中国房地产企业抢自持地块纯属自杀式赌博

老谢上周在北京讲课时就谈到，房企疯争自持地块，是被政府逼的，是被政策逼的，因为大城市的土地供应管制与饥饿式出让及地少房企多、土地供应指标连年负增长、地荒+资产荒。如今地方“一地一策”的强大组合拳“9070”+“限地价、竞配建”+“限房价、竞地价”+“限地价、竞房价”+“现房销售”+“竞自持面积+限销售对象”+“自持100%+租赁10年以下+70年持有”的竟价方式，已经无法阻挡房企抢地。面对“自持100%+70年持有”的极端条件，即使自杀式赌博，房企不得不抢。

这轮中国楼市调控较大特征就是首创“购房者限转售+房企自持100%+70年+卖房公证摇号+卖地摇号” ，是过去30年楼市调控史上最严厉、最残酷的政策，比限购、限贷、限价、限签、限售等以限的政策还更烂的政策。

如果你以为房企自持时代来临就错了，以为房企转型做房东，肯定要错上加错，还一厢情愿的说什么房地产市场要变天了更加大错特错。这不过是政府与房企的一场赌博，未来的政策变数才是决定房企究竟是自持还是转型，就是地方政府与房企谁能够坚持到最后，谁能够最后作出妥协。因为根据房企当前房地产项目投资、融资、开发、经营、营利、营销、管理、退出模式，自持等于自杀式赌博，很容易把房企慢慢的拖入破产崩溃边缘。

为什么说房企是自杀式赌博，根源于自持政策弊端与破坏供求关系及房企之所以是房企，是因为手上有土地储备，有项目，有楼盘。一方面是房企不抢就没得干，不抢就要面临”断粮“危机。上市房企或者非上市房企，土地储备关系到未来的发展，拿不到地意味着离房企生命死亡周期近了一步。另一方面是一旦开发不了，还可以退地。最关键的是地方政府不会见死不救的，这就是所谓的政策变数。况且自持政策影响未来住宅用地供求关系。不管是扶持还是放松或者调整政策，至少还有期盼。因此，先拿地再说，是房企目前的心态。

最可怕的是防止高地价、地王、房价上涨与缓解供求关系的预期要全面一一落空。按照这七个城市的房企自持地块成交情况看，地价还是非常高，是高地价。如果是按照区域地价看，还是区域地王，表面上看是低了，实际上是高了。同时，由于受到自持地块的影响，新建商品住宅地块供应减少，会爆发房企到不自持的城市疯狂攻城略地，目前三四线部分城市房企疯狂抢地。因此，自持的大城市未来新建商品住宅房土地供不应求，新建商品住宅房供应肯定会减少，加深供求矛盾，不利于供求关系平衡，稳定房价。

最担心是房企自持政策扭曲了供求关系，自持的城市房价下轮迎来新一轮报复性反弹暴涨，这才是政策的较大弊端。从供求关系的经济学原理与市场基本面看，房企自持政策是治标不治本，无法起到立竿见影或者长期稳定房地产市场、稳定房价、稳定地价、稳定供需关系的效果。如此看来，这样的房企自持政策坚持不了几年就要取消了。一方面是供地指标权，地方无权决定，而大中城市土地供应逐年下降。另一方面是无法缓解新建商品住宅土地供求矛盾，不于稳定地价、房价。最后是自持的政策，严重影响到新建商品住宅房市场的供需预期。

眼下房企自持住宅不得销售，现金回流与融资还债及利润收益、开发建设资金来源面临巨大压力。未来的出路与途径，主要集中于以下几个。1.长期持有，以租为营，这是房企最主要的方式与最行得通出路。持有房子产权，建成普通住房或普通公寓，10年以下的短租期，收取租金作为投资回报的经营模式。由于租金的季节性与供求等因素有关，面临着现金流不稳定，利润回报低。

2.转让持有，以租代售，这是房企无法行得通的，因为政府禁止房企自持项目以租代售，譬如万科的北京项目。可以通过10年以下房子使用权一次性出让，快速回收资金。因面临市场风险就，转让价格难以让房企达到预期。3.资产打包，证券化，这是房企无法行得通的。因为这种做法尚在探索阶段，无法实施。4.政策变数，放松或调整或者优惠政策扶持，这是可以期待的。因为地方政府不希望房企破产或者倒闭，银行也不希望，并且自持政策破坏供求关系。

根据老谢较新调查分析，截至2017年6月7日，已经有7地进入“房企自持模式”，包括北京市（少量宅地出让地块）、上海市（少量宅地出让地块 ）、南京市（少量宅地出让地块 ）、天津市（少量宅地出让地块）、杭州市（少量宅地出让地块）、广州市（少量宅地出让地块）、佛山市（少量宅地出让地块）。调控历史上首次启动了房企拿住宅用地的自持面积政策，自持的面积较高达到100%以上，也有70%、50%、40%的，而房企承诺自持商品房只租不售，自持商品住房年限70年，且租赁合同订立期限不得超过10年。

2017年6月6日，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。2017年6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。2017年6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。

2017年5月26日，上海出让位于临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇的三幅地块，起价22.1亿元，最后分别被保利、中建、中海三家央企获得，总成交价29.3亿元。其中，奉贤区地块和临港地块被要求建设5%的保障房(合计约7282.54平方米)无偿移交给政府，奉贤区地块还需自持15%的住宅(17151.12平方米)作为廉租房。

2017年6月初，珠海市也开启了土地拍卖全新模式。与传统“价高者得”的模式不同，许多地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。此外，为了吸引产业进驻，部分地块还限制10年不得交易，只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区，政府还对部分地块作了投资强度和营业额规定。

2016年，北京为培育“住房租赁市场”，首次采取土地出让的自持模式。2016年11月16日、17日共有4宗地出让，并且以“限房价、竞地价”试点+房企自持“，结果均为成交的四宗地住宅100%自持。上述项目最终成为租赁住房房源，满足以自住为目的的刚性需求。租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求，增强城市活力，一定程度上补充了租赁房。

按照官方解释，竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。目的是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

为了防止房企自持模式无法长期的落实与执行，北京市又专门出配套政策意见，形成一项长期的规定。2016年11月25日，北京市住建委发布《关于本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），意见稿中指出，“企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。”

就是说这个月17、18号出让的四宗“限房价、竞地价”试点地块，自持商品房部分的持有年限有可能长达70年，而且意见稿中规定转让后也不得改变规划用途，要继续出租。不过，意见稿目前还未形成正式的官方文件，或者是以法律的形式固定下来，说明未来的政策依然存在变数。从多地控制地价的措施来看，用意非常明确，就是防止“面粉价超过面包价”，堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。不过，从实际效果看，高地价无法有效遏制，地王一样会出现。

来源：2017年06月09日 星火记者联盟