收购改造上海中心单位成本只要1万元？

核心提示: 在楼市调控的今天，真正懂行的地产投资者，早就从新房和次新房市场撤出，选择投资老房子了。

浦东陆家嘴有一栋楼，名为“上海中心”，是上海目前高的楼。

但老上海们都知道，那里并不是真正的上海中心。九十年代，上海测绘部门曾经进行过测绘，发现上海地理概念上真正的市中心，是曾经上海的高楼——和平饭店北楼（原华懋饭店）。

它是芝加哥学派哥特式建筑，楼高77米，共十二层，由当时富甲一方的英籍犹太人爱利斯·维克多·沙逊建造，故又被称为“沙逊大厦”。外墙采用花岗岩石块砌成，由旋转厅门而入，大堂地面用乳白色意大利大理石铺成，顶端古铜镂花吊灯，豪华典雅，有“远东排名前列楼”的美誉。

然而，在上周五2016沃顿研究修班商业组的选修课程上，AAI国际建筑事务所（加拿大）董事、执行副总裁的谢岗却透露了一个惊人的秘密，锦江集团在2007年收购这栋楼时所花费的代价和改造成本，只有5亿元不到，以项目总面积5万平米计算，每平米只有1万元。

这一代价让在场的房地产行业资深老法师极为吃惊。要知道，虽然2007年时的1万元，比今天要值钱很多。但在当时要购买像和平饭店这样的钻石级资产，依然是不够的。

当时，上海南京西路有一批商铺对外散售，单价就超过了10万。1万元/平米的价格，在当时只能购买类似三林、莘庄、万里、大华等中外环间的住宅楼。至于收购完成和平饭店之后，要进行一系列改造、建设，也需要花费大量的资金。

极度艰辛的收购之旅

谢岗说，和平饭店的收购、重新改造，确实花费了很多的资金。仅仅原来楼内1268平米的外贸商场的收购就花了3亿左右的资金。

当时，大楼有5个小业主。除了外贸商场外，还有荷兰银行（920平）、花旗银行（640平）、中国银行（280平）和中国电信(6375平)。

在收购这些物业产权时，收购团队费了很大的力气。

比如，在找中国电信谈判收购时，他们居然发现找不到谈判对手。因为没有人能说清，谁可以做主把这些面积卖给锦江。为此，当时作为建筑设计师参与和平饭店收购、改造的谢岗，专门和锦江集团的领导一起，拜会了很多人，最后终于达成了收购的目的。

完成产权收购，只是整个和平饭店改造工程的排名前列步。

对项目进行内部改造施工，才是这个工程的真正难点。作为一个诞生于上世纪20年代的“太爷爷”级建筑，和平饭店北楼的原始建筑资料早就湮灭了，多次改造还造成了部分建筑的损坏。

周边环境差强人意，四周交通不畅；现存业态繁多、空间混杂；内部用房布局分散功能缺乏、规模不足影响内部环境，并造成局部搭建；酒店功能设施不足，急待补充停车、健身等必备设施；多数客房规格和品质低下，严重影响酒店长期运营等一系列问题。

谢岗确定的一个思路，就是“回到原点，寻找本源”。他认为，应该以重塑建筑的使用价值为前提，充分发挥建筑的文化价值感。

他大量的收集整理文字、图纸、图片资料，缜密调查每个空间和细部做出科学的分析和鉴定；利用有限的土地资源，与周边企业及相关单位协商，增建使用面积；与现有商户协商调配、整合空间、恢复原貌；提升现有各类公共配套品质。增设商务中心、游泳池、SPA中心、健身中心等现代化功能配套……

最终让改造前只有3.16万平米的和平饭店，扩充面积达到6万平米，增加了75间客房，35个停车位、水疗中心、泳池会所、健身中心等一系列配套设施。

旧建筑改造酝酿着巨大的赚钱机会

如果以不久前成交的邬达克上海处女作——巨鹿路886号，每平米单价33.3万元的价格估算。锦江集团对和平饭店北楼部分产权的收购、改造，带来的收益，可能超过几十亿，是一个投资经典案例。

在上海、北京、苏州、南京等地，类似的投资、收购、改造文物建筑，使它在重塑使用价值后，拥有更高文化价值的机会很多。

以上海为例，在淮海路、思南路、永嘉路、高安路、衡山路等原来法租界、公共租界一带存在着大量的历史建筑。其中有一部分的房子，因为历史原因产权分散，建筑经过多年的使用，已经出现了破损，建筑内的格局，也经过多次地改造、分割，失去了原始的价值，很多房屋甚至连厨卫等基本功能都不存在，因而不具备独立的产权。

严格来说，那些房子不能作为独立单元，对外出售。但是，在很多地方，这些仅具有使用权的房子却还通过房屋中介公司对外挂牌转让，而且价格极为便宜。比如，永嘉路的一个14平米的亭子间，按照现在的行情挂牌价格只有180万，一个24平米的前楼，挂牌价只有260万。

有人说，每平米单价都达到了10万元以上了，这样的房子还便宜吗？

邦爷觉得关键是看问题的角度

这些房子虽然每平米超过10万元，但是都是按套内面积计算。如果换算成建筑面积，大多需要乘1.8的系数。使用面积14平米的亭子间，如果乘上系数，就达到到了25.2平米，折合成单价只有7万出头。以永嘉路，这样的核心位置，价格确实属于低廉。

更何况如果整栋住宅的所有分散产权全部买下来，收购一套200平米的房子，总共需要的资金可能就只有两千万。但以上海目前的老洋房行情，大部分的房子单价达到20—40万/平米，总价可达4000—8000万元。

如果以这个价格衡量，这些使用权房还算贵吗？

事实上，早就已经有人这么干，并且获得不错的收益。比如有家经营会所的企业，就通过不断收购自己的邻居，慢慢把整栋楼都变成自己公司的，最终实现了很高的投资回报。

对很多人来说，目前两三千万，只能在市中心买一套200平米出头的大平层，升值潜力不详。买到的楼，很可能像世茂滨江花园那样，经过八年时间，只升值了20%。然而，如果能够买一套老洋房，升值潜力就会完全不同。

2009年，盛大网络执行官陈天桥收购的严家花园就是个非常知名的案例，当年这栋老洋房只值2.8亿，如今的价值是10亿，远远超过世茂滨江花园的升值速度。类似的机会在北京、南京、苏州等有历史积累的城市，也是大把存在。

邦爷得到消息，在楼市调控的今天，真正懂行的地产投资者，早就从新房和次新房市场撤出，选择投资老房子了。

也许，是到了换换思路的时候！

本文仅代表作者个人观点，不代表邦地产立场。