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万科以众筹破局“只租不卖” 盈利仍是待解难题

2016/12/06 09:50 来源: 每日经济新闻-邦地产 评论
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 11月17日,北京首批“限房价、竞地价”试点四宗地成交结果显示,住宅部分均为竞得者100%自持。12月1日,进入方案评比的三宗地块公布结果,万科50亿元夺得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁36.75亿元竞得大兴黄村地块。

每经记者 庞静涛 每经编辑 隋丕宁

拿下“万众忧心”的自持地块后,仅过了4天,北京万科掌门刘肖即给出破局举措——“众筹”,但如何盈利仍是摆在万科面前的难题。

11月17日,北京首批“限房价、竞地价”试点四宗地成交结果显示,住宅部分均为竞得者100%自持。

12月1日,进入方案评比的三宗地块公布结果,万科50亿元夺得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁36.75亿元竞得大兴黄村地块。

“如何盈利”成外界讨论热点,直到12月4日晚间,有消息称,万科将以“众筹”破局自持商品房。按北京万科总经理刘肖的说法,万科将选择一些企业进行“众筹”合作。据悉,在万科拿到地的第一时间,万科给地块所在海淀区的几个大企业打了电话,商谈关于“众筹”合作的想法,“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与”,且企业多是有解决自身员工住宿的迫切诉求。

这其中,北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理;合作企业则在早期进行认筹,项目建设完成后企业员工可租赁相应房源,租金经由万科最终返还企业。

盈利仍是待解难题

在万科解决了众筹企业之后,一个贯穿项目开发全程的收入构想,看似盈利无忧,但在如今租售比并不理想的租房市场,众筹企业的资金成本将如何支付或成难题。

在刘肖对外公布的众筹细节中提到,参与众筹的企业,早期众筹投资支持万科开发,意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金压力;建设过程中,万科收取“建设成本费用+比较低的运营管理费”,能够直接平摊拿地和建安成本。

在项目建成后,众筹企业需要向万科提交相应的众筹项目运营费用。而且,项目启动前如果企业已经提前进入,意味着提前锁定客户,可以根据客户需求定制产品,从而缩短入市时间,同时也减少了营销费用。

租金能否覆盖资金成本?房东东创始人全雳向记者介绍,未来建成之后的房价和租金之间的租售比或许连2%都不到,恐怕连资金成本都无法覆盖。

持有同样观点的并不止全雳,还包括多位房地产企业的业内人士,均对众筹模式特别是盈利问题持有疑虑。一位房企投资拓展人士给记者算了一笔账,如果2%的资金回报率,一个10亿元的项目,在不考虑资金成本的前提下,现金回正也要50年,这还不算管理运营费用。

几乎所有的购房者都会有这样一个共识,买房的收益不仅仅是房租还有房子的升值,一位从事房地产评估工作的业内人士表示,全部自持的商品房项目不会按照住宅用途评估,具体影响多少仍要看市场反应。

在一片疑虑声中,有人认为,房产的买卖和租赁在成本上会有差距,改为计算租金和成本比的话,回报率会有提升,但仍需要企业运营1-2个财务周期,如果租金汇报预期稳定,之后选择资产证券化。

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责任编辑:王伟琴  JN1514
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