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超级信贷经济下的覆灭与重生 温州那场楼市灾难

2016-09-19 09:17:39 来源: 重庆时报

导读

10多年前的温州,就象现在的深圳、上海、北京、南京、苏州、厦门、杭州一样,经济与房价齐涨,城市与个人燥动不安,每一个链条上都上演着资金舞弄人生起伏的故事。然而,当萧条来临,人们才发现这不过是一场赌局,实体经济在疯狂中也变得面目全非。

在经历危机后,温州的房地产市场正缓慢复苏(周翔宇/ 摄)

中房报记者 周翔宇 温州报道

“我经历过那个时代。”的哥孙建国驾驶着他的老款伊兰特行驶在温州南站至市区的环城公路上,坑洼的道路显然缺乏悉心的养护,路边的榕树在跨过武夷山脉后显得无精打采,唯有不断出现的新的楼盘工地告诉外界这块区域没有被遗忘。

孙建国口中所指的“那个时代”是10多年前的温州,经济与房价齐涨,城市与个人燥动不安,每一个链条上都上演着资金舞弄人生起伏的故事。然而,当萧条来临,人们才发现这不过是一场赌局,实体经济在疯狂中也变得面目全非。

10年前,温州市区住宅销售均价为每平方米8000元左右,在全国不算低也说不上疯狂,裂变发生在2010年,这一年温州房价速度上涨至每平方米25000元,2011年上半年一路上涨至每平方米34674元。其中轰动一时的楼盘——绿城鹿城广场,价格从2008年开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到2010年的7万~10万元/平方米,将温州的房价推向高潮并轰动全国。

35分钟后,车停在解放南路,“看世贸中心!脏无咧(真无聊)。”收了近乎一线城市的出租车钱,这辆伊兰特没有停留,转眼便消失在街角。

这是到温州之后中国房地产报记者与当地房地产项目的排名前列个照面,世贸中心的“浙江排名前列高楼”名号被所有温州人所憧憬。与它同名的美国双子楼在2001年9月11日这天轰然倒塌,同年,这座同名的庞然大物拔地而起。然而这15年来,围绕着世贸大厦产生了一系列风波。

从正门看去,世贸中心大堂华丽而空旷。而与大堂的敞亮不同,在一楼另一侧,部分空间仍然在施工中,水泥、沙子、瓷砖摆放在施工现场。

虽然部分装饰尚未完工,招商情况也不尽如人意,不过已经陆续不断有人前去应聘,开发商温州世贸房地产开发有限公司给出的开业时间是今年10月。

多年来,世贸中心陷入了一场场马拉松式的连环官司,直至前年年底才通过温州市住建委的竣工验收备案。去年,温州世贸中心拿到了《建筑工程施工许可证》,主楼开始装修。

“坊间一直传言温州楼市最差几年,开发责任人已经跑路。这几年经济有些回暖,项目又重新启动。”温州当地的地产开发商叶先生认为即便它在今年顺利开业,按照目前温州经济形势,项目不会有太大起色。

因为除了2006年底银泰百货进驻裙楼之外,主楼自2008年封顶以来一直空置,虽然之后开发商放出声音,有意向进驻的品牌包括ZARA、TOUS、COACH等,有意在谈的品牌有绿茶、桂满陇、斗牛士等,不过目前仍停留纸面上。不少人担心它会成为一座烂尾楼。

公开资料显示,世贸中心当时的投资超过20亿元,而世贸房地产开发有限公司副董事长黄丽娜坦言实际投入已不止这个数,“这么大笔资金投入,我目前收回的只是裙楼的租金和业主的购房金,十几年来,这笔资金等于还是死钱,没有产生太多回报。”

耽搁它的不是某人,而是一场可以被列入教科书的中国式城市地租经济神话的破灭教程。如今,它以及它的所处地温州正在艰难复苏。

“4万亿”下的疯狂

温州地处浙江省东南部,到达省会杭州高铁需要3个小时,地理位置不算便利——位于丘陵地带,群山环绕。比温州这座城市在中国历史上更具影响力的是温州人,被国人称之为“东方犹太人”。2003年之后,温州人以小团体形式出现在全国各地,他们被冠以新的称号——温州炒房团。

当然,他们没有遗忘大本营温州的房地产市场。

“4万亿”刺激之后的2009年上半年,温州房价率先在全国开始新一轮暴涨,同时已经进入微利时代的传统实体产业却正在残喘。在那种大企业造房、小企业炒楼的高涨氛围中,炒房也经历着过山车式的疯狂。

