3万亿租赁庞大市场：未来超过1/3人口将租房

2017年8月31日，第60期江湖沙龙在国际金融博物馆举办，特邀链家集团董事长左晖先生做客现场，讲述“租赁新时代”。

左晖也曾是个“北漂”，“1992年，我大学毕业，2004年买了排名前列套房子，中间这12年，我一直在租房，换了10个房子，也曾经被骗得一塌糊涂。”

他说，未来10年，中国的租赁市场规模将达3万亿，但当下，租房子还远不是一件有品质、有尊严的事。“租房比例到底多少才合理？我们判断，未来中国的租赁人口占比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未来会超过50%。”

以下为左晖演讲精编及部分问答：

今天我不太想得出什么具体结论，但是我可以给大家提供一些数据。我大概准备了七个角度，讨论一下“租赁新时代”。

排名前列个角度：城市的人口

中国现在有7亿城市人口，未来大约10亿，他们将怎样分布？这是排名前列个变量。是分散更好，还是集中更好？学术界普遍认为集中分布会让效率更高。目前，大概有20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计，未来可能每一个城市圈会拥有2000-3000万人口，等于占总城市人口5亿左右。

租房其实是大城市的问题，三线及以下城市的租赁市场都很稳定，因为租金稳定，租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从1994年正式房改到现在23年的时间，我个人认为中国房地产业还是了不起的，总体来看，居民的住房问题得到了基本解决。

第二个角度：合理的交易量

中国房地产市场是增量思维。2016年，全国房屋交易1500万套，其中950万套是新房，550万套是二手房。对比美国，大概卖了600万套房，其中550万套是二手房，50万套是新房。当然，我们也看到像北京、上海等城市，二手房交易量占到70%-80%。

所以，未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么？最近我们在谈一个概念——中性的价值观，就是面对当下的房地产市场和调控，我们的价值观到底是什么？

我们一直在关注一个指标——“千人的流通率”，是指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20—25‰之间。按今年3月份的数据看，北京大概40‰，但是这几个月来看，年化可能只有6‰-7‰。

这个指标过低的话，房价就会面临很大的压力。

过去10年间，北京、上海等城市的房价涨幅也许超过10倍，但真正的房价上涨就十几个月。为什么？核心是如果今年的千人流通率不够的话，一定会有一波积压在明年，导致流通率上升。所以，我们要强调所谓的中性价值观，保持市场合理的流通率，是调控本身的目标之一。

与之相关的是两个问题，排名前列，中国需要多少套房子；第二，到底交易多少套是合理的。

北京、上海的平均首次购房年龄每年在往后推一岁，现在北京的是34岁。

第三个角度：买房和租房

一个城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题，多少人要靠租房子解决？相比于美、英、法等国，中国的租房占比小。

租房比例到底多少才合理？我们判断，未来中国的租赁人口占比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未来会超过50%。

所以我们拿前面三个数据算一算，基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、买卖交易及租赁交易，才能满足人们的基本需求。

第四个角度：政府和市场

租赁住宅的供应主体到底是C端、B端，还是G端？所有城市都会经历这样一段时间：当城市发展出现贫富分化，政府就要进行救济，会产生各种各样形式的公租住宅。

其实，各个城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果，大概有四种。

排名前列，贫穷人口的集中化；第二，导致一些社会矛盾；第三，租赁住宅不够，租金上涨，会出现“回巢”现象，有一个数据我看了蛮震惊，2014年英国20-34岁的年轻人和父母住在一起的比例为26%，比十年前高了很多；第四，代际传承问题，租房家庭的孩子很可能也在租房，有房阶层的孩子也是有房阶层。

今天的问题都不是新鲜问题，是历史上出现过的。国际上很多城市最终解决问题是靠货币补贴。所以，我觉得政府在这里面的占比较好不要超过10%。当政府公租住宅比例过高，会导致占用太多资源，效率不够。

各城市都在大规模启用租赁住宅是对的，因为现在的规模量的确非常小，北京估计起码要有3千万平米才能基本缓解在北京租房困难的问题。

第五个角度：存量与增量

解决租房的主力军是谁？是个体的房主，全世界都一样。也有人说，很多发达市场主要是通过B端来解决，这里面有很多歧义。日本的非常高，大概超过80%，全世界较大的租赁机构化的企业在日本，管理了将近一百万间住宅企业。但是日本有一个很特殊的情况，它大部分托管的是C端物业。

今天，全中国的租金规模大概是1万亿，显然不够，未来十年大概达到3万亿左右，其中我估计3千亿来自于持有型供应，所以从去年开始，我们跟很多开发商交流，觉得这是未来十年的机会。

那么，房子从哪来？因为我们是做二手房出身的，所以我们一直看存量市场，存量有非常大的空间。不能一味地靠盖房子解决问题，较为合理的比重应该是：80%从存量解决，20%从增量解决。

北京和上海都有一个现象，30%以上的房子房龄超过20年。这些房子有个特点，位置不错但居住的舒适性差很多，所以，我们要循环利用，由专业机构进行改造再投入到新的市场里去。

