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揭秘!张垣楼市何去何从!

2017/07/14 08:44 来源: 搜狐焦点网 评论
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今天,跟大家做下张垣楼市的揭秘,我想这是这个城市每个人所关注的。只聊干活,不扯数据,因为数据都是伪数据。

今天,跟大家做下张垣楼市的揭秘,我想这是这个城市每个人所关注的。只聊干活,不扯数据,因为数据都是伪数据。

郑重声明:此文章只代表个人猜测观点,不涉及任何对有关部门、对市场、对行业的偏见。

首先,我们聊一下,三四线城市上涨的原因。

1、一二线城市的人才和人口输出战略,这个不做过多解释。从目前的房地产市场就能看出来,一套大城市的房产就能决定你能否留在这个城市。所以,这些环一线城市房价开始上涨。

2、整体去库存战略,也就是响应整个国家的号召。去库存从战略角度没有问题,但是对于别有用心的来说确实是催生房价上涨的源头。也就是后来的渠道。

3、房产投资,城市级别较高的房地产投资成本较高,加之政策导向,房产投资开始向三四线转移。而在这阶段,房产投资者获取了高额的利益,开始转变为炒房。所以,房价开始急速上涨。这也是为什么国家提出房子是用来住的,不是用来炒的。

4、规划导向,就以张垣为例,高铁、冬奥两大趋势吸引了大批外来客户以崇礼和怀来为最。外来客户比例占到80%以上。产品所对应的客户属性发生变化,产品价值必然增加。

5、棚改货币化,也就是拆迁。拆迁以货币补偿形式,短期购房需求必然会增加。加之整体市场土地和新房放量较少,市场阶段性增长是必然。

总的来看:对于张垣楼市最核心的原因就是棚改货币化。另外,对于市场整体的土拍量,大家可自行查看14-16年的数据。通过数据对比就会发现,大政策虽然是一方面,但是整体的供需不平衡却是推动房价上涨的缘由。

其次。张垣楼市会不会降价或是崩盘。

给大家一个肯定的答复-不会!但是不排除外来冲击带来的阶段性爆降!

1、从整体房价数据上来看,目前房价处于涨停状态,也就是处在一个很难前行的高位。形成高位或者还没有开始下降的原因是拆迁动态受阻,另一个是有价无市。也就是说没有成交,自然也不会有价格波动。大家可以查看河北省整个区域成交情况,很低!

2、市场价方面,对于大部分购房者而言,都是从售楼部或者媒体或者其他途径得知房价信息。而这些渠道所传递的信息一定是利好的,所以从整体数据表现方面不会降价。

3、同样的政策导向,6.9GDP决定了房价不会下跌。不做过多解释,因为房地产占据比重很大,地方财政收入也指望房地产。

4、阶段性爆降?很可能会发生,但是对于普通购房客户不会察觉。从一个操盘手的角度而言,操作一般三四线项目一定是高开低走。也就是说对外宣传价格会很高,提高客户心理预期,但在开盘时,价格必然会较低。当然,里边两类客户--前期团购和后期正常购房客户。

总:就目前而言,我们看到的只是市场价格,真实的成交价很难预测,所以购房者最好提前参加一些团购,因为价格确实很低,低到按照张垣楼市一年1000左右的涨幅,也就是主城区17年8-9k。

第三,张垣房地产行业人员何去何从。

1、开发商层面。实力较强,有前期土地筹备的开发商而言,要么与一线开发商合作,要么自己开发。但是,自己开发需要转型,因为如果还按照以往的产品建造,那么必将在市场上失去竞争力。没有土地储备,但整体实力较强的开发商,需要小心了,行业洗牌首先会从开发商层面,如果想要生存,联合、合并是趋势。

2、代理公司、广告公司、活动公司、媒体公司层面。外来冲击,这是今年的第三方所要面对的。也许你觉得自己还能生存,但是你没发现,外来的第三方已经慢慢的将本土第三方排挤到外围。无论是专业技能、标准化技能、工作态度和风格等等,以后都将很难满足这个市场。所以,转型升级是必然。不破不立,破而后立。管理、薪资、培训等等都是重中之重。

3、销售行业、策划行业人员。第一点是学历,硬性门槛,随着外来开发商增加,学历必然会淘汰一大批。第二点是经验、能力、人脉、客户储备等,如果这些都没有,最好转行。至于何去何从。一是进一线企业,完善的工作、管理、培训、晋升、薪资等体系,将会给你的人生增加一大笔收入,前提是能够长期坚持下来的。二是进本土开发企业,虽然整体待遇较低,但是能接触资源,而且能够立足本城市。三是进媒体行业,虽然目前媒体行业普遍不景气,但是联合的媒体和找到核心竞争力的媒体行业将会是未来房地产的一大主力。

总:对于本土而讲,任何时候都不要忘记打造自身核心竞争力,只有自己强才能发挥自己的价值,才能不被外来冲击所击倒。至于何去何从,找到自身价值点就冲吧。

第四,关于下半年楼市走向的整体猜测。

猜测1:土地篇

继续放量,本身就要增加合理的土地供应,来保证大政策下的数据。

猜测2:新房篇

这个具体数据不好猜测,但是如果是按照备案情况来看,下半年新房放量会很少。因为,张垣楼市其独特性,备案数据大多是16-16年,所以在数据层面,不会有新房入市,一旦入市,备案价格就会标高,限购就是真限购了,而不是现在的政策导向下的限购。

猜测3:房价篇

之前提到过,数据性房价不会下调,但是实际成交价肯定会下降。不过实际成交价就看您的个人关系了。

猜测4:渠道篇

渠道将从现在的混乱状态慢慢变成良性状态。一方面合作对象不同,因此管控力度就不同。另一方面,市场监管会更加严格,从业机构将会被严格审查。

猜测5:拆迁篇
    急需加快推进,从货币转向安置。整体拆迁力度会有阶段性爆发,后期将平稳过度。毕竟所留给这座城市发展的时间有限--冬奥会。

总:下半年楼市依然很难熬,但是整体政策会有松动。市场上会出现个别销量很好的项目,高资金周转会替代高利润,这也是一场外来与本地的龙争虎斗。

以上就是对于张垣楼市下半年的预测,没有具体数据方面支持,但是参考性很高。


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责任编辑:章彦林  JN1702
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