导致这疯狂现象出现的市场因素是,当地房源严重供不应求。

初步数据统计显示,作为浙江省人口最多、城市化率不足的地级市,2004年至2009年温州市区平均每年供地只有500多亩。同时节节攀升的CPI,也在刺激民众的抗通胀购房行为。有关数据显示,2010年,CPI就从2009年底的1.9%,上升到2010年12月末的4.6%,并在2011年7月创下6.45%的峰值。

当聪明的温州人发现自己拥有的土地已经容不下这么多同胞,他们决定用一场资本的盛宴去撬动这个潜在的市场。当然,嗅到气味的永远是最自由的金钱。

2008年,浙江省正式启动小额贷款公司试点,当年全省共有41家小额贷款公司获批开业。到当年年底,温州民间借贷的规模已经达600亿元

按照2014年温州市户籍人口770万计算,这意味着平均每个温州人欠着这些贷款公司达到8000元。

随后,实体经济也加入这场盛宴。当时盛传的一个桥段是:一个温州皮鞋厂老板辛苦一年赚了200万元,他的老婆轻轻松松炒房赚了500万元。

数据显示,2008年起,温州知名的实体企业主陆续进入房地产市场。一年后,温州有100多家规模以上的实体企业涉足楼市。在实业资本的推动下,地王频出,远超北上广。

也许实体经济的辛苦钱还难以撬动动辄数十亿元的房地产市场,没关系,一种互保模式在温州就这么“在正确的时间正确的地点”出现了。

程巧正曾办理过数次这种担保交易,他认为所谓保证贷款一般由企业之间对等承担,而更多的是企业联保贷款,就是3家或3家以上中小企业自愿组成担保联合体,其中一家企业向银行申请贷款后,联保体所有成员都需承担还款连带责任。“当时相当常见。”

“银行也鼓励中小企业参与互保联保,这在一定程度上降低了银行的风险。在经济形势好的时候,对于民营企业自身发展也有很大益处。”由于抵押物不足,很多中小企业根本没法获得银行抵押贷款,只能通过互保、联保这种方式。同时,温州是个圈层文化,很多“互保圈”上的企业家都是亲戚、朋友。

当然,温州市政府也成为推波助澜的重要角色。不过,不同于其他市场主体,而是通过另一种方式参与。

谁点燃了导火索

“不是当地政府的信誓旦旦,也不会有2009年的疯狂。”

其实在2008年的一次当地政府工作会议上,温州中小企业促进会会长周德文已经提出,“温州楼市有泡沫,而且泡沫已非常严重。”

他的判断是,未来2到3年内,温州楼市就可能出现急剧变化,他的依据是央行的信贷增量,“2009年上半年我国的信贷增量就将达到7万亿元,如此高的信贷增量不可能长期维持。2至3年后,当经济出现通胀预期时,我国的货币政策有可能又转为从紧”。

不过当2008年美国次贷危机持续发酵,并一度影响到以出口为导向的温州实体经济,当地政府急需一针兴奋剂提振摇摇欲坠的GDP。

2008年12月9日,温州市政府出台了关于《保持温州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》。这在当时被称作“二升一降”的刺激政策将个人住房公积金贷款额度由50万元提高到60万元,贷款最长期限由男60岁、女55岁统一调整为65岁。对利用贷款购买商品房的市民,住房公积金贷款首付比例由30%降至20%。

随后,温州楼市再次起飞。其中轰动一时的楼盘——绿城鹿城广场,价格从2008年开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到2010年的7万至10万元/平方米,将温州房价推向高潮并轰动全国。

正是在这一年,温州世贸中心宣告主体结构顺利封顶。作为当时温州城市新地标之一,塔楼以含苞欲放的花蕾为造型,立于城市顶端。乘坐高速电梯可以直达裙房顶部两层进行休闲观光,远眺瓯江,俯瞰温州市区全貌。

与温州世贸中心同时封顶的还有温州的民间借贷水平。

2011年年初,温州市民间借贷到达顶峰,一份中国人民银行温州市支行监测报告显示:温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计,温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3,而且50%以上的贷款是以房地产作为抵押保全品。

在2010年8月初,温州市召开上半年工业经济形势分析会,人行温州中心支行提交的一份《金融支持工业经济运行分析》报告,其内容令人咋舌。该报告称,近年来越来越多的民营企业外迁和民间资金外流,温州出现了“产业空心化”现象。

该报告还建议,政府应拓宽民间投资的领域和空间,正确引导民间投资,防止新一轮资金大量外流或热钱化。官方如此提法,在温州实属罕见。

事实上,温州经济已经远远落后于其房产市场的表现。该报告指出,2009年,温州人均GDP仅4604美元,在浙江省排倒数第三,不到杭州的一半,也只有浙江省人均GDP的71%。

