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内地神秘买家南下 香港楼市成交达14个月高

2016-10-31 09:28:36 来源: 每日经济新闻-邦地产

核心提示: 如今新一轮的博弈又将开始。根据美联物业数据,香港以建筑面积计算的平均呎价已由今年3月的7665港元回升到了9月的8249港元。

10月22日和23日,周末,位于香港西贡区将军澳的新楼盘蓝塘傲共售出了363套新房,平均每套成交价约800万港元。两天内,推出房源基本全部售罄。

在香港,能够一次性购买2-4套房子的购房者通常被称为大手买家。由于购房者众,大手买家和散客被安排在前后两天选房。开发商丽新发展称,在首日选房的大手买家中,有近四成来自中国内地。

其中一笔交易一次性地购入了17个单位,耗资2亿多港元。后据港媒报道,该买家也是一组内地客,来自福建。

在全国房地产政策收紧的预期下,大笔资金正在加快南下赴港。香港政府数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的高值,其中内地买家占比为31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

内地资金一直是支撑香港楼市的重要因素。但为了防止房价过快上涨和优先保护本港居民的居住需求,香港政府一直试图通过加收重税遏制外地资本的流入,市场称为“双辣招”。即使2015年8月起香港房价进入下滑通道,该项举措都未曾松动。

如今新一轮的博弈又将开始。根据美联物业数据,香港以建筑面积计算的平均呎价已由今年3月的7665港元(约合人民币82500元/平方米)回升到了9月的8249港元(约合人民币88800元/平方米)。

去香港买房

9月底的一天,深圳人林文钦接到了一条来自香港中介的微信信息:购买香港一手新房,海景豪宅,所有环节不收任何费用,看房可预约专车免费接送。

微信中所指的“豪宅”就是蓝塘傲。今年7月,深圳市场下滑,政策不明朗,林文钦刚刚卖掉了自己位于宝安中心区的一套房产,售价760万元“现在正是一个投资香港房产的好时机”。

一个原因是深圳去年房价上涨了60%,今年以来又再度上涨40%,林文钦认为,包括深圳在内的中国一线城市房价已经处于历史高位;此外,人民币持续贬值的预期下,港元资产是对冲外汇风险的选择。高盛日前发表的研究报告称,今年前三季度中国资金外流规模已达到5000亿美元。

据金融机构美银美林统计,香港目前的购房负担比(房贷月供占家庭月收入中值的比例)是58%,而内地三大一线城市这一比例为80%到124%。与北、上、深相比,香港的房价显得“更加负担得起”。

难得的十一长假,林文钦取消了旅游计划,把时间都花在了香港看房上。“很多中介都有私家车,经常会在过关口岸接上我们去看房。”林文钦说,这几年,内地客一直是香港楼市的熟面孔,因此香港中介用起微信来也很顺溜。

从福田口岸过香港关口到达位于西贡区西南部的将军澳,全程有50公里,驱车只要一小时。香港美联物业住宅部行政总裁布少明表示,将军澳是香港近几年发展起来的新兴住宅区,也是内地买家较为熟悉的区域。购买蓝塘傲的内地买家中,大部分作为自住用途或等待物业升值,15%会将房子交由中介收取租金。

布少明指出,内地买家倾向于选择总价较高的物业。根据美联物业统计数据,内地买家今年第三季度购买超过1000万港元的豪宅金额占市场整体的31.6%,环比增加了9个百分点,创下了三年半以来的新高。

香港西北角的新界屯门,距离深圳最近的关口深圳湾口岸只有15公里。同一个周末,林文钦还去屯门看了另一个项目——由会德丰地产开发的NAPA。据悉,该项目开盘售出了近70套物业,开发商套现超过4亿港元。

会德丰地产常务董事黄光耀透露,该楼盘的内地买家几乎占了总销量的20%,而六个月前项目刚启动时,内地买家约占5%。“内地城市房价飞涨,对人民币走弱的担忧,以及希望在海外实现财富多样化,都在驱动内地买家的需求再次复苏。”黄光耀称。

8月,中国主要城市房价的涨幅均创下6年新高。随后一二线城市接连推出调控政策,限贷、限购、市场监管、土地供应等多管齐下,为炙热楼市降温。多项数据显示,调控政策出台后,各大城市的成交量和房价都有所下滑。

复苏的房价

今年35岁的林文钦是去年底开始关注香港楼市的,当时媒体报道香港房价跌了10%。

2015年8月以来,香港楼市迎来“寒冬”。中原地产统计,1月香港物业成交约3500宗,是1991年1月以来的低值。去年四季度以来,数位地产商对香港经济前景担忧,半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价抛售频频发生。2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价也开始掉头向下,私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后,四季度下跌了8%。