第六个角度：未来机构化占主流

引出来下一个命题，机构化。我估计未来北京的物业，B端可能全部都是机构化，C端超过50%是机构化。

美国有很多专业化机构，发展很快，有专门做数据的，做线上平台的、做租赁服务的。北京某高校校长想把他们的教师公寓委托我们进行管理，这都是未来很大的方向。

最后，来看下租金问题。租金怎么算合理？我们总看一个指标——房价租金比，其实不是很有意义。因为租金跟房价没有什么关系，租金影响因素较大的是这个城市的人均收入水平。

全世界很多城市的租金负担比非常高，比如法国，一个月的收入40%需要交房租，所以，我感觉未来的租金总体是处在比较上升的通道。

第七个角度：服务

我相信很多人都跟链家打过交道，我对链家服务的要求是什么？是不要差。我们的基本管理理念是方差要足够小，IT系统和内部运营体系设计都是为了80分而努力，90、100分我并不期望。

坦率地说，我们这代做服务型企业的人的核心使命是让中国的消费者在基础的服务保障上得到一定满足。中国今天太多的服务行业就是服务的方差比较大，核心原因是什么？是因为中国过去30年非常快地从农业社会跨过了工业社会，跨入信息社会、互联网社会，而工业时代期待的服务企业做的标准化服务流程之类的事，社会根本没有做。所以，由于基础设施不健全，周围所有条件都是“轻”的，服务行业的企业不可能做轻，都是重的，都要自己做。

今天中国的服务业太多这样的状况，海底捞出事，大家有捧有骂，但我特别能理解他，做服务业要管控到任何一个点非常难。后来张勇也说，真正解决这个问题就是无人厨房去解决这问题。

另外，我是真觉得链家的服务一般，但还比较靠谱。这行业的关键问题是效率低，并且很长一段时间内不可能得到根本性的改善。

大家知道我们一个线上商机转化成线下交易的比例是多少？1/2500。如果一个经纪人一年成交3笔交易，意味着他需要处理7500个商机，一个商机花半小时，他需要3750个小时，意味着全年每天工作11小时不能休息，这就是现状。

链家有3个愿景：

排名前列，希望交易不再难。链家管理层的IT背景是非常深的，我们历史上花的较大一笔钱是2008-2009年找ibm做管理咨询，当时把我们赚的钱全都给他们了，最后的好处是我们把做项目的人都挖过来。我们希望用技术的手段去解决交易难的问题。其中，让我们的管理方差保持在一个低值上，是我们的终极目标。

第二，希望经纪人有尊严。经纪人群体是一个很特殊的群体，这一波人生活并不是很有尊严。有两个原因，一方面是活儿没干好，比如专业不够或者操守有问题；另一方面是社会对他们有偏见。所以，我们在这上面做了一些努力，核心是让他们觉得这工作是值得长期奋斗的。链家很多经纪人在社区里待的时间非常长，甚至连社区里面的狗都认识。这使得他的失信成本非常高，轻易不敢骗人。

第三，希望成为全世界非常优秀的数据科技企业。链家这帮人特别有干脏活、累活的能力，尤其是2C的生意，需要通过IT、管理去解决一个个细微的问题，这些事情我们会比较有兴趣。如果一件事容易很快赚到钱，我们本能地认为这种好事落不到我们脑袋上，这是链家的特点。

互动环节：

提问1：在您看来，大家是该租房子，还是买房子？

左晖：当然“有产”肯定比“无产”好一些，但是我觉得今天的价值观有一些问题，好像不买一个房子，你什么事都干不了！比如娶不了媳妇等等。如果能让租房成为一种可选的生活方式，我觉得有些事情会发生变化。

所以，我们做的事是希望让租房子的人比较有尊严，让租房子成为有品质的事情。 要想实现这个目标，起码要保障两件事，排名前列，房东不能随便结束租赁（赶人）、第二，不能随便涨租金。但要实现1/3的人口在租房还有一段距离。目前，全中国20%的人在租房子。

提问2：当下，房地产业实际上面临转型的大趋势，链家怎样保证由房屋交易业务平滑或者平稳地过渡到租赁？

左晖：我们没什么转的，一直就干这些事。我觉得5年之后，中国不动产交易市场仍然是一个很大的市场，二手房权重会越来越大，10年后会变为60%。租赁市场是1-3万亿的规模。我们不太愿意去找风口，链家的自如已经老老实实干了五年，我们觉得挺好。

提问3：“新租赁时代”是否只是针对北上广深一线大城市的年轻奋斗人提出的概念，是否映射了年轻人更多被迫、无奈的一种选择？

左晖：北京西北五环外有一个唐家岭，是大学毕业生们的集聚地，链家很多同事都住过唐家岭，我自己也去过很多次。但我在唐家岭没有看到任何的消极，在那里我能看到这座城市的奋斗与努力。

虽然我们的国家还有各种各样的问题，但是在中国，社会的纵向阶层移动还存在，这是年轻人较大的机会，你凭什么不去奋斗？20年前，我们在北京就是这样过来的。我刚创业的时候睡办公室，就把几个沙发垫一铺，早晨起来发现沙发垫都跑了，我就睡在地板上，我没觉得苦。

这一代的中国年轻人，赶上了国家快速发展的时代。我认为年轻人只要选择留在这座城市就必须奋斗，这是我们的宿命和结果。

金羊毛工作坊 2017年09月12日