚市民则表示，限购令还无法给当地市民带来实惠，由于本地人的收入与楼价相差太远，反正也买不起，因此大家对限购与否并不是特别关心。
宁波：商用公寓忽受追捧
宁波楼市调控细则“甬九条”出台以后，直接导致开发商纷纷延缓开盘计划，而购房者则更趋谨慎。
“甬九条”规定，宁波市户籍居民家庭限新购1套住房，能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。而无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。
在记者采访中，不断听到开发商关于“商用公寓利好”的说法。因为新政并未涉及此类物业，不少开发商断定，在“限购令”的调控下，市场上原本的资金将转战商住楼及办公楼市场。
中国国际品牌研究会秘书长兼房产品牌研究所所长兰马分析说，新政对公寓市场的推动效果尤其明显。“宁波的民间资本特别看好这种物业，因为公寓是投资性质的，而且宁波的公寓总价低、升值空间大、用途多。”兰马说，宁波的公寓一般总价在50万~100万元之间。“新政后，公寓市场将量价齐升5%左右。”兰马说。
不过，总体看来，新政出来后，宁波楼市降温明显。宁波数据监控中心10月20日发布的统计数据显示，从15日~17日，3天时间里，日均销售都不足70套。分析人士认为，这与契税新政实施有较大关系，主要反映投资性购房需求的“虚火”明显降温。这不仅让购房者成本支出加大，更重要的是，让投资者感受到政策调控的力度越来越大，因此，这会让很多投资者对市场不可避免地出现观望情绪。
珠三角二线城市暂不限购
佛山：出限购令可能性极低
本报讯 （记者欧阳媚峰）除了一线城市外，也有不少二线城市出台限购令，所以广州限购令出台后，不少佛山消费者在猜测，佛山是否也会效仿广州出台限购令？对于这个问题，受访的多位业内人士都一致认为，佛山出台限购令的可能性非常低，消费者无需为此过多担心。
保利华南实业有限公司副总经理张亮认为，目前出台限购令的城市都是近两年楼价上涨特别猛的城市，佛山的楼价虽然有一定的涨幅，但是相对其他城市，尚算理性，而且就目前的房价和收入比来看，佛山的楼价也是在合理范围内的，所以佛山出台限购令的可能性不大，必要性也不大。
东莞：恐慌性“赶签”造就“银十”效应
本报讯 （记者张玉云）东莞楼市在“9.29”新政颁布后出现了极为异常的情况。国庆期间，原本对调控政策一直极为敏感的东莞楼市意外摆脱了“新政魔咒”，黄金周7日整体楼市“量价齐飞”，国庆签约量达到了2007年以来的峰。截至10月13日，东莞房管信息网上的每日住宅签约量在200套以上，日成交量比新政前更火爆。直至新政出台第三周，全市一手住宅签约面积创2010年1月以来第二高峰。
究竟是什么原因造就了东莞楼市成交“高烧不退”？据了解，在新政出台后的排名前列天，即9月30日，东莞的单日网签量即出现突然暴涨的现象，住宅签约量“井喷”至402套。合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示，出现这一情况的成因，在于新政的出台令市场出现恐慌性“赶签”的情况，大批楼盘已成交客户集中签约，为的就是希望能赶上新政实施前的“末班车”，避免出现房贷首付提高或无法通过房贷审批的情况。
江门：限购令虽未见 购房者仍退房
本报讯 （记者黄国金）昨日，江门住建局有关负责人证实，江门尚未收到有关即将实施限购令的通知。但连续出台的楼市调控政策已经开始影响当地房地产市场的消费信心，少量在黄金周期间购房的购房者开始退房。而受连续的新政影响，江门开发商纷纷减缓了推货的速度，虽然待售新房接近3000套，但市场上在售新房的数量仍偏少。
江门本地购房刚性需求受楼价走高的影响而遭抑制，江门楼市交易市场转为以外来购房者为主，外来购房者由去年的不足30%，骤升至今年的超过60%。江门本地刚性需求者期盼江门也实施限购令，打压日益增长的江门房价，实现购房梦想。
中山：广深投资型购房者多起来
本报讯 （记者齐华伟）“最近明显感觉到广州和深圳的外地客户多了起来。”新长江地产策划人罗彦行说，他们公司旗下某个项目国庆开盘以来就接待了很多外地客户。“外地客户买房投资的还是占多数。”罗彦行分析，中山房价低居住条件好是吸引外地客户的主要原因。
珠海：楼市抗跌性较强波澜不惊
本报讯 （记者陈治家）受二次调控政策的影响，珠海房地产业总体说来，10月销售与9月比稍有下降，但销售价格没有出现松动，部分高档楼盘甚至微涨。
随着部分城市相继出台了“限购”政策，珠海官方对此至今未有任何表现。对此，珠海多数业内人士表示，珠海不可能出台“限购令”。业界认为出台限购令的城市多数是房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，珠海目前的楼市还较为理性，不属于这个范畴。加之珠海得天独厚的自然环境，众多外地人涌进珠海购房，楼市抗跌性较强，珠海不可能出台限购政策挡住外面来的购房者。
惠州：暂不限购但限制恶购
本报讯 （记者秦仲阳）记者近日调查惠州楼市发现，新政影响主要体现在三方面，一是本地刚性购房者热情大减，二是外地投资者对来惠州购房兴趣提高，三是当地房价仍坚挺不下。
惠州市房产管理局负责人近日表示，惠州目前没有对外来购房者设置限制规定，但是反对恶意购房，比如一次性购买10套以上的，就需要向房产部门写出书面说明，解释购买的原因。
肇庆：房价缓慢上升压力来自通胀
本报讯 （记者于敢勇）记者昨天走访了肇庆市的一些新开发的楼盘，发现新政对楼市影响不大。业内人士称，肇庆目前的房价相对广深来讲还很低。从肇庆房地产市场的现状来看，短时间内政府出台类似限购令的可能性不大，肇庆房价的长期走势应该是缓慢上升，主要影响来自不断增强的通胀压力。
