为什么说现在是投资房地产最差的时候

房子买还是不买，这是一个困扰房奴的永恒问题，但是在近期，这个问题又变得非常之有现实意义。在媒体上和新闻报道中，我们看到了很多类似的说法，认为现在内地房价上涨已经见顶，现在买房可能会有亏本的风险。不过，同时也有另外一种声音表示，房价上涨还未到顶，内地楼市依然具有投资空间。

之前房价上涨得太厉害，似乎已经让人对于高房价的感觉变得“麻木”。对越来越多的中国人来说，在城市买房仅仅是一种奢望。中国大城市的房价几乎与伦敦、巴黎或者苏黎世等欧洲昂贵城市的房价没有区别。今年上海、南京和深圳等城市的房价比去年几乎上涨30%。高速增长的房价带来了恐慌。2016年2、3月份后房价浮动特别大，导致买房就像抢房一样。大家去买房子，不是去订这套房子，而是看到有房子就直接就下订金去买了。有的人甚至看都不看房子，直接就拿现金买了。这样的疯狂，必然带来限购政策。

于是我们看到限购政策对于楼市的打击从10月份开始，一直延续到今天。严格的限制不仅仅限于房屋的销售和购买，甚至连之前过火的售楼广告的广告词也受到各种限制。这一套被称为史上最严厉的限购政策事实上显然透露着警告信号：房价高涨已经见顶，现在已经到了近年来投资房地产最差的时候。

为什么这么说呢？因为在限购的打击之下，中国的楼市呈现出的泡沫比以往更加明显的表现出来，让我们看到了房价高增长之下掩盖的危机。同时，这种趋势又是不可持续的。从现实的种种情况，我们也不难看到，近期一二线房价上涨幅度越来越缓慢，有些重点城市的成交量下跌一半。之前膨胀的房地产泡沫，仿佛在最近几个月突然凝固了。不再膨胀但也不会破灭，就这么不上不下悬在空中。这更加告诉我们，此时并不是进入楼市的时机。

泡沫要么破灭要么膨胀，怎么会“凝固”呢？在世界其他地方，或许不会出现这种现象，但在中国，房价泡沫目前的确从之前的金钱肥皂泡在慢慢变成一个水泥做成的坚固泡沫。

众所周知，中国楼市一直存在三种泡沫。排名前列是开发速度过快，造成开发泡沫。2016年1到9月份，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，而回顾过去更长的时间里，如果我们去看房地产的各项指标，例如开工面积、在建房屋面积、竣工面积等等，会发现都是一直以一种高速在增长。在这三个数据背后，隐藏的是大写的GDP，GDP是对经济增长衡量的一个很重要的指标。当前几年我们大张旗鼓在歌颂GDP的增长时，其实我们没有看到，面子上好看的GDP数据的背后，其社会成本却是需要全体房奴来买单。

开发了过剩的楼房，肯定需要尽快尽多卖给购房者，这又造成了信贷的扩张过快。众所周知，国内房地产的信贷扩张速度明显快于GDP增速，也就是说，自从房地产业的高增长开始的那一刻起，信贷泡沫便已经形成。此外，自2000年代起，共有超过8万亿美元资金流入新兴市场，而中国则是新兴市场当中的重要一站，这些热钱加上中国内部的新增货币，共同为信贷的疯狂扩张添柴加火。花旗银行曾经发表过一则报告，称鉴于目前的全球经济情势，未来的十到十五年内，全球范围内的信用将会透支。因此，从全球范围内看，虽然信用依然在扩张，资产价格在一定范围内依然在上涨，但是在这段期间房价也会因为信用的透支而达到顶点，难以再上涨。也就是说，由于信贷扩张的不可持续，房价的上涨也是不可持续的。

由于以上两个大的泡沫，中国的楼市才形成了第三个泡沫，也就是我们所熟知的价格泡沫。根据研究院的数据，在近五年，中国70座主要城市的房价受到大开发、大信贷的助推，上涨迅速。据统计，在过去十年，中国的总体房价上涨了400%，但中国的人均收入和企业利润率显然远远没有达到这样的增速，也远超过了股市带来的回报率。如此高的回报当然会吸引更多的资本投入到房地产业。而热钱和普通投资者进入不动产的方法，基本上也是依靠“信贷泡沫”和“价格泡沫”二者来入市和赚钱。目前，在信贷即将用尽、价格见顶的情况下，加之国家的政策稳定这个泡沫，既不让它再上涨，也不让它破灭，而是让其凝固化，以消解之前所说的三大泡沫的情况。即是通过限制土地开发、限制交易中的信贷泡沫，已达到在市场上限制价格泡沫、稳定资本的目的。

限制泡沫是为了金融和经济稳定，但稳固泡沫、让肥皂泡沫变成水泥泡沫，则是为了留住房地产业集聚的超大额资本，不让其外逃和内逃套利。房地产，无疑已经成为了经济稳定的一个定海神针，撑起艰难变革中的中国经济。泡沫的猛增猛减。已经不再是一个完全的市场行为，而是一个行政行为。再继续讨论房价会不会崩溃，已经无意义。

如果泡沫可以膨胀下去或直接破灭倒还好，可是事实往往不会如此，因此，目前投资楼市其实风险已经较大，换言之，房价未来的上涨的幅度会大幅回缓，交易率会大幅下跌，而持有房产的成本却在不断增加。也就是说，不动产在未来会成为持有起来很不方面的一种资产，变现的效率也会有明显下降。此时选择持有房地产，无疑是近十年来的最差时机。