国有土地“招拍挂”修改 将释放有效土地供应

　　国有土地“招拍挂”出让制度有望纳入立法程序进行修改。日前，国土资源部官员表示，其部门规章执行两年、规范性文件执行一年后可进行评估和清理，提出立、改、废的意见或建议，其中现行的土地出让制度改革位列其中。业内人士分析，此次土地出让制度的修订和完善，意在提高土地出让效率，释放有效土地供应。

　　事实上，自2004年的“8·31”大限后，作为国有土地使用权出让的关键制度，“招拍挂”一直存在“供地效率不足”的问题。近几年来，随着地价攀升、地王涌现，土地出让制度面临诸多质疑。

　　在现行招拍挂制度和出让程序下，地方政府和开发商都存在“限制供应+拉升房价”的利益冲动和执行可能。比如，引起社会关注的地王现象就存在恶意炒作行为。

　　土地供应掌控在地方政府手中，土地拍出高价为地方政府带来高额财政收入。而房企之间则存在连带关系，如果某房企在拟出让土地旁边有连带项目正在开发，且开发项目体量较大，则该房企或其关联方可通过简单的“举牌”便能把土地的价格炒上去，进而带动周边楼盘项目价格，从中赚取超额利益。

　　在这种利益链条中，城市土地越来越稀缺，地价和房价联动上涨。地方政府和开发商均可轻松地通过“囤地”来获得土地增值收益，“吃力”的土地一级开发和整理工作，则因利润微薄而不被开发商看好，市场法则下的供地增加也就日益成为了“空谈”。

　　为此，土地招拍挂制度需要修正和完善。虽然该制度的方向必须坚持，但其存在的问题也必须解决。比如程序不严谨、商业规则不完善、工业用地的招拍挂公开程度不够等。而“价高者得”的游戏主要规则更需要变革。

　　2月24日，北京市通过“暗标”的土地出让方式，公开出让了朝阳区常营地块，最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式，其中投标金额仅占全部评标环节的30%，价格已不再是地块竞拍的决定性因素。

　　实际上，今年初，土地招拍挂制度的调整已经开始，北京等地的基本方案为摒弃“价高者得”的交易方式，尝试大量采用综合评标的方式出让土地，减少土地价格在评标指标中所占的比例；或是采用暗标，即多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标，然后在同一时间开标，方案者得到土地。在这样的模式之下，就避免了现场面对面飙价的过程。

　　近期，有消息称，国土部已经完成了招拍挂改革试点的方案，在下一步修改招拍挂办法和修订《土地管理法》的程序中，相关内容将会纳入法律规范；在土地出让制度改革方面，可能会要推行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法。

　　通过一段时间的试运行，北京版的土地招拍挂方案已经初现成效，在为地价降温的同时，也提高了供地效率，增加了供地规模。业内人士指出，土地出让制度修正的目标，是进一步打破政府土地垄断，淡化价格竞争。此举有利于防止权力寻租，防止房企串谋，也有利于提高土地出让率，扩大有效供给。 （编辑：杨林）