但是,当失去理智的人们登上不断攀升的房价电梯,说什么都已经晚了。

繁华之后

一切都随着“限购令”的颁布急转直下。

2011年3月,国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,温州随即出台更为严格的“温州版”限购政策——本地户籍家庭拥有两套房以上、非本地户籍拥有一套房和不能提供一年本地纳税证明的非本地家庭都不允许再购房。

“好像一夜间,手中的房子都不值钱了,反而成为定时炸弹。”叶先生回忆道。

来自温州市银监分局的统计数据显示,温州“限购”政策出台之后,截至2011年7月,温州各类“弃房“案例达到595例,其中按揭贷款不良余额为4.13亿元。

“按理说这并不是万劫不复的境地,温州人不是没有钱,而是惜钱,放在手里不愿拿出来。”叶先生承认,他也是其中之一。

然而此举的后果是,房地产崩盘的谣言开始在坊间流传。到2011年8月底,近300家担保公司出现大面积代偿困难,全行业面临重挫。也正是这个时候,温州世贸中心工程出现停滞,关于开发商跑路的传言甚嚣尘上。

9月开始,以温州信泰集团等企业负责人跑路和少数企业老板跳楼为标志的温州市企业信用风险大面积爆发,之后以圈层的形式递进,逐步发展为以企业资金链断裂、信贷担保链困局为特征的区域性金融风险。2012~2013年,大量企业倒闭,民间借贷危机开始向金融机构蔓延。温州银行业不良率从2011年6月末的0.36%激增至2014年4月末的4%以上,当地银行机构出现亏损,回吐往年利润。

实体经济同样受到波及,在温州总共36万家中小企业中,仅2011年至少有20%已缩小运营规模或干脆停业。“跑路”成为老板之间新的问候语。

2013年8月底,这种由房地产引发的区域金融风险到达顶点。温州当地媒体整版整版的房产处置广告密集刊出,温州大量断供房公开拍卖。如果不是公开拍卖,恐怕没有多少人会知道温州楼市已经摇摇欲坠。

根据国家统计局的数据,截至2013年7月,70个大中城市中有69个城市房价同比上涨,唯有温州的房价在下降。至此,温州房价已经连续23个月下降,温州大学房地产研究所研究员陈鸿发现,2012年温州楼市泡沫被挤掉35%至40%,2013年上半年又挤掉10%左右。温州一些新建商品房比下跌了30%~40%,个别豪宅价格甚至拦腰一刀。

到2014年,温州市区的二手房成交均价一路回落至15467元/平方米,为2009年以来价,由房地产泡沫筑起的经济“危楼”最终毁于房价。

复苏与前行

“今年不出意外将是近年来业绩好的一年。”21世纪不动产的杨硕很有信心,在他所处中介店面不远处,宏地·温州府项目以及新希望·白麓城项目正在火热销售中,这两处楼盘位于市区核心地段,定位比较高端,价格普遍在28000元/平方米以上,不少房源单价超过30000元/平方米。经历了4年之久的一路下滑,温州楼市终于在2016年出现转机。

今年上半年,市区销售商品房11615套,同比上升60.61%;建筑面积138.51万平方米,同比上升77.85%。其中商品住房8667套,同比上升52.27%。

同时,土地市场也是一片火热。2016年上半年,温州市区成功出让20宗非工业用地,其中,10宗宅地318亩,比去年同期的3宗150亩,出现大幅度上升,今年市区宅地成交了58亿元,规划兴建4000套住宅,总建筑面积51万平方米。

包括中梁、华鸿、宏地、置信、碧桂园、德信等房企拿地热情高涨,其中中梁、华鸿、宏地和德信四家本土公司今年上半年在温买地就投入了100亿元。

不过,由此断言温州经济已经全盘复苏还为时尚早。这个城市的实体经济尚处在舔舐伤口阶段。

2016年7月19日,浙江省代省长车俊将其履新后的首站企业考察选在温州正泰集团。十多年前他曾到过正泰,当时看到的还是一个偏传统型的企业。在温州实体经济最为糟糕的几年,这家温州的企业曾裁员20%成为焦点,不过它最终撑了过来。

车俊在他的温州考察行程中反复强调实体经济,“在现在的互联网时代,不能忘了实业,丢了实体经济,没有实体经济的支撑,虚拟经济也无法发展下去。”他为未来几年温州的经济定了5个关键字,“实”、“调”、“改”、“稳”、“和”。

在他走后第二天,总投资813亿元的74个重大项目集中开工。这74项工程,涉及工业项目、服务业项目、城建项目、交通项目。当天,现场工程车齐鸣。“大干三季度、再掀新高潮”,温州市委书记徐立毅在现场挥舞手臂喊出了口号。  

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