为减少利润的直接冲击,开发商不愿意大幅减价销售,所以采用了优惠按揭的营销方式。其中新鸿基地产和李嘉诚旗下的长江实业地产分别向购房者提供了120%和123%的按揭选项,购房者可以拿到房价的1.2倍或1.23倍的贷款,但这些计划都需要买家用另一套住宅作为抵押。

因公司有业务在香港,年底正好有一笔钱入账,林文钦开始找中介开始看房。“大的感触是,香港小区的质量真是经得起时间考验。”林文钦说,他看过好几个中档楼盘,基本楼龄都在20年以上,尤其是一些品牌地产商的楼盘,无论是小区的公共区域还是住宅本身,保养都很好,很少会有掉漆、地面沉降等问题。

林文钦真正感到楼市的回暖是在今年8、9月份。9月14日,长实地产击败17个财团,以19.53亿港元夺得沙田九肚的地块,这是李嘉诚时隔四年后回港拿地。在此之前他曾连续抛售中国香港和内地物业,并将数以千亿计的资金投入欧洲,尤其是英国。“李嘉诚杀回香港地产界”被视为楼市回暖的标志性动作,也成为各大中介游说客户的营销说辞。

9月香港的房屋成交量也开始反弹,交易量环比上升31%至7929宗,总金额达584亿港元;过去两个月中,香港一些传统受欢迎的住宅楼盘如位于港岛东的康怡花园、新界沙田区的沙田排名前列城、新界西区天水围的嘉湖山庄均出现创下成交价新高的个案。

戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿表示,香港房价今年已回升约5%,预计到年底会再升约5%,全年整体升约10%,但较去年高峰期时仍要折让3%至5%。

香港住房保卫战

对于内地资金涌入推升了香港楼市的说法,香港政府和业内并不完全认同。香港发展局局长陈茂波7月曾发文表示,没有明确证据显示香港楼市的回暖与此有着直接关联,其认为这部分资金对整体市场推动有限,占比在10%以下。

外资大行麦格理近日发表研究报告称,目前支撑香港楼市的几大原因,其中之一是内地买家加快进入香港楼市,另外还包括:香港实质按揭利率下降、一手楼交投超过二手楼市场,同时香港楼市政策风险有限。

在香港,住房难一直是最为人诟病的问题。数据显示,香港人均住房面积仅16平方米,是全世界人均居住面积最小的城市之一,超过一半的私人住宅面积少于50平方米,仅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至还有20万人居住在“劏房”(相当于内地的“隔断房”),人均面积仅7.5平方米,只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。

香港政府2015年提出的目标是到2025年建成48万户新房屋,公私营房屋供应比例维持6:4,即公营房屋、私营房屋的供应目标分别为29万和19万个单位。但仍然改变不了买房难的事实。

国际调查机构Demographia近期的数据显示,香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍(港人俗称“痛苦指数”),这是该调查11年以来的高值。

一直以来,为避免外地资金流入进一步刺激房价,香港政府出台过不同程度的保护措施。先是在2010年10月取消了买房移民的政策;2012到2013年,为缓解因资金涌入而导致房地产市场过热的状况,香港政府提出实行三项措施以提高销售及购买不动产的印花税,被称为“双辣招”,具体措施包括:

实施买家印花税,非香港居民,即所有外地人士或以公司名义在香港置业,须负担额外15%的买家印花税;如果在3年内卖出物业,按出售时间征收20%的额外印花税;除由香港居民购买的房产或通过出售其房产购买的另一房产之外,向所有价值两百万港币以上的房产征收双倍印花税。“五年前,香港的新建住宅有一半是被内地买家买走的,但随着‘双辣招’的推出,这一比例急剧下降。”陶汝鸿表示。

为了确保香港本地居民能优先购买自住物业,香港还推出过“港人港地”项目启德1号,要求自地块出让开始的30年内,买家必须是香港居民,联名买家必须是直系亲属。

事实上,“双辣招”的各项印花税并未阻止内地客赴港置业。香港税务局所公布三项辣招税收入的新数字统计显示,今年第三季度来自额外印花税、买家印花税及双倍印花税的收入约达64.97亿元,涉及交易额约10867宗,为五个季度新高。其中双倍印花税9月的收入更创23个月新高,为近29亿港元。而双倍印花税主要来自于价值两百万港元以上的高端物业。

即使要承受15%的印花税,在林文钦看来,香港物业的定价仍相对合理,9月平均呎价为8249港元(约合人民币88800元/平方米),而深圳9月的新房均价为63109元/平方米,今年以来,深圳以周为单位的房产成交均价曾几度突破7万元/平方米。“在香港转了一圈才知道,深圳房价跟香港接轨,真不是句玩笑话。”林文钦说,尽管面积会小点,但以他刚刚760万元卖掉的房产换一套香港“豪宅”,看上去绰绰有余。(应受访者要求,本文中林文钦为化名)

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