调控政策影响下的房地产市场大洗牌

国家每一项政策出台，往往在半年后其作用开始显现，这是经久不衰的经验。

2016年9.30北京首次出台房地产市场调控政策，其他各地城市纷纷跟进。之后中央提出“房子是用来住的，不是炒的。”一锤定音。到今年3.17又是北京，一月内连续十几次层层加码的控房政策，以及各地城市调控政策遍地开花，将房控推向高潮。

当有人没有看到立竿见影的房价下跌时，便以为政策抑制不了疯狂的楼市，抑制不住不断高启的房价。

政策的作用是一步步显现的，已经在影响着房地产市场大洗牌，各路诸候各有归宿。现在已经开始了！

首先是需求侧

炒房客

当限购限贷提高房贷利率又限售时，春江未暖鸭先知，炒房客马上止步不前了。不是他不想炒房了，而是当他想买房时受到当地人限购一套，外地人必须具备在当地缴纳三年养老保险时，必须满足可购条件他才可以买房时，他被排除在外了。或者当他符合条件，能够买房再炒时，他发现，去银行贷款很困难，银行限贷；当符合贷款条件时，他又发现，贷不起款了，利率已经从过去的85折上调到了1.1、1.2倍，30年还贷期，到时利息比贷款还多。给他贷他都不敢贷。于是，炒房客退缩了。

刚需者

炒房客的退出，直接影响到了楼盘销售，因为炒房客比刚需还多。炒房客不买，影响大片楼市。现在来看房的，基本都是刚需或者改善性刚需，对房价的承受能力又很有限。需求方在大量的观望，退出，必然造成楼市的冷清。

其次是供给侧

房产中介

伴随着首付门槛的抬高，各种购房限制层出不穷，以往踏破门槛的炒房客正被“挤”走。而看房的，基本都是刚需或者改善性刚需，这类购房者对楼盘选购严格，对房价承受能力有限。中介首先挺不住了。

2017年5月，以北京市为例，二手住宅共成交10801套，环比下降约4成，逼近1万套的“警戒线”。

低迷的成交量直接反映在了经纪人的收入上。最近一些经纪人每月工资只有2~3千块钱，仅有底薪。这与他们几个月前小几万元的工资相差了十几倍。一些经纪人在楼市火热时，月工资甚至能够接近十万元，如今跌至几千元的“保本儿”工资。

薪酬大跳水 两成经纪人离职，低迷的成交量直接反映在了经纪人的收入上。一些资历老的经纪人还能有资源和“老本儿”可以维持；如果是新人，收入变低就很容易转向其它职业。粗算一下，北京10万中介经纪人中，大约已有20%离开。

数百家中介关张 闭店潮再现，如果算上因为治理拆墙打洞和违规代理等原因被关停的中介，北京至少已经有几百家中介关店。5月初北京市住建委披露，由于违规代理“商改住”、炒作“学区房”等原因，520家中介机构及门店被查处，另有138家中介门店自行关停。

中小开发商

在政策调控下，一些调控措施的作用开始显现。如《商品房预售许可证》的取得，没有取得预售证的房子不能卖，就这一条，就与开发商预期、与开发商过去的作法大相径庭，或者说始料不及。过去，只要拿地准备建房，就可开始预售，开发商凭借预售，提前收取首付大笔资金，手头有钱，可以周转使用。预售证的取得方才可以住房，必须是现房现卖，而在此之前的所有投资，全由开发商一手支付。中小开发商本身资金是不足的，过去提前预售收取现金的作法不灵了，致使其根本周转不开。

土地竞拍后，土地价格大涨。国家统计局公布的2017年1-5月份全国房地产开发投资和销售数据显示，房地产开发企业当期土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，土地成交价款3036亿元，增长32.3%。全国土地市场分化明显，一、二线城市土地溢价率平均为21%，达到近5年新低，而三、四线城市平均土地溢价率高达46%，刷新历史纪录。

建筑成本也是只涨不落。而房价已经开始受限，房价地价比不断缩小，都对中小开发商资金构成了严峻的压力。比如：近两年，北京房价地价比高峰在2015年2、3月，分别为2.88、3.23，5月为5.30；2016年11月仅为1.33；到了今年前三月有所上扬，4月为1.62，5月为1.37。上海房价地价比高峰出现在2015年1、2月，分别为6.12、5.83；5月为13.43；今年3月，上海房价地价比跌至2.12。

二线城市相对有滞后性，比如杭州，房价地价比较高峰出现在2015年5月，为9.02；2017年3月跌入谷底，为1.07。到了这个比例上，开发商肯定没了利润，更有可能的是亏损！

当手头没有资金、当预期利润为0或出现负数时，任何一个开发商都支撑不住，不是转行就是破产或是让大房企兼并，但兼并并不是想谁兼并就能兼并的，你必须有值得兼并的资本，如果没有，只能是死路一条。这是他们的结局。

但同时，中国的房地产行业并不会整体垮掉，有垮掉的企业，很少有垮掉的行业。未来的房地产只会更兴旺、更高端、更现代！在今后的一段时期里，房地产将会迎来大动荡、大洗牌、大整合，而叱咤风云的将是国内一流房企，只要他们经营动作的好！

时下，因为各项调控政策作用的日益显现，则是房地产市场将要进入冬天前的秋风落叶。