商业地产市场如火如荼—莫将商业变“伤业”

2010-06-30 07:58:15 来源：大河报

　　随着国家严厉遏制高房价的宏观调控政策的实施，住宅投资瞬间遭受重创，市场观望情绪加重。由于商业地产此次没有受到直接冲击，“住宅黄了，商业红了”成为市场新的流行语。

　　在投资者开始对商业地产追捧时，很多开发商也把写字楼、商铺的销售提到了住宅前面，如何选择和把控商业地产呢？记者从专家、开发商、成功投资者等诸多业内人士中，讨教来了近期商业地产投资注意事项。

　　新一轮房地产调控开始以来，郑州商业地产价值越发凸显。目前来自于省内外的名企都把目光放在商业地产上，上海升龙集团、上海绿地集团、宝龙集团、新田置业、锦艺集团、正商地产、长城康桥、亚星房地产、永恒置业、中信中原置业、国瑞地产、民安置地等，甚至不乏万达地产、恒大地产等地产大鳄入驻郑州，开发出万达广场、曼哈顿广场、郑州国贸等一个个商业地产项目。另外，现代物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现，连锁超市经营优势凸显、领域拓宽，沃尔玛、家乐福、大商新玛特等国内外大型商业企业加快布点，社区商业也是风生水起，每个区域房地产形势怎么样，商业地产充当起先锋，大有改变现有商业版图之势，郑州商业面临大变局。

　　郑州商业地产开发如火如荼

　　那么作为投资者，应该怎样选择商业地产，如何才能把“鸡蛋”放进安全的篮子里呢？郑州地产的上官同君认为，投资商业地产，主要评判的是商业地产的价格与成长空间，也就是性价比或者称之为投入产出比。性价比优异的商业地产，必然具备卓异的增值性。

　　上官同君指出，选择商业地产通常需要遵循三个“标准”，一是要选择居民聚集、人口集中的地区。人气旺盛的地区有利于商业地产的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的地产。买这样的商业地产更容易出租。二要注意商业地产所处的位置，其在辖区的特点和街道客流的方向与分类。尤其是选择商业门面，更是如此，古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，要选择街道两端交通通畅，往来车辆、人流较多的街道。三要尽量避免在受交通管制的街道建设和投资商业地产项目，如今郑州单行道路很多，不仅开车不方便，停车也困难。所投资商业地产特别是店铺门前要有适合停放车辆的位置，店铺附近有公交车站点，或者出租车停靠点。

　　“从商业地产购买者对商业地产所在区域的选择情况可以看出，城市中心区仍是商业地产购买者的，其次是区域中心区，再次是投资热点区域，另外城市未来中心区也是热点。以郑州为例，城市中心区所占比例为32%，如二七商圈的大上海城、铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。另外也有投资者把目光选择在金水区和郑东新区，比例分别为18%和16%，金水区是传统行政区，这些年商业发展迅速，消费增长强劲，又是连接郑东新区和郑汴融城的桥头堡，当然是投资热点。至于郑东新区投资者比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，是因为这两个区域一个是郑州市的行政中心区，另一个是新兴的人口聚集区，不仅出现了几个大型的专业批发市场，而且这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商业地产购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢，远远不及住宅地产。”上官同君分析道。

　　投资商业地产需谨慎

　　“过去，最有价值的商业地产项目可能就是地段，价格最贵，但现如今，这一‘金科玉律’需要变更一下，因为在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰。商业地产价值一定程度上受地理位置影响，但在商业重复经营严重的今天，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的‘特色’也许更为珍贵。投资者需要特别注意这一点。”中房郑州机构的刘会友认为。

　　郑州宝龙商业物业管理有限公司的相关负责人认为，商业地产作为投资型和以经营为主的物业，能否找到合适的商家，能否经营好，是商业项目成败的关键，商业地产业态定位的准确与否，直接影响到整个项目是否可以成功，投资者是否成功。

　　河南财经政法大学房地产相关专家认为，作为商业地产，开发公司应重经营，其中最为关键的一点，就是定位。商业经营定位的原则是“从市场中来，到市场中去；源于市场，高于市场”。面对复杂的商业市场，只有通过深入的市场调研，才能证明定位的可能性与风险性；只有实实在在地与目标经营者沟通，才能保证招商的成功几率，并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议，形成龙头效应。这样，发展商在项目启动之前，就能做到游刃有余。对于广大投资者来讲，投资这样的商业地产才是最放心的。（编辑：杨林）