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你期盼楼市降价?那就看看房地产深层逻辑!

2017/09/11 09:17 来源: 搜狐焦点网 评论
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中国房地产多年屹立不倒,背后是货币超发、土地财政、金融体系等诸多因素所致,进而形成“房价不会跌”的社会预期。理解中国房地产市场最主要是理解它的深层逻辑,而不仅仅是单独看政府出台的政策。

要想对房地产做出判断,政府说什么或者出什么政策,这些都不重要。

重要的是要搞清楚中国房价过去十几年涨的逻辑是什么?这些逻辑未来会不会改变?这远比研究政府出什么新政重要的多。

对于中国这场长达十几年的房地产大牛市, 泡沫论不绝于耳,但是预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务,同样,预测房价涨不涨也是一个需要深思的问题。

诚如美国学者 Pieter Bottelier 所说:“任何对中国问题说出肯定的话的人,脑袋都有问题”

经济学家谢国忠,早在 2005 年就预测中国房地产会崩盘。但从他预言以来中国房地产一直在上涨,直到 2013 年左右谢国忠退出江湖,基本不敢再预言。2015 年初,全国房价都在跌,谢国忠觉得历史性的机会来了,又勇敢地站出来说这一次房价一定会跌。结果后来全国房价暴涨,谢国忠这样一个非常有地位的经济学家,为什么对房地产的预测会这么的离谱?因为,他低估了中国房地产的复杂性。中国的房地产是人类经济历史上最复杂的经济问题,谁能把它解决了,那绝对可以获得诺贝尔经济学奖。

那究竟是什么在影响着中国房地产的上涨?

影响因素一:钱一定要找到出口,能够圈住钱的池子就是房地产

大师弗里德曼说的深刻:价格是一种货币现象。2009 年到 2015 年之间,中国信贷平均每年增长 20% 左右,大大高于名义 GDP 增长率。

截止 2016 年末,中国 M2 和 GDP 分别为 22 万亿美元和 11.7 万亿美元,而美国的 M2 和 GDP 分别为 13 万亿美元和 18 万亿美元。

换言之,中国的 GDP 只有美国的 2/3,但中国的货币量却相当于美国的 1.7 倍。

同时,中国又采取了严格的外汇管制。问题是,钱是不会永远睡觉的,钱一定要找到出处,那这些超发的货币流向哪里?

投资选择无非是楼市、股市和商品市场。而当钱都冲向商品市场,就会造成严重的通货膨胀,社会要乱的。一方面发这么多钱,一方面又担心社会稳定,最终发现能够圈住钱的池子就是房地产。

影响因素二:中国房地产绑架中国经济增长及地方财政

国务院发展研究中心原副主任刘世锦说,“城市政府总是有意无意把房价往高推,为什么这么搞呢?卖地有收入。”这是理解房价上涨的关键因素。

中国房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系,这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃;同时,政府仍然有强大的能力去刺激楼市。如,2015 年全国房价普遍下跌,随即官方开始放松购房限制,“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施,房价就开始了新一轮猛涨。

影响因素三:房贷支撑银行金融体系,房价下跌,银行将无法承受

2016 年中国工、农、中、建四大银行新增贷款 50% 流入房地产,居民财产当中 2/3 是房地产,房地产已经是中国金融体系当中最重要的一环。同时,现在很多企业融资、个人融资用什么?最大抵押品就是房地产。如果房价大跌,银行将无法承受。

中国房地产多年屹立不倒,背后是货币超发、土地财政、金融体系等诸多因素所致,进而形成“房价不会跌”的社会预期。理解中国房地产市场最主要是理解它的深层逻辑,而不仅仅是单独看政府出台的政策。

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责任编辑:章彦林  JN1702
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