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小房企拿地难:土地市场挤出效应蔓延至三线城市

2017/07/14 08:55 来源: 21世纪网 评论
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由于地价过高,热点城市早已不适合小型房企生存。梳理过去两年北京市场的拿地记录可见,住宅地块得主绝大部分都是“熟面孔”。近年来,在一些热门地块的出让中,为分担风险,大企业组成联合体拿地已成常态。

7月7日,上海发布《住房发展“十三五”规划》指出,“十三五”时期,住房用地供应5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,住房用地供应总量较“十二五”增加20%。

对于急于补仓,并谋求在“长三角”区域发展的企业来说,这无异于一个“大礼包”。但现实中,并非所有房企都能享受到供应端的政策红利。

随着地价渐趋高企和土地出让条件日益苛刻,小型房企在土地市场的竞争中也走向弱势,并几乎从一线城市土拍市场绝迹。即使在部分三四线城市,激烈的竞争态势也正将小房企挤出市场。分析人士指出,这一轮市场下行周期过后,市场将出现新一轮洗牌,优胜劣汰将率先发生在前端的土地市场。

万元门槛的压力

由于地价过高,热点城市早已不适合小型房企生存。梳理过去两年北京市场的拿地记录可见,住宅地块得主绝大部分都是“熟面孔”。近年来,在一些热门地块的出让中,为分担风险,大企业组成联合体拿地已成常态。

6月22日,在北京房山区青龙湖地块的出让中,共有7个主体参与竞买,其中有4个为联合体,分别是“国开+万科+首开+龙湖”、“保利+中海+中粮+天恒”、“房山新城+城建+招商”、“首创+远洋+五矿”,前者成为最终的得主。

当日出让的顺义地块,也被“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体竞得。

大型联合体的出现,反映出热点城市土地竞争激烈、风险较大。按照某房企人士的说法,这既与地价高企有关,也与出让规则的调整密不可分。

“现在的出让条件,对土地价格、房屋价格、配建规模、建设房屋类型都有限制,还对自持有所要求。”该人士表示,经过核算,纯商品房部分的成本越来越高,在当前限价条件下,这意味着很大的风险。

由于难以承受这类风险,近两年来,小型房企已经逐渐退出热点一二线城市,只有部分拥有特殊优势(政府关系、一级开发、特有某种资质)的小企业还在支撑。

近期,由于资本溢出效应,三四线城市土地成交旺盛、价格攀高,小企业再度面临类似压力。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年上半年,全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到13691.3亿,同比2016年上涨38.4%。这些城市的平均地价上涨了27%,地价上涨城市主要集中在三线城市。

杨现领向21世纪经济报道记者表示,在本轮周期之后,已经有一大批三四线城市的房价超过一万,这是房地产开发具备一定规模效应的基础门槛。他指出,随着“万元俱乐部”数量越来越多,对土地争夺也就越发激烈。

就地价而言,杨现领指出,在本轮土地出让中,一些热门三四线城市土地溢价率很高,地价几乎涨了一倍,对后期消化带来很大挑战。在这种情况下,大型企业并不在意一个项目的短期得失,而更在意长期的布局,相比之下,小型房企就显得十分被动。

西安某小型房企负责人向21世纪经济报道记者表示,考虑到自身实力不足,该企业从未在西安的公开市场拿地,而是借助较早进入的优势,以协议的形式,早年在高新技术开发区获取了一批土地。但近年来,这批土地的开发进入尾声,继续协议拿地难度较大,因此公司正在寻找收购的机会,但也同时考虑从该市场抽身。

此消彼长“优胜劣汰是市场的基本规律,实力不足的企业被淘汰不见得是坏事。”住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌表示,现阶段,大型房企为继续提高市场占有率,正逐步把战线拉到三四线城市,进一步挤压小房企的生存空间。

他认为,大型房企、中型房企之间都有可能出现兼并整合,相比之下,小房企(尤其是民营企业)面临的困境更大。

在7月6日下午的销售及经营电话会议中,万科董秘朱旭也指出,在大型房企全国性布局的情况下,小房企的生存空间在不断受到挤压。

朱旭援引数据称,在万科长期关注的27个城市中,6月的土地成交面积和成交金额都增长了超过100%。朱旭表示,开发商拿地十分积极。以万科为例,如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包,万科上半年拿地金额约达1463亿元,占签约销售金额54%左右,在行业内属投入最多的一家企业。

中原地产的统计也显示,今年上半年,已有34家房企的拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。

这组数据的另一面,则是大量小型房企的忧伤。顾云昌表示,新房市场的总量已经很难再扩大,“如果有企业多拿了地,就一定有企业拿不到地。”

就在上海公布供地计划之前,重庆在7月4日公布了主城区住宅用地供应中期规划,未来五年主城区计划供应住宅用地9.5万亩,其中2017-2019年供应5.8万亩,2020-2021年供应3.7万亩。

7月5日,广州也宣布今后五年(2017-2021年)初步计划年均供应住宅用地约5-6平方公里、可建面积约1250万-1500万平方米,较“十二五”期间增加近两成。

分析人士认为,就这些城市的量级而言,这部分新增供地显然是“大佬”的游戏,小型房企很难享受到这轮红利。

根据成交金额统计,今年前5个月,TOP5开发商的市场占有率由去年的15%提高到23%,TOP10的份额由22%提高到32%,TOP20由29%提高到40%。杨现领指出,仅从数据上对比,中国TOP10开发商的集中度已经超过30%,接近美国水平。不仅小型房企,下一阶段大中型企业之间的分化也会非常显著,甚至可能出现大型企业的退出或整合。

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责任编辑:刘景智  JN1045
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