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土地经营权流转潮起 土地信托仍是难啃的骨头

2014/12/26 11:44 来源: 第一财经日报 评论
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 今年以来,加快土地经营权流转的政策信号不绝于耳。刚刚落下帷幕的中央农村经济工作会议,重申引导和规范土地经营权有序流转。就在一个月前,中共中央、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,提出健全土地承包经营权登记制度,用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作,鼓励创新土地流转形式。

  今年以来,加快土地经营权流转的政策信号不绝于耳。刚刚落下帷幕的中央农村经济工作会议,重申引导和规范土地经营权有序流转。就在一个月前,中共中央、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,提出健全土地承包经营权登记制度,用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作,鼓励创新土地流转形式。

  目前处于探索阶段的土地信托,各方对盈利模式和盈利空间态度不一;但从监管层和业内态度来看,大范围推广的可能性较小。

  模式浅析

  盘活土地经营权赋予了土地金融属性,土地承包经营权可作为银行抵押物进行贷款,也可作为土地信托标的物转让收益权,将土地交给受托人经营管理。

  “土地信托的本质是实现农村土地承包经营权的所有权、使用权和收益权的三权分离。也即农民将农村土地承包经营权委托给信托公司,由信托公司寻找第三方进行统一经营,而由农民享有相应的收益。”中建投信托研究员王苗军这样解释。

  2013年10月,中信信托在安徽省成立国内第一只农村土地承包经营权流转信托计划,拉开了土地信托的序幕。此后,北京信托、中建投信托、百瑞信托等信托公司相继探路土地信托模式。

  以北京信托的一单土地信托为例,2014年3月,北京信托在北京密云县水樟村推出首单土地信托产品,该项目采用“财产权信托+资金信托”双信托结构。水樟村将约1700亩农地的土地经营权通过股份经济合作社集中起来,由该土地合作社作为委托人成立财产权信托,委托北京信托管理土地经营权,再由北京信托将土地经营权流转给圣水樱桃专业合作社经营,用于种植水果等农作物。北京信托后续成立与之配套的资金信托,为圣水樱桃专业合作社提供专项资金支持,用于帮助其扩大生产、规模化经营。

  “真正目标是做土地银行。”一名中信信托人士对《第一财经(微博)日报》记者表达了中信信托的发展目标。希望未来国家通过政策扶持大型信托进行吸储试点,吸收成本低的资金用于土地流转和农业发展项目。此外,随着土地银行收益权凭证大规模推行后,农民的土地具备了金融属性,可携带的收益权凭证是否可交易或抵押,为信托公司盈利以及盘活农村创造了可能性。

  利润空间有多大

  处于探索阶段的土地信托,其盈利模式尚不清晰。按照上述中信信托人士的解释,目前并未向财产委托人即农民收取费用,而是通过土地流转发行信托产品,由后端资金注入土地流转项目,为大型机构投资者成立单一事务管理类信托,从中收取手续费获得赢利。“骨头再少,上面也有肉。”

  那么土地信托这块“骨头”值不值得啃?一家排名前列的信托公司业务人士对说:“土地信托对社会很有意义,但利润太薄了,我们不会做。”

  这正好反映了土地信托最核心的收益问题。“土地信托没法创造利润。”一名参与土地信托项目的信托人士向透露,管理费用和信托报酬来源于土地增值和土地产出,要么出自农民,要么来自土地运营商。产出不稳定,据其调研结果,土地信托一般能保证年化回报率8%,而这并非资金回报率,信托公司投入资金成本5%,剩下3%的利润点也不确定。“市场蛋糕太小了,现在尚处于探索模式的阶段。”

  该信托人士表示,信托公司初期涉足土地信托只能不计成本和回报。“土地信托可能是未来信托行业的一个热点,但这条路能否走得通目前还不知道,要在探索中权衡成本和收益。”

  上述中信信托人士则预计,未来随着利率市场化完全放开后,大型金融机构有避险需求,土地流转相对于其他信托项目风险较小,可选择投资集合类信托,信托公司从中收取手续费。

  除了手续费类的直接收益,未来还存在着间接收益的空间。中信信托方面表示,未来信托公司对农业题材的资金发挥金融属性进行管理和处置。“尽管管理资金收取的手续费很低,但毕竟也是赢利点。”此外,间接收益在于后端农产品交易、物流等产业链的增值。

  是蓝海还是小众市场

  今年以来,信托资产规模和业绩增速持续放缓,告别了高增长时代的信托业务模式亟待转型。在中央一系列加快土地流转的政策鼓励下,我国幅员广阔的农业用地亟待被盘活,土地信托模式能否发展成为信托业新的“业务蓝海”?

  从监管层态度看,银监会主席助理杨家才在出席2013年信托业年会谈及土地信托时表示,由于专业面广且影响深远,土地信托还要研究得再深一点,并且得有这个资质的公司,才允许去尝试探索。他以诗句“此花不宜凡夫采,留与蟾宫折桂人”影射土地信托的“高冷”。

  中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成在接受《第一财经日报》采访时也认同监管层观点。原因在于,信托公司开展土地流转难以独立完成,需要与农业经营公司合作,涉及到间接管理,信托公司无法做到主动管理。且农业经营公司的管理水平和能力也一定程度上影响了项目收益,这也考验着信托公司对经营公司的管控能力和联动能力。

  “目前多数信托公司不具备这些整合能力,同时,也不具备经营管理能力和间接管理能力。”邢成表示,极少数信托公司具备资源整合能力、具备专业人才以及与地方政府的沟通谈判能力、土地经营公司合作能力。凡具备这些要素的公司,可做土地信托的尝试和探索。有鉴于此,土地信托模式可作小范围的尝试和探索。

  除了上文提及的市场风险、经营风险和利润风险,邢成认为,政策风险、法律风险、道德风险以及与地方政府博弈的风险,这些非市场化因素是制约土地流转信托的重要桎梏。

  对于少数试点的信托公司而言,“在探索过程中也存在较大的不确定性,尚未达到成熟而规范的程度。”邢成说,土地流转项目的交易结构和运作流程非常专业,适合机构投资者和专业投资者,非专业和个人投资者应谨慎涉足。

  在操作层面,土地信托流转过程中也存在着障碍。上述参与土地信托项目的信托人士表示,一是土地集中化问题,由于土地信托需要将土地集中化经营,导致我国的丘陵、山地、水田地貌集中的省份或地区不在考虑范围之内。二是农民的意愿。他在调研过程中发现,江浙发达省份的农民一般不愿意交出土地,经济欠发达地区省份的农民则合作意愿较强。

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href="http://zunyi.focus.cn/loupan/2190006.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale">汇川区</em> <span class="loupan-price">7850元/㎡</span> </li> </ul> </div> </div> </div> <script type="text/javascript" src="//static3.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/suggestion.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static2.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-detail.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static1.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-slider.js"></script> <script> ;$(function(){ changeHref($("#zyb")); function changeHref($element){ //element是jQuery对象 if(!$element){ return } $element.find("a").bind("click",function(){ var $ele=$(this); if($ele.attr("data-init")!=="true") { var href="http://go.focus.cn/url="+$ele.attr("href"); $ele.attr("href",href); $ele.attr("data-init","true"); } }); } var action = "detail"; var form_id = ""; if(action == 'preview'){ $( '#j-pagination-news a').bind('click', function(event){ var $a_link = $(this); var